상가임대차계약서 권리금 회수를 방해받았을 때

상가임대차계약서 마스터·9분·2028.10.15

건물주에게 받는 돈이 아닌데 왜 법이 나서나

돈은 다음 사람에게서 오는데, 그 다음 사람이 오는 길목을 건물주가 쥐고 있기 때문입니다.

가게를 넘기며 받는 돈은 건물주 주머니에서 나오지 않습니다. 자리를 이어받는 사람이 앞사람에게 건네는 것입니다. 그런데 그 사람이 자리를 이어받으려면 건물주와 새로 계약을 맺어야 합니다. 건물주가 그 계약을 맺지 않겠다고 하면 넘길 대상 자체가 사라지고, 앞사람이 받기로 한 돈도 함께 사라집니다.

여기에 제도가 개입한 이유가 있습니다. 당사자가 아닌 사람이 거래 하나를 통째로 무산시킬 수 있는 자리에 서 있으면, 그 자리를 이용해 몫을 요구하거나 아예 길을 막는 일이 생깁니다. 실제로 그런 일이 반복되었고 법은 그것을 정면으로 다루기로 했습니다.

그래서 조문은 건물주에게 「돈을 대신 내라」고 하지 않습니다. 대신 「길을 막지 말라」고 합니다. 막았다면 그로 인해 받지 못하게 된 만큼을 물어내라는 구조입니다. 의무의 내용이 지급이 아니라 부작위라는 점을 먼저 잡아 두어야 나머지가 읽힙니다.

이 구조는 사는 집에는 없습니다. 살던 집을 다음 사람에게 넘기며 별도의 돈을 받는 거래가 제도로 인정되지 않기 때문입니다. 장사하는 자리에만 붙어 있는 장치이고, 그래서 계약서를 쓸 때도 이 부분은 상가 서식에서만 자리를 찾을 수 있습니다.

보호가 켜져 있는 구간은 반년입니다

끝나기 6개월 전에 켜지고 임대차가 끝나는 날에 꺼집니다.

이 제도가 언제나 작동하는 것은 아닙니다. 조문은 보호가 미치는 구간을 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지로 정해 두었습니다. 그 구간 안에서 벌어진 일이라야 방해로 따질 수 있습니다.

구간의 존재를 모르고 움직이면 순서가 어긋납니다. 자리를 넘길 사람을 찾는 데는 시간이 걸리는데, 계약이 끝난 다음에야 알아보기 시작하면 이미 보호가 꺼진 뒤입니다. 반대로 너무 이른 시점에 건물주가 무언가를 말했다면 그것도 이 구간 밖의 일입니다.

그러니 달력에 표시해야 할 날짜가 하나 더 늘어납니다. 갱신을 요구할 수 있는 창이 열리는 시점과 이 보호가 켜지는 시점이 공교롭게도 같은 지점이라, 만료 반년 전은 상가 계약에서 여러 일이 한꺼번에 시작되는 자리입니다.

구간 안이라 해도 자동으로 무엇이 되는 것은 아닙니다. 자리를 이어받을 사람을 실제로 찾아 건물주에게 주선하는 행동이 있어야 그다음 이야기가 성립합니다. 아무도 데려오지 않은 채 구간만 지나가면 따질 대상이 생기지 않습니다.

법이 방해로 보는 네 가지

돈을 요구하는 것, 못 주게 하는 것, 지나치게 부르는 것, 그리고 이유 없이 안 된다고 하는 것.

조문은 방해에 해당하는 행위를 유형으로 나누어 적었습니다. 문언을 그대로 옮기면 이렇습니다.

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항

앞의 두 유형은 돈의 흐름에 직접 손을 대는 경우입니다. 자기가 받겠다고 하거나, 앞사람에게 가지 못하게 막는 것입니다. 이 둘은 겉으로 드러나기 쉬워 알아보기도 어렵지 않습니다.

셋째 유형은 겉모습이 다릅니다. 계약을 거절한 것이 아니라 조건을 부른 것뿐인데, 그 조건이 주변 시세나 건물의 부담에 비추어 지나치게 높으면 사실상 문을 닫은 것과 같다고 보는 것입니다. 그래서 이 유형은 「얼마를 불렀나」가 아니라 「무엇에 비추어 지나친가」로 따집니다.

조문에는 그 밖에 정당한 사유 없이 새 계약의 체결을 거절하는 경우도 방해로 다루는 대목이 이어집니다. 여기서는 번호를 붙이지 않고 요지만 적어 둡니다. 앞의 셋에 딱 들어맞지 않더라도 이유 없이 문을 닫는 행동이 남김없이 빠져나가지는 못하게 만든 마무리라고 이해하면 됩니다.

건물주 쪽에도 빠져나갈 길이 열려 있습니다

거절에 정당한 사유가 있으면 방해가 아닙니다.

새 계약을 거절했다고 해서 언제나 방해가 되는 것은 아닙니다. 조문은 정당한 사유가 있는 경우를 따로 두었고, 그 가운데 문언이 분명하게 확인되는 것이 하나 있습니다. 건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않으려는 경우입니다.

이 사유에는 조건이 하나 더 붙어 있습니다. 그렇게 하겠다고 말하는 것으로 끝나지 않고, 실제로 그 기간 동안 영리목적으로 사용하지 않아야 합니다. 말과 결과가 어긋나면 정당한 사유였다고 보기 어려워집니다.

이 점 때문에 나가는 쪽에서는 자리를 비운 뒤의 사정을 눈여겨볼 이유가 생깁니다. 비워 두겠다는 이유로 거절해 놓고 얼마 지나지 않아 다른 영업이 들어왔다면 앞의 거절이 어떤 성격이었는지가 다시 문제가 됩니다.

정당한 사유로 인정되는 경우가 이 하나만 있는 것은 아닙니다. 조문에는 여러 항목이 함께 열거되어 있으나, 이 글에서는 문언이 확인된 것만 다룹니다. 나머지가 무엇인지는 조문 원문을 직접 확인하십시오.

3년이라는 시간은 어디서부터 세나

방해가 있었던 날이 아니라 임대차가 끝난 날부터입니다.

방해를 당했다면 그로 인한 손해를 물을 수 있습니다. 다만 그 청구에는 기한이 붙어 있고, 조문은 시작점을 분명히 적어 두었습니다.

제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항

시작점이 종료일이라는 점을 놓치기 쉽습니다. 방해라고 느낀 대화가 오간 날이 아니라 계약이 실제로 끝난 날이 기준입니다. 보호 구간이 종료 전 반년이므로 방해는 대개 종료보다 앞서 일어나고, 그만큼 세는 시작점은 뒤로 밀려 있는 셈입니다.

3년은 길어 보이지만 짧게 흐릅니다. 자리를 비우고 다른 일을 시작하면 지난 계약의 일은 뒤로 밀리기 마련이고, 그러다 기간이 지나면 따질 자격 자체가 없어집니다. 자리를 정리하는 시점에 종료일과 그 3년 뒤를 함께 적어 두는 것으로 충분합니다.

무엇을 남겨 두어야 하는지도 이때 정해집니다. 새 사람을 주선했다는 사실, 건물주에게 알린 시점, 돌아온 답과 그때 오간 금액. 이 넷이 글자로 남아 있으면 뒤에 이야기를 시작할 수 있고, 기억으로만 남아 있으면 시작하기 어렵습니다.

자주 묻는 질문