매매계약서 공동명의로 매수할 때

매매계약서 마스터·8분·2026.04.01

이름이 둘이라는 말은 당사자가 둘이라는 뜻이다

공동명의의 무게는 등기부가 아니라 계약 자리에서 먼저 나타납니다.

공동명의라는 말을 들으면 대개 등기부의 모습을 떠올립니다. 소유자 칸에 이름이 둘 올라가고 그 옆에 분수가 붙는 그림입니다. 그런데 그 그림은 절차가 다 끝난 뒤의 결과이고, 실제로 달라지는 지점은 그보다 훨씬 앞에 있습니다.

매매는 사는 쪽과 파는 쪽의 뜻이 맞아야 성립하는 계약입니다. 사는 쪽이 두 사람이면 맞춰야 할 뜻이 하나 더 생깁니다. 가격을 얼마로 할지, 잔금을 언제로 할지, 어떤 특약을 넣을지에 대해 두 사람이 서로 다르게 생각하고 있어도 계약은 한 건으로 굴러갑니다.

그래서 공동명의 거래에서 실무적으로 가장 자주 걸리는 것은 지분을 몇 대 몇으로 할지가 아닙니다. 두 사람 가운데 한 사람이 그 자리에 없다는 사정입니다. 직장 때문에, 거리 때문에, 혹은 그냥 번거로워서 한 사람만 나가는 경우가 흔합니다.

그 자리에 없는 사람도 계약의 당사자입니다. 계약서에 이름이 올라가고 등기부에 지분이 잡히며 대금 지급 의무를 함께 집니다. 나오지 못했다는 사정이 당사자의 지위를 덜어 주지는 않으므로, 그 사람의 뜻을 어떻게 남길지를 계약 전에 정해 두어야 합니다.

한 사람만 나갈 때 무엇을 남기나

위임을 했다는 사실보다 어디까지 위임했는지가 중요합니다.

둘 중 한 사람만 계약 자리에 나가는 것 자체는 드문 일이 아닙니다. 문제는 그 사람이 다른 한 사람의 몫까지 서명할 근거를 아무것도 남기지 않는 경우입니다. 부부나 형제처럼 가까운 사이일수록 그렇게 넘어가기 쉽습니다.

당장은 아무 일도 생기지 않습니다. 계약도 진행되고 잔금도 넘어갑니다. 문제가 드러나는 것은 나중에 두 사람 사이에 이야기가 어긋났을 때입니다. 서명이 누구의 뜻으로 이루어진 것인지를 두고 다투기 시작하면 그것을 보여 줄 자료가 남아 있지 않습니다.

그래서 남겨야 할 것은 위임을 했다는 사실만이 아닙니다. 무엇을 위임했는지가 함께 적혀 있어야 합니다. 이 부동산에 관한 매매계약의 체결과 대금 지급에 관한 사항이라는 식으로 대상과 범위를 좁혀 적어 두면, 그 밖의 일에 그 문서가 쓰이는 것도 함께 막습니다.

덧붙여 나오지 못한 사람의 신분을 확인할 수 있는 자료를 함께 챙겨 두면 좋습니다. 어떤 서류가 필요한지는 상황과 상대에 따라 달라지므로, 계약 자리를 잡기 전에 상대와 중개사에게 무엇을 준비해 갈지를 미리 물어 두는 편이 빠릅니다.

두 번째 줄이 실제로 가장 자주 비어 있습니다. 백지로 넘겨 놓고 필요할 때 채우자고 하는 경우가 있는데, 그 문서가 언제 어디에 쓰일지를 스스로 통제하지 못하게 됩니다. 범위를 좁게 적는 쪽이 위임한 사람에게 유리합니다.

파는 쪽이 공유자일 때는 방향이 반대가 된다

매도인이 여럿이면 전원이 계약 당사자로 들어와 있어야 합니다.

공동명의라는 말은 사는 쪽에만 붙는 것이 아닙니다. 사려는 물건이 이미 여러 사람의 이름으로 되어 있는 경우도 많고, 이때는 확인해야 할 방향이 반대가 됩니다.

민법은 공유자가 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다고 정합니다. 부동산 전체를 파는 일은 여기서 말하는 처분에 해당하므로, 공유자 한 사람이 혼자 결정할 수 있는 일이 아닙니다.

그래서 매도인란에 한 사람의 이름만 있고 등기부에는 여럿이 올라가 있다면 그 상태로 넘어가면 안 됩니다. 전원이 당사자로 들어와 있는지, 나오지 못한 공유자가 있다면 그 사람의 뜻이 어떤 형태로 남아 있는지를 계약 전에 확인해야 합니다.

여기서 한 가지를 구분해 두면 혼란이 줄어듭니다. 공유자가 자기 지분만 파는 것은 혼자 할 수 있는 일이고, 물건 전체를 파는 것은 그렇지 않습니다. 내가 사려는 것이 지분인지 물건 전체인지에 따라 상대해야 할 사람의 수가 달라집니다.

세 번째 문답이 사는 쪽에도 그대로 돌아옵니다. 두 사람이 절반씩 갖기로 하고 샀다면, 그 뒤에 그 집을 빌려줄지 말지를 어느 한쪽이 혼자 정하지 못하는 상태가 됩니다. 사이가 좋을 때는 문제가 아니지만 의견이 갈리면 그때부터 움직이지 않습니다.

계약이 끝난 뒤에 갈릴 일을 계약 단계에서 적어 둔다

매매계약서가 아니라 매수인들 사이의 별도 문서에 적습니다.

공동명의로 사고 나면 두 사람은 그 부동산을 함께 가진 상태가 됩니다. 이 상태에서 무엇을 어떻게 정할지는 법이 큰 틀을 정해 두었지만, 그 틀은 요건만 알려 줄 뿐 두 사람 사이의 사정까지 정해 주지는 않습니다.

그래서 실무에서 쓰는 방법이 매수인들 사이의 약정을 따로 만들어 두는 것입니다. 한쪽이 지분을 팔고 싶어졌을 때 어떤 순서로 이야기할지, 관리비와 세금은 어떤 비율로 나눌지, 의견이 갈릴 때는 어떻게 결정할지를 문장으로 정해 둡니다.

이 문서는 매매계약서와 성격이 다릅니다. 매매계약서는 파는 사람과 사는 사람 사이의 문서이고, 이 약정은 사는 사람들끼리의 문서입니다. 그러니 상대 매도인과 협의할 일이 아니고 매매계약서 특약란에 넣을 일도 아닙니다.

만드는 시점은 계약을 맺는 날이 가장 좋습니다. 사이가 나빠진 다음에 만들자고 하면 그때는 이미 각자 원하는 결론이 정해져 있어 합의가 되지 않습니다. 서로 이해가 어긋나지 않은 시점에 만들어 두는 것이 이 문서의 값입니다.

지분을 몇 대 몇으로 적을지, 대금 부담을 어디에 남길지처럼 계약서 안쪽의 표기 문제는 지분을 적는 법을 다룬 편에 정리되어 있습니다. 이 글은 그 앞 단계인 당사자 자체의 문제를 다루었습니다.

이 글이 답하지 않는 것

세금 문제는 이 글의 근거 범위 밖입니다.

공동명의를 검색하면 가장 많이 나오는 것이 세금 이야기입니다. 누구 명의로 얼마씩 하면 유리한지, 실제로 돈을 낸 사람과 지분이 다르면 어떻게 되는지 같은 질문입니다. 이 글은 그 질문에 답하지 않습니다.

답하지 않는 이유는 간단합니다. 근거로 삼을 자료를 확인하지 않았기 때문입니다. 확인하지 않은 것을 그럴듯하게 적어 두면 읽는 쪽이 그 설명을 믿고 수억 원짜리 결정을 하게 되고, 그 결과는 되돌리기 어렵습니다.

그러니 명의와 지분을 어떻게 정할지를 세금 관점에서 판단하려 한다면 세무사나 관할 세무서에 사안을 들고 가서 확인하십시오. 이 글이 대신할 수 있는 자리가 아닙니다.

대신 이 글이 확실하게 남기는 것은 절차 쪽입니다. 거래신고는 매수인이 여럿이어도 한 건이며, 거래당사자가 계약을 맺은 날부터 30일 안에 공동으로 신고합니다. 소유권이전등기 신청은 잔금을 치른 날부터 60일 안에 하고, 그 신청서에 계약서의 지분이 그대로 들어갑니다.

자주 묻는 질문