상가임대차계약서 권리금 조항을 계약서에 넣는 법
상가임대차계약서 마스터·9분·
권리금 금액은 임대차계약서가 아니라 넘기는 사람과 이어받는 사람 사이의 별도 계약서에 적습니다. 임대차계약서에는 그런 거래가 있다는 사실과 협조에 관한 문장만 남깁니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의3 — 권리금은 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가
임차인은 임대인에게 권리금 오천만원을 지급하고 본 건물을 임차한다.
임차인은 종전 임차인 ○○○에게 별도의 권리금 계약에 따라 대가를 지급하며, 그 금액과 조건은 본 계약과 무관하다.
임대인은 계약 종료 시 권리금을 반환하지 아니한다.
임대인은 임차인이 지급한 권리금의 당사자가 아니며, 본 계약의 보증금 반환 의무와는 별개임을 확인한다.
임차인은 권리금을 포기하고 계약 종료 시 즉시 명도한다.
임차인이 임대차 종료를 앞두고 후속 임차인을 주선하는 경우 임대인은 법이 정한 범위에서 필요한 협조를 한다.
이 돈은 건물주를 거치지 않습니다
앞사람에게서 뒷사람으로 곧장 건너갑니다.
자리를 이어받으며 내는 이 돈의 성격을 한 문장으로 줄이면, 앞서 장사하던 사람이 그 자리에 만들어 둔 것을 사는 값입니다. 조문은 그 대상을 열거해 두었습니다.
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항
열거된 것을 보면 절반은 만질 수 있고 절반은 만질 수 없습니다. 주방 설비와 진열대는 눈에 보이지만 단골과 상호가 쌓아 둔 신뢰, 그 골목에서 그 층에 있다는 사실은 눈에 보이지 않습니다. 그런데도 값이 매겨지는 이유는 그것이 실제로 매출을 만들기 때문입니다.
이 열거에 건물 자체는 들어 있지 않습니다. 건물을 빌리는 대가는 보증금과 차임이고, 그것은 조문이 「이외에」라는 말로 잘라 두었습니다. 두 종류의 돈이 서로 다른 것을 사고 있는 셈입니다.
그러니 문서도 둘로 갈립니다. 건물을 빌리는 약속은 건물주와, 자리에 쌓인 것을 넘겨받는 약속은 앞사람과 맺습니다. 상대가 다르니 하나의 종이에 담을 수 없습니다.
한 장에 몰아 적으면 무엇이 꼬이나
돌려받을 돈과 돌려받지 않는 돈이 한 칸에 섞입니다.
보증금은 계약이 끝나면 돌아옵니다. 자리를 넘겨받으며 낸 돈은 돌아오지 않습니다. 다음 사람에게 다시 넘겨 회수하는 것이지 건물주가 반환하는 성질의 것이 아닙니다. 이 둘이 같은 문서에 나란히 적히면 어느 쪽이 어느 성질인지 흐려집니다.
실제로 다툼이 되는 장면은 계약이 끝나는 시점에 옵니다. 나가는 사람은 낸 돈을 떠올리며 정산을 말하고, 건물주는 자기가 받은 적 없는 돈이라고 답합니다. 계약서에 그 금액이 적혀 있으면 이 대화가 길어집니다.
또 하나는 세금과 회계 쪽입니다. 어떤 명목의 지출인지에 따라 처리가 달라지는데, 한 문서에 뭉뚱그려져 있으면 근거를 대기 어렵습니다. 이 글에서 세무 처리의 방법까지 다루지는 않지만, 문서를 나누어 두면 그 단계에서 설명할 것이 줄어든다는 점은 분명합니다.
그래서 실무는 두 개의 문서를 같은 날 나란히 씁니다. 하나는 건물주와, 하나는 앞사람과. 두 문서는 서로를 언급하되 금액을 옮겨 적지는 않습니다.
어느 문서에 무엇을 적는가
금액은 넘기는 계약서에, 사실과 협조는 임대차계약서에.
나누어야 한다는 것은 알겠는데 무엇을 어디에 적을지가 막막할 수 있습니다. 아래 표는 항목을 두 문서로 갈라 둔 것입니다. 왼쪽 칸을 먼저 채우고 오른쪽에는 그것을 가리키는 문장만 남긴다고 생각하면 됩니다.
| 적을 내용 | 넘기는 계약서 | 임대차계약서 |
|---|---|---|
| 대가의 금액과 지급 시기 | +여기에 적습니다 | 적지 않습니다 |
| 넘겨받는 시설과 비품의 목록 | +여기에 적습니다 | 적지 않습니다 |
| 거래처와 상호를 넘기는 범위 | +여기에 적습니다 | 적지 않습니다 |
| 같은 업종으로 근처에 다시 열지 않겠다는 약속 | +여기에 적습니다 | 적지 않습니다 |
| 그런 거래가 있었다는 사실 | 가리키기만 합니다 | 한 줄로 남깁니다 |
| 후속 임차인 주선에 대한 협조 | 해당 없음 | 여기에 적습니다 |
아래 두 줄이 임대차계약서에 남는 전부입니다. 그런 거래가 있었다는 사실을 한 줄로 적어 두는 이유는, 나중에 그 존재 자체를 몰랐다는 말이 나오지 않게 하기 위해서입니다. 금액을 적지 않아도 사실은 남습니다.
마지막 줄의 협조 문장은 조심스럽게 써야 합니다. 건물주에게 새 사람과 반드시 계약하라고 강제하는 문장은 서로 받아들이기 어렵고, 법이 정해 둔 것 이상을 요구하는 것이기도 합니다. 법이 정한 범위에서 협조한다는 정도로 적어 두면 충분합니다.
넷째 줄은 넘기는 계약서에서 자주 빠지는 항목입니다. 자리를 넘겨받았는데 앞사람이 두 골목 건너에 같은 가게를 다시 열면 거래처와 단골을 산 의미가 사라집니다. 범위와 기간을 숫자로 적어 두십시오.
문장을 쓰는 순서
넘겨받을 것의 목록을 먼저 만들고, 금액은 그 뒤에 붙입니다.
금액부터 정하고 목록을 나중에 맞추면 무엇에 대한 값인지가 끝까지 정해지지 않습니다. 목록이 먼저입니다.
- 자리에 남는 것을 하나씩 적는다설비와 집기, 간판, 인테리어 가운데 두고 갈 것을 품목으로 적습니다. 사진을 함께 남기면 뒤에 다툴 일이 줄어듭니다.
- 눈에 보이지 않는 것을 따로 적는다상호를 계속 쓸 수 있는지, 거래처를 소개받는지, 배달 계정이나 회원 명부가 넘어오는지를 나눕니다.
- 넘어오지 않는 것도 적는다임대인 소유의 시설, 앞사람이 떼어 갈 물건을 적어 두면 인수 당일에 다투지 않습니다.
- 그 목록에 값을 붙인다품목별로 나누지 않더라도 총액이 무엇에 대한 값인지 문장으로 남깁니다.
- 임대차계약서에는 가리키는 문장만 넣는다별도의 계약이 있고 그 금액은 본 계약과 무관하다는 취지로 한 줄이면 됩니다.
그런 요구는 법이 방해로 다루는 유형에 들어 있습니다. 요구받은 내용을 글자로 남겨 두십시오.
당사자가 아니므로 서명할 자리가 아닙니다. 다만 새 임대차계약을 함께 진행하는 것은 별개입니다.
셋째 단계를 건너뛰면 인수 당일에 가장 자주 부딪힙니다. 두고 간다고 여긴 물건이 빠져 있거나, 떼어 간다고 여긴 것이 남아 있는 식입니다. 넘어오지 않는 것의 목록이 넘어오는 것의 목록만큼 중요합니다.
다섯째 단계에서 임대차계약서에 넣을 문장은 짧을수록 좋습니다. 길어지면 건물주가 그 거래의 당사자인 것처럼 읽히고, 그것이 바로 피하려던 상황입니다.
자주 묻는 질문
임대차계약서에 금액을 적으면 무효인가요?
무효가 되지는 않습니다. 다만 돌려받을 돈과 돌려받지 않는 돈이 한 칸에 섞여 종료 시점에 다툼이 됩니다.
어떤 것들이 이 대가에 들어가나요?
조문은 영업시설과 비품, 거래처, 신용, 노하우, 위치에 따른 영업상의 이점을 열거해 두었습니다.
건물주와 앞사람 중 누구와 먼저 이야기해야 하나요?
자리를 넘겨받는 조건과 새 임대차의 조건이 함께 맞아야 하므로 두 이야기를 나란히 진행하는 편이 낫습니다.
앞사람이 근처에 다시 열면 어떻게 하나요?
그 제한은 법이 정해 주지 않습니다. 넘기는 계약서에 범위와 기간을 적어 두어야 근거가 생깁니다.
나갈 때 회수하는 방법은 따로 있나요?
다음 사람을 주선해 넘기는 것이 회수의 방법이고, 그것을 막는 행위는 별도로 다루어집니다.
