상가임대차계약서 음식점 상가 임대차계약

상가임대차계약서 마스터·9분·2028.10.22

떠나는 값이 비싼 업종입니다

주방과 배기와 배관은 뜯어서 가져갈 수 없습니다.

음식을 파는 자리를 만드는 데 드는 돈은 대개 자리에 붙어 버립니다. 배기 덕트를 천장으로 올리고 급배수를 끌어오고 바닥에 방수를 하고 나면, 그 공사비의 상당 부분은 그 건물에 남습니다. 옮길 수 있는 것은 냉장고와 조리 기구 정도입니다.

여기에 시간이 더해집니다. 그 골목에서 그 간판으로 알려지는 데 몇 해가 걸리고, 단골이 생기는 데는 더 걸립니다. 자리를 옮기면 이 시간이 다시 처음부터 흐릅니다.

그래서 다른 업종보다 한 가지를 더 물어야 합니다. 「이 자리를 몇 해나 쓸 수 있는가」입니다. 대답이 짧으면 들일 수 있는 공사비의 크기도 함께 줄어듭니다.

이어 갈 수 있는 총량 자체는 법이 정해 두었습니다. 다만 그 총량이 남아 있어도 이어 갈 수 없게 되는 경우가 따로 열거되어 있고, 계약 전에 확인해야 하는 것은 그 목록입니다.

조문이 열거한 여덟 가지

이 가운데 하나에 해당하면 요구가 막힙니다.

임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있는 경우는 조문에 각 호로 나뉘어 있습니다. 길지만 한 번은 통째로 읽어 둘 값어치가 있습니다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각 호

여덟 가지를 성격으로 묶으면 셋입니다. 임차인 쪽의 사정으로 생기는 것, 건물 쪽의 사정으로 생기는 것, 그리고 두 사람이 합의해서 만든 것입니다.

첫 번째 유형은 스스로 피할 수 있습니다. 연체를 쌓지 않고, 계약 때 사실대로 말하고, 동의 없이 자리를 남에게 넘기지 않고, 건물을 함부로 다루지 않으면 됩니다. 이 넷은 내가 관리하는 영역입니다.

두 번째 유형은 계약 전에 확인해야 합니다. 건물이 무너지거나 헐릴 사정이 있는지는 내가 만들어 내는 일이 아니라 이미 그 건물에 있는 사정입니다. 다음 절에서 이 확인을 봅니다.

음식점에서 특히 걸리기 쉬운 자리

공사와 손님과 이웃, 셋에서 나옵니다.

여덟 가지를 음식점의 일상에 대어 보면 유독 가까이 오는 것들이 있습니다. 아래 표는 그 대응을 정리한 것입니다. 왼쪽이 조문의 유형이고 오른쪽이 실제로 벌어지는 장면입니다.

셋째 줄이 음식점에만 있는 위험입니다. 배기를 뚫고 배관을 끌어오는 일은 건물의 구조에 손을 대는 일이라, 어디까지 해도 되는지를 정하지 않고 시작하면 나중에 파손으로 다투게 됩니다. 공사 범위를 도면과 함께 서면으로 남겨 두십시오.

넷째 줄은 자리를 고르는 단계의 문제입니다. 위층에 사는 사람이 있는 건물인지, 옆 칸이 어떤 업종인지에 따라 같은 영업이 전혀 다른 마찰을 만듭니다. 계약 전에 건물을 한 바퀴 돌아보는 것으로 상당 부분 짐작할 수 있습니다.

마지막 줄은 내가 어떻게 할 수 없는 사정입니다. 다만 계약 전에 물어보고 그 답을 남겨 두는 일은 할 수 있습니다.

계약 전에 묻고 남길 것

물어보는 데 드는 것은 몇 분이고, 묻지 않아 잃는 것은 공사비 전부입니다.

건물 쪽 사정으로 이어 갈 수 없게 되는 경우는 미리 막을 수 없습니다. 대신 미리 알 수는 있습니다. 알고 시작하면 공사에 들일 돈의 크기를 다르게 정할 수 있습니다.

1. 건물의 나이와 상태를 본다지은 지 오래된 건물이라면 그 계획이 언제 나올지 가늠할 필요가 있습니다.
2. 철거나 재건축 계획을 직접 묻는다묻고 나서 그 답을 문자나 메일로 남겨 두십시오. 말로만 들으면 남는 것이 없습니다.
3. 공사할 범위를 도면으로 합의한다배기와 급배수, 바닥 방수처럼 건물에 손대는 부분을 그림으로 남깁니다.
4. 두고 갈 것과 뜯어 낼 것을 미리 가른다나갈 때의 비용이 계약 시점에 정해집니다.
5. 건물의 다른 임차인 구성을 확인한다위층과 옆 칸의 사정이 영업 중의 마찰을 좌우합니다.
6. 만료 관련 날짜를 달력에 적는다이어 가려면 정해진 창 안에 말해야 하고, 그 창은 만료 반년 전에 열립니다.

둘째 단계에서 「계획이 없다」는 답을 받아 두는 것만으로도 의미가 있습니다. 몇 해 뒤 계획이 나왔을 때 그때의 답이 어떤 사정에서 나온 것이었는지를 따질 출발점이 됩니다.

넷째 단계는 음식점에서 특히 큰 금액이 걸립니다. 주방 설비와 덕트를 뜯어 내는 비용이 만만치 않아, 두고 가는 것으로 미리 정해 두면 마지막 달의 부담이 크게 줄어듭니다.

자리를 넘기고 나갈 때를 함께 생각합니다

들어갈 때 정해 둔 것이 나갈 때의 값을 만듭니다.

음식점은 자리를 다음 사람에게 넘기는 일이 다른 업종보다 흔합니다. 시설이 그대로 쓸 수 있는 상태로 남아 있기 때문입니다. 그래서 들어갈 때부터 넘길 때를 생각해 두면 회수할 수 있는 금액이 달라집니다.

넘기려면 다음 사람이 그 자리에 들어올 수 있어야 합니다. 업종이 계약서에 좁게 적혀 있으면 이어받을 수 있는 사람의 폭도 함께 좁아집니다. 지금 하려는 것을 적되 가까운 확장까지 담아 두는 편이 그래서 낫습니다.

이어 갈 수 있는 총량이 얼마나 남았는지도 넘길 때의 값에 영향을 줍니다. 남은 기간이 짧으면 이어받을 사람이 들일 수 있는 돈도 줄어듭니다. 처음 계약의 기간을 정할 때 이 점을 함께 놓고 보십시오.

넘기는 과정에서 임대인이 막아서는 경우에 대해서는 별도의 제도가 있습니다. 그 제도가 언제 켜지고 무엇을 방해로 보는지는 따로 정리해 두었으니 나가는 시점이 다가오면 미리 읽어 두십시오.

자주 묻는 질문