상가임대차계약서 업종 제한과 원상복구 범위 적기

상가임대차계약서 마스터·9분·2028.10.17

장사하는 자리에만 업종이라는 칸이 있는 이유

같은 건물 안에서 서로의 벌이가 부딪히기 때문입니다.

사는 집을 빌리는 계약서에는 무엇을 하며 살 것인지를 적는 칸이 없습니다. 옆집이 무엇을 하든 내 생활이 크게 달라지지 않기 때문입니다. 장사하는 자리는 다릅니다. 같은 건물에 같은 업종이 둘 들어오면 두 곳 모두 매출이 나뉩니다.

그래서 상가 계약서에는 무엇을 할 것인지 적는 칸이 생겼고, 그 칸은 두 방향으로 작동합니다. 하나는 나를 묶는 방향입니다. 적어 둔 것과 다른 장사를 하려면 임대인과 다시 정해야 합니다. 다른 하나는 나를 지키는 방향입니다. 같은 건물에 같은 업종이 들어오지 못하게 하는 약속을 얻어 낼 수도 있습니다.

두 방향 가운데 계약서에 저절로 들어오는 것은 앞쪽뿐입니다. 나를 지키는 쪽은 적어 두지 않으면 없는 것과 같습니다. 임대인이 다른 층에 누구를 들일지는 임대인의 몫이고, 그것을 제한하려면 문장으로 남겨야 합니다.

건물 전체를 관리하는 규약이나 관리단의 결정으로 업종이 정해져 있는 곳도 있습니다. 이 경우 계약서의 문장보다 그 규약이 먼저 걸릴 수 있으므로, 계약 전에 그런 규약이 있는지부터 물어보아야 합니다.

적어야 정해지는 세 가지

무엇을 하는가, 무엇을 못 하게 하는가, 바꾸려면 어떻게 하는가.

업종 조항은 한 줄로 끝내는 경우가 많은데 그 한 줄로는 절반밖에 정해지지 않습니다. 실제로 다툼이 생기는 지점은 아래 셋입니다. 표의 오른쪽 칸을 보면 무엇을 빠뜨렸을 때 어떤 말이 오가는지가 보입니다.

첫 줄이 가장 흔한 다툼입니다. 업종을 크게 적으면 나중에 넓게 쓸 수 있어 좋아 보이지만, 임대인 쪽에서도 같은 이유로 크게 적힌 것을 받아들이지 않습니다. 실제로 하려는 것을 적되 가까운 확장까지 미리 넣어 두는 편이 현실적입니다.

둘째 줄에서 범위를 정하지 않으면 문장이 있어도 쓸모가 줄어듭니다. 같은 층인지 건물 전체인지, 완전히 같은 업종만인지 비슷한 것까지인지를 적어야 합니다.

마지막 줄은 자리를 넘길 때를 미리 정해 두는 문장입니다. 나중에 자리를 넘기려 할 때 새 사람의 업종이 문제가 되는 경우가 있어, 들어올 때 한 줄 넣어 두면 그 시점의 대화가 짧아집니다.

나갈 때 되돌려 놓으라는 규정은 범위를 정해 주지 않습니다

법은 되돌리라고만 하고, 어디까지인지는 말하지 않습니다.

빌린 것을 돌려줄 때 원래대로 해 놓아야 한다는 원칙은 민법에 있습니다. 임대차에 그대로 준용되는 구조입니다.

차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다. / 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

민법 제615조 · 제654조

문언은 짧고 범위에 관한 말이 없습니다. 「원상」이 어느 시점의 상태인지, 어디까지 뜯어내야 하는지가 조문에서 나오지 않습니다. 그래서 이 부분은 계약 하나하나의 사정으로 정해집니다.

실무에서 받아들여 온 판단의 틀은 이렇습니다. 계약이 맺어진 경위와 그 내용, 빌려줄 당시 그 자리가 어떤 상태였는지, 그리고 빌린 사람이 무엇을 고치고 바꾸었는지를 함께 놓고 구체적·개별적으로 정한다는 것입니다. 어느 하나로 잘라 답을 내지 않습니다.

이 틀을 뒤집어 보면 계약서에 무엇을 남겨야 하는지가 나옵니다. 셋 가운데 둘은 들어올 때 확정할 수 있습니다. 당시의 상태와 무엇을 고칠 것인지입니다. 나갈 때 남는 것은 셋째 하나뿐이라야 다툼이 짧아집니다.

들어오는 날에 나가는 날을 준비합니다

사진과 목록이 곧 근거입니다.

되돌려 놓을 범위를 나갈 때 정하려고 하면 이미 늦습니다. 그때는 서로 기억이 다르고 증거가 없습니다. 들어오는 날 해 두는 일이 몇 가지 있습니다.

1. 열쇠를 받은 날 자리 전체를 찍는다벽과 바닥, 천장, 배선과 배관이 드러난 부분까지 남깁니다. 날짜가 기록되는 방식이면 됩니다.
2. 전 임차인이 남기고 간 것을 목록으로 만든다그것을 내가 뜯어 낼 의무가 있는지 없는지를 계약서에 밝혀 둡니다.
3. 내가 손볼 부분을 미리 적는다칸막이를 세우는지, 배관을 끌어오는지, 간판을 다는지를 항목으로 적습니다.
4. 그 가운데 두고 나갈 것을 정한다떼어 내기 어려운 것은 두고 나가는 것으로 미리 합의해 두면 나갈 때의 비용이 정해집니다.
5. 합의한 내용을 특약란에 옮긴다사진과 목록을 계약서에 딸린 것으로 명시하면 뒤에 따로 찾을 필요가 없습니다.

둘째 단계가 실무에서 가장 큰 차이를 만듭니다. 앞사람이 만들어 둔 시설을 그대로 쓰다가 나갈 때 그것까지 뜯어내라는 요구를 받는 일이 있습니다. 들어올 때 그 시설이 이미 있었다는 사실이 남아 있으면 이야기가 달라집니다.

넷째 단계는 돈으로 이어집니다. 두고 나갈 것을 미리 정해 두면 나갈 때 들어갈 비용의 크기가 계약 시점에 정해집니다. 정하지 않으면 그 비용은 마지막 달에 통째로 튀어나옵니다.

자주 어긋나는 세 지점

새 건물처럼 돌려놓으라는 요구, 앞사람의 시설, 그리고 말로 받은 허락.

첫째, 처음보다 나은 상태로 만들어 놓으라는 요구가 나올 때가 있습니다. 되돌려 놓는다는 것은 빌릴 당시의 상태로 돌아간다는 뜻이지 새것으로 만든다는 뜻이 아닙니다. 시간이 지나 자연히 낡은 부분까지 임차인이 책임지는 구조도 아닙니다.

둘째, 앞사람이 두고 간 시설입니다. 내가 만들지 않은 것을 내가 치워야 하는지는 계약서에 무엇이 적혀 있는지로 갈립니다. 그대로 쓰겠다고 하고 들어왔다면 그 사실을 남겨 두어야 하고, 아무 말 없이 쓰기 시작했다면 뒤에 다툴 여지가 생깁니다.

셋째, 업종을 바꾸거나 시설을 고칠 때 말로만 받아 둔 허락입니다. 그 자리에서는 문제가 없었어도 건물이 팔려 주인이 바뀌면 이야기를 다시 시작해야 합니다. 문자 한 줄이면 충분하니 남기는 습관을 들이는 편이 낫습니다.

이 셋의 공통점은 전부 계약 시점에 한 줄로 막을 수 있었던 것이라는 점입니다. 나가는 달에 드는 비용과 시간에 비하면 그 한 줄이 훨씬 쌉니다.

자주 묻는 질문