상가임대차계약서 사무실 임대차계약

상가임대차계약서 마스터·8분·2028.10.23

사무실은 짧게 맺는 일이 많습니다

사람이 늘고 주는 속도가 자리를 정하기 때문입니다.

사무실을 빌리는 쪽의 사정은 가게와 다릅니다. 손님이 찾아오는 자리가 아니라 사람이 앉는 자리라, 필요한 넓이가 인원에 따라 오르내립니다. 몇 명 늘면 자리가 모자라고 몇 명 줄면 남습니다.

그래서 처음부터 길게 묶는 것을 꺼립니다. 여섯 달이나 아홉 달로 적어 두고 상황을 보아 이어 가려는 계약이 흔합니다. 공유형 사무 공간이 늘어나면서 이런 방식은 더 익숙해졌습니다.

시설 투자가 적다는 점도 이 흐름을 밀어 줍니다. 책상과 의자와 회선 정도라 옮기는 데 드는 비용이 크지 않습니다. 자리에 돈이 묶이지 않으니 오래 붙어 있을 이유도 그만큼 줄어듭니다.

문제는 그렇게 짧게 적은 숫자를 법이 그대로 읽지 않는다는 점입니다. 이 대목을 모르고 계약하면 나가려는 시점에 이야기가 어긋납니다.

짧게 적으면 법은 1년으로 읽습니다

다만 임차인은 짧게 적은 대로 주장할 수도 있습니다.

조문은 두 항으로 나뉘어 있고 각각 다른 상황을 다룹니다.

기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. / 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.

상가건물 임대차보호법 제9조 제1항·제2항

첫 문장은 짧게 적은 것을 늘려 읽습니다. 여섯 달로 적었어도 1년으로 본다는 뜻입니다. 짧은 계약이 임차인에게 불리하게 쓰이지 않도록 바닥을 깔아 둔 것입니다.

그런데 단서가 그 바닥을 한쪽에서만 걷어 낼 수 있게 해 두었습니다. 임차인이 짧게 적은 기간이 유효하다고 주장하면 그 기간대로 끝납니다. 임대인 쪽에는 같은 선택권이 없습니다.

그래서 결과는 이렇게 됩니다. 여섯 달로 적은 계약에서 임차인은 여섯 달 뒤에 나갈 수도 있고 1년까지 머물 수도 있습니다. 임대인은 여섯 달이 지났다는 이유로 나가라고 하기 어렵습니다. 짧게 적을수록 임차인 쪽의 선택지가 늘어나는 구조입니다.

끝난 뒤에도 관계가 남는다는 말의 뜻

보증금을 돌려받기 전에는 계약이 끝나도 끝난 것이 아닙니다.

둘째 문장은 나가는 시점의 이야기입니다. 기간이 끝났는데 보증금이 아직 돌아오지 않았다면 그 관계는 계속되는 것으로 본다는 내용입니다.

이 규정이 없다면 곤란한 상황이 생깁니다. 기간이 끝난 순간 관계가 사라진다면 자리를 비워 준 뒤에는 아무 근거 없이 돈만 기다리는 처지가 됩니다. 법은 그 사이를 이어 붙여 두었습니다.

실무에서 이 규정이 쓰이는 자리는 대개 하나입니다. 보증금이 정리되지 않았는데 짐을 빼라는 요구를 받는 경우입니다. 돌려받을 때까지는 관계가 남아 있으므로 그 요구를 그대로 따라야 하는 것은 아닙니다.

다만 이 규정이 자리를 계속 쓸 권리를 주는 것은 아닙니다. 이어져 있는 것은 보증금을 매개로 한 관계이지 영업을 이어 갈 권리가 아닙니다. 이 구분을 놓치면 서로 다른 이야기를 하게 됩니다.

위의 셋과 아래의 둘 사이에 선이 있습니다. 1년이 기준선이고 그보다 짧게 적은 것만 이 조문이 손을 댑니다.

표를 임대인 쪽에서 읽으면 이야기가 달라집니다. 짧게 적어 두어도 그 기간에 자리를 비우게 할 수 없다는 뜻이기 때문입니다. 짧은 계약을 원한다면 이 점을 알고 조건을 정해야 합니다.

사무실 계약서에서 따로 챙길 것

가게와 다른 칸이 몇 개 있습니다.

사무실은 가게보다 계약서가 단순해 보이지만 그래서 오히려 비는 칸이 생깁니다. 다음 다섯 가지는 사무실에서 자주 문제가 되는 대목입니다.

1. 빌리는 범위를 도면으로 특정한다한 층을 나누어 쓰는 경우가 많아 어디까지가 내 자리인지를 그림으로 남겨야 합니다.
2. 공용 공간의 사용 조건을 적는다회의실과 탕비실, 주차 자리를 쓸 수 있는지와 그 조건을 적습니다.
3. 회선과 전기 용량을 확인한다장비를 들이는 사무실이라면 들어와 있는 용량으로 충분한지 미리 봅니다.
4. 출입 시간과 방식의 제한을 확인한다건물의 출입이 시간으로 제한되는 곳이 있습니다. 야간 근무가 있다면 미리 확인합니다.
5. 나갈 때의 원상 범위를 정한다칸막이와 배선처럼 새로 들인 것을 어떻게 처리할지 미리 갈라 둡니다.

둘째 단계가 사무실 계약에서 가장 자주 빠집니다. 회의실을 쓸 수 있다고 듣고 들어왔는데 예약이 늘 차 있는 경우, 주차가 된다고 들었는데 한 자리뿐인 경우가 그렇습니다. 말로 들은 조건을 계약서로 옮겨 두십시오.

다섯째 단계는 짧은 계약일수록 중요합니다. 여섯 달을 쓰고 나가면서 칸막이를 전부 뜯어 내라는 요구를 받으면 그 비용이 몇 달치 임대료를 넘을 수 있습니다.

자리를 옮길 때 무엇이 따라오나

짐은 가벼운데 주소는 무겁습니다.

사무실을 옮기는 일 자체는 어렵지 않습니다. 책상과 의자를 싣고 회선을 옮기면 됩니다. 그런데 그 주소로 등록해 둔 것들이 함께 따라와야 한다는 점이 자주 잊힙니다.

사업자등록에 적힌 사업장 주소가 대표적입니다. 자리를 옮기면 그 주소도 바꾸어야 하고, 바꾸는 절차에는 새 자리의 계약서가 필요합니다. 그래서 짧은 계약을 여러 번 하는 곳일수록 이 절차를 자주 밟게 됩니다.

바깥 사람에 대한 효력도 자리마다 새로 켜집니다. 앞자리에서 갖추어 둔 것이 새 자리로 옮겨 오지 않기 때문입니다. 옮긴 뒤에 인도와 등록 신청을 다시 갖추어야 하고, 효력은 그 다음 날부터 생깁니다.

짧은 계약을 이어 가는 방식이 나쁘다는 뜻은 아닙니다. 다만 옮길 때마다 따라오는 절차가 있다는 것을 알고 그 시간을 일정에 넣어 두어야 합니다. 이사하는 날과 등록을 고치는 날을 붙여 두면 대부분 해결됩니다.

자주 묻는 질문