상가임대차계약서 권리금을 주고 들어갈 때

상가임대차계약서 마스터·9분·2028.10.24

내는 쪽에서 물어야 할 질문은 하나 더 있습니다

지금 얼마짜리인가가 아니라 나중에 돌려받을 수 있는가입니다.

자리를 이어받으며 목돈을 건넬 때 대개 두 가지를 봅니다. 지금 이 가게가 얼마를 버는가와 남겨 두고 갈 시설이 얼마나 쓸 만한가입니다. 둘 다 지금의 값어치를 재는 눈금입니다.

그런데 이 돈의 성격을 생각하면 질문이 하나 더 붙어야 합니다. 이것은 사라지는 비용이 아니라 다음 사람에게 넘기며 되찾는 돈입니다. 되찾을 수 있는 자리인지를 확인하지 않으면 액수를 아무리 잘 깎아도 계산이 맞지 않습니다.

되찾는 길은 두 겹으로 되어 있습니다. 하나는 자리 자체의 힘입니다. 몇 해 뒤에도 이 자리를 원하는 사람이 있어야 합니다. 다른 하나는 제도의 힘입니다. 그 사람과의 거래를 건물주가 막아설 때 기댈 장치가 있어야 합니다.

앞쪽은 스스로 판단할 몫이지만 뒤쪽은 확인하면 답이 나옵니다. 그런데 이 확인을 건너뛰는 경우가 많습니다. 제도가 늘 켜져 있다고 여기기 때문입니다.

장치가 처음부터 꺼져 있는 두 경우

큰 점포의 일부인 경우와 나라나 지자체의 재산인 경우입니다.

회수를 방해하지 못하게 하는 규정에는 적용에서 빠지는 경우가 조문으로 정해져 있습니다.

제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. 1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우. 다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조에 따른 전통시장은 제외한다. 2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우

상가건물 임대차보호법 제10조의5

첫째 호는 큰 점포 안의 한 칸을 빌리는 경우입니다. 다만 단서가 붙어 있어 전통시장은 여기서 빠집니다. 시장 안의 점포는 이 예외에 걸리지 않는다는 뜻입니다.

어떤 점포가 대규모점포에 해당하는지는 다른 법이 정합니다. 그 기준을 여기서 숫자로 옮기지는 않겠습니다. 확인이 필요하면 계약 전에 그 건물이 어떤 종류로 등록되어 있는지를 물어보는 것이 빠릅니다.

둘째 호는 소유의 주체가 나라나 지방자치단체인 경우입니다. 공공청사의 한 칸이나 지자체가 가진 건물을 빌리는 경우가 여기에 들어갑니다. 이런 자리는 애초에 사용 허가나 입찰 같은 다른 절차로 정해지는 경우가 많아 성격이 다릅니다.

장치가 켜져 있어도 조건은 남습니다

시점과 절차를 지켜야 작동합니다.

예외에 걸리지 않는 자리라 해도 장치가 저절로 작동하지는 않습니다. 회수를 돕는 규정은 정해진 구간 안에서, 정해진 행동이 있었을 때 켜집니다.

구간은 임대차가 끝나기 반년 전부터 종료 시까지입니다. 그리고 자리를 이어받을 사람을 실제로 찾아 건물주에게 주선하는 행동이 있어야 합니다. 이 둘이 갖추어지지 않으면 따질 대상이 생기지 않습니다.

그러니 들어가는 시점에 이미 나가는 시점의 일정을 알고 있어야 합니다. 이 계약이 언제 끝나는지, 그때까지 이어 갈 수 있는 총량이 얼마나 남는지가 계약 전에 정해집니다.

이어 갈 수 있는 총량은 앞사람이 이미 쓴 기간을 포함해서 셉니다. 앞사람이 오래 있었던 자리라면 내가 이어 갈 수 있는 기간이 그만큼 짧습니다. 이 점을 모르고 큰돈을 내면 회수할 시간이 부족해집니다.

셋째 줄이 놓치기 쉬운 대목입니다. 자리를 이어받으면 기간도 이어져 세어지므로, 앞사람이 오래 있었다면 남은 시간이 짧습니다. 앞사람이 처음 들어온 날을 계약서로 확인하십시오.

넷째 줄에서 답을 피하는 경우가 실제로 신호가 됩니다. 계획이 없다면 없다고 말하기 어려울 이유가 없습니다. 답을 문자로 받아 두는 것까지 해 두면 좋습니다.

내기 전에 밟을 순서

건물주와 이야기가 끝나기 전에 돈이 먼저 가지 않게 합니다.

가장 흔한 사고는 앞사람과의 이야기가 먼저 끝나고 건물주와의 이야기가 나중에 어긋나는 것입니다. 순서를 바꾸면 그 위험이 크게 줄어듭니다.

1. 건물주와 새 계약이 가능한지 먼저 확인한다같은 조건으로 계약해 줄 수 있는지, 조건이 달라진다면 무엇이 달라지는지 확인합니다.
2. 남은 총량과 건물의 사정을 확인한다앞사람이 들어온 날과 철거·재건축 계획을 함께 확인해 회수할 시간을 가늠합니다.
3. 회수 장치가 적용되는 자리인지 본다큰 점포의 일부인지, 나라나 지자체의 재산인지를 확인합니다.
4. 넘겨받을 것의 목록을 만든다시설과 집기, 상호와 거래처처럼 무엇이 넘어오는지를 항목으로 적습니다.
5. 그 목록에 값을 붙여 계약서를 쓴다임대차계약서와 별도의 문서로 만들고 금액은 이쪽에만 적습니다.
6. 돈은 새 임대차계약이 확정된 뒤에 치른다건물주와의 계약이 확정되기 전에 잔금을 치르면 되돌리기 어렵습니다.

여섯째 단계가 이 순서의 핵심입니다. 자리를 넘겨받기로 하고 목돈을 건넸는데 건물주가 새 계약을 거절하면 그 돈을 돌려받는 일이 통째로 다른 문제가 됩니다. 계약금 정도만 먼저 걸고 잔금은 뒤로 미루십시오.

다섯째 단계에서 금액을 임대차계약서에 옮겨 적지 않는 이유는 두 문서의 성격이 다르기 때문입니다. 그 이유는 조항을 쓰는 법을 다룬 편에 따로 정리해 두었습니다.

자주 묻는 질문