상가임대차계약서 계약갱신요구권은 몇 년까지 되나

상가임대차계약서 마스터·9분·2028.10.14

장사하는 자리에는 왜 더 긴 상한이 붙었나

잃는 것이 잠자리가 아니라 그 자리에 쌓아 둔 영업이기 때문입니다.

빌려 쓰는 공간이라는 점만 보면 사는 집이나 장사하는 가게나 다르지 않습니다. 그런데 나가야 할 때 무엇을 잃는가를 놓고 보면 성질이 갈립니다. 사는 집에서 나가면 이사를 하고 다시 짐을 풀면 되지만, 가게에서 나가면 그 자리에 들인 시설과 그 자리에서 만난 손님이 함께 사라집니다.

시설은 옮길 수 있는 것도 있고 옮길 수 없는 것도 있습니다. 손님은 대개 옮길 수 없습니다. 골목을 지나다 들르던 사람에게 새 주소를 일일이 알릴 방법이 없고, 알린다 해도 발걸음이 그대로 따라오지는 않습니다. 자리를 옮긴다는 것은 그 자리에서 쌓은 시간을 상당 부분 처음부터 다시 시작한다는 뜻입니다.

그래서 상가에 적용되는 법은 얼마나 오래 그 자리를 지킬 수 있는가를 정면으로 다룹니다. 투자한 것을 회수할 만한 시간을 제도로 확보해 주자는 판단입니다. 사는 집에 적용되는 법과 상한이 다른 이유가 여기 있고, 그 차이는 배려의 크기가 아니라 보호하려는 대상의 성질에서 나옵니다.

계약서를 쓰는 자리에서 이 배경을 알아 두면 협상의 무게중심이 옮겨집니다. 지금 적는 기간이 2년인지 3년인지보다, 그 기간이 끝났을 때 이어 갈 길이 얼마나 남아 있는지가 더 큰 변수이기 때문입니다.

조문이 정해 둔 것은 네 가지입니다

요구하는 시점, 세는 총량, 갱신되는 조건, 아무 말이 없을 때의 결과.

이 제도를 담은 조문은 길지 않고 네 개의 항으로 나뉘어 있습니다. 각 항이 서로 다른 질문에 답하고 있어 한 번에 읽어 두는 편이 빠릅니다.

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. / 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 본문·제2항

첫 문장에서 눈여겨볼 낱말은 「거절하지 못한다」입니다. 임차인이 부탁하고 임대인이 받아들이는 구조가 아니라, 요건을 갖춰 말하면 상대가 막을 수 없는 구조로 짜여 있습니다. 다만 그 뒤에 「정당한 사유 없이」라는 단서가 붙어 있고, 그 사유는 조문에 따로 열거되어 있습니다.

두 번째 문장에는 「최초의 임대차기간을 포함한」이라는 구절이 들어 있습니다. 이 구절이 이 제도에서 가장 자주 오해되는 자리입니다. 세기 시작하는 곳은 처음 계약서에 도장을 찍은 날이지 갱신을 처음 요구한 날이 아닙니다.

이어지는 두 항은 갱신된 뒤의 모습과, 임대인이 아무 말도 하지 않았을 때의 결과를 정해 두었습니다. 이 둘은 뒤에서 따로 보겠습니다.

10년을 세는 시작점은 갱신한 날이 아닙니다

처음 들어간 날부터 이어서 셉니다.

이 대목에서 어긋나는 경우가 많습니다. 3년짜리 계약을 맺고 3년이 지난 시점에서 갱신을 요구하면, 그때부터 다시 10년이 열린다고 생각하는 것입니다. 조문의 문언은 그렇게 되어 있지 않습니다. 처음 계약이 시작된 날부터 이어서 세고, 그 합이 10년에 이르면 더 요구할 수 없습니다.

그래서 처음 계약의 기간을 어떻게 정하느냐가 남은 총량을 그대로 정합니다. 3년으로 시작했다면 남는 것은 7년이고, 5년으로 시작했다면 5년입니다. 처음에 길게 잡는다고 총량이 늘어나지 않고, 짧게 잡는다고 줄어들지도 않습니다. 다만 짧게 잡으면 그만큼 갱신을 요구해야 하는 횟수가 늘어납니다.

아래 표는 처음 기간을 다르게 잡았을 때 무엇이 달라지는지를 늘어놓은 것입니다. 오른쪽 두 칸을 나란히 보십시오. 총량은 같은데 손이 가는 횟수가 다릅니다.

첫 줄에 표시를 해 둔 것은 횟수가 많아질수록 놓칠 확률이 함께 올라가기 때문입니다. 창이 열려 있는 기간은 한 달이고, 그 한 달을 아홉 번 지켜야 한다면 어느 해에는 지나쳐 버릴 수 있습니다.

마지막 줄은 총량을 다 쓴 상태입니다. 이때는 이 제도로 이어 갈 길이 없으므로 임대인과 새로 합의하는 방법만 남습니다. 합의로 계약을 다시 맺는 것은 언제든 가능하지만, 그것은 요구할 수 있는 권리가 아니라 협의의 결과입니다.

그러니 처음 계약서를 쓰는 자리에서 총량을 한 번 계산해 두십시오. 이 자리를 몇 년쯤 쓸 생각인지와 남는 총량을 견주어 보면, 지금 적을 기간을 몇 년으로 할지가 정해집니다.

말해야 하는 창은 한 달 폭으로 열립니다

너무 일찍 말해도, 너무 늦게 말해도 그 창 밖입니다.

요구할 수 있는 시점에 시작과 끝이 함께 정해져 있다는 점이 자주 간과됩니다. 만료 6개월 전에 창이 열리고 1개월 전에 닫힙니다. 그 사이 어느 날에 말하면 되고, 그 밖에서 말하면 이 제도에 기댈 수 없습니다.

일찍 말하는 쪽이 안전하다고 여기기 쉬운데 그렇지 않습니다. 만료가 1년쯤 남은 시점에 이야기를 꺼내 두었다면 그것은 대화이지 이 제도가 정한 요구가 아닙니다. 창이 열린 뒤에 다시 말해 두어야 합니다.

말하는 방법에도 실무의 요령이 있습니다. 조문이 방식을 정해 두지는 않았지만, 언제 말했는지가 나중에 다투어질 수 있으므로 남는 방법으로 하는 편이 낫습니다. 문자나 우편처럼 날짜가 남는 방식이면 충분하고, 만난 자리에서 말했다면 그 내용을 정리해 다시 보내 두면 됩니다.

창이 닫히기 직전까지 미루는 것도 좋지 않습니다. 상대가 받지 못했다고 다투면 확인하고 다시 보낼 시간이 남아 있어야 하기 때문입니다. 창이 열리고 나서 이른 시기에 말해 두는 것이 가장 안전합니다.

1. 만료일을 달력에 먼저 적는다계약서의 종료일을 기준으로 6개월 전과 1개월 전 두 날짜를 함께 표시해 둡니다.
2. 창이 열리면 이른 시기에 알린다열리자마자 말해 두면 전달이 어긋났을 때 바로잡을 시간이 남습니다.
3. 날짜가 남는 방법으로 보낸다문자·우편처럼 보낸 날이 확인되는 방식이면 됩니다. 형식은 조문이 정하지 않았습니다.
4. 답이 오면 조건을 확인한다차임과 보증금을 올리자는 답이 오면 그 폭이 법이 정한 범위 안인지 따로 확인합니다.
5. 답이 없으면 그 사실을 기록한다언제까지 답이 없었는지가 뒤에 나오는 결과와 이어집니다.

넷째 단계에서 말한 인상 폭에는 따로 정해진 상한이 있습니다. 다만 그 상한이 모든 계약에 붙는 것은 아니고 규모에 따라 갈리므로, 그 부분은 문턱을 다룬 편에서 이어 보시면 됩니다.

갱신된 뒤의 계약은 어떤 모습인가

조건은 그대로 이어지고, 돈에 관한 두 칸만 움직일 수 있습니다.

갱신이 되면 새로운 계약을 처음부터 쓰는 것이 아닙니다. 조문은 갱신되는 임대차를 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다고 정해 두었습니다. 업종과 면적, 관리비를 나누는 방식, 특약란에 적어 둔 문장이 그대로 따라옵니다.

다만 차임과 보증금은 예외입니다. 이 둘은 정해진 범위 안에서 올리거나 내릴 수 있습니다. 그래서 갱신을 요구했을 때 임대인에게서 돌아오는 답은 대개 이 두 칸에 관한 것입니다.

임대인이 아무 말도 하지 않는 경우도 조문이 다루고 있습니다. 정해진 기간 안에 거절 통지도, 조건을 바꾸자는 통지도 하지 않으면 전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며, 이때의 존속기간은 1년으로 봅니다. 임차인이 요구하지 않았더라도 계약이 이어지는 길이 하나 더 열려 있는 셈입니다.

이 두 갈래를 헷갈리지 마십시오. 하나는 임차인이 말해서 이어지는 길이고 다른 하나는 임대인이 말하지 않아서 이어지는 길입니다. 뒤쪽으로 이어진 경우 기간이 1년으로 정해지므로, 더 긴 기간을 원한다면 앞쪽 길을 스스로 밟는 편이 낫습니다.

임대인이 거절할 수 있는 경우가 아예 없는 것은 아닙니다. 조문에는 정당한 사유가 여러 개 열거되어 있고, 그 가운데 하나에 해당하면 거절이 가능합니다. 어떤 사유들이 있는지는 음식점 계약을 다룬 편에서 목록으로 정리했습니다.

규모가 큰 계약이라 하여 이 제도에서 빠지지도 않습니다. 보증금과 차임을 합쳐 계산한 금액이 정해진 문턱을 넘더라도 갱신을 요구할 수 있는 부분은 그대로 남습니다. 다만 함께 빠지는 항목이 있으므로 그 대비는 문턱을 다룬 편을 보십시오.

자주 묻는 질문