상가 월세계약서

월세계약서 마스터·8분·2028.01.20

밀린 월세를 세는 단위가 상가에서 한 칸 늘어난다

차임이 있는 계약에서만 작동하는 조문이라 전세 계약서에는 대응하는 칸이 없습니다.

임차료가 며칠 늦어지는 일은 장사를 하다 보면 생깁니다. 정작 갈리는 지점은 그 늦음이 얼마나 쌓였을 때 임대인이 계약을 끝낼 수 있는가인데, 상가와 주택은 여기서 답이 다릅니다.

주택 임대차의 해지는 임대차를 다루는 특별법이 아니라 민법에서 답을 찾습니다. 밀린 금액이 두 기의 차임액에 이르면 임대인이 해지할 수 있다는 규정이 거기 있고, 왜 특별법이 아니라 민법으로 넘어가는지는 해지 요건을 따로 다룬 편에 정리되어 있습니다.

상가는 사정이 다릅니다. 상가건물 임대차보호법이 차임 연체와 해지만을 떼어 조문 하나를 두었고, 그 조문이 기준을 한 기 늘려 놓았습니다. 같은 사안을 두 법이 다르게 정해 둔 몇 안 되는 자리입니다.

이 차이는 계약서를 쓰는 사람에게 두 가지를 요구합니다. 내 계약이 어느 법의 영역에 놓이는지를 먼저 정하는 것이 하나이고, 그 기준의 단위가 되는 차임 액수를 계약서에서 흔들리지 않게 적어 두는 것이 다른 하나입니다.

보증금만 오가는 계약이라면 이 절의 이야기는 처음부터 성립하지 않습니다. 셀 차임이 없으면 연체액도 없고 기(期)라는 단위도 만들어지지 않기 때문입니다. 차임이 있는 계약에서만 생기는 문제라는 점을 먼저 잡아 두면 나머지가 따라옵니다.

「3기에 달하는 때」는 세 번 밀렸다는 뜻이 아니다

조문이 세는 것은 횟수가 아니라 쌓인 금액입니다.

기준이 적힌 조문은 짧습니다. 문장 하나로 요건과 효과가 함께 들어 있어 그대로 읽어 두는 편이 빠릅니다.

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

상가건물 임대차보호법 제10조의8 (차임연체와 해지)

문장에서 눈여겨볼 낱말은 「연체액」과 「달하는」입니다. 몇 번을 걸렀는지가 아니라 밀린 돈을 합쳤을 때 석 달 치 차임에 이르렀는지를 묻고 있습니다.

그래서 사이에 낸 달이 있어도 셈은 이어집니다. 한 달을 건너뛰고 다음 달에는 제때 냈다가 다시 두 달을 거르면 중간에 납부가 끼어 있어도 합계는 석 달 치가 됩니다. 연속이어야 한다는 조건이 조문에 붙어 있지 않기 때문입니다.

일부만 내는 경우도 같은 방식으로 계산됩니다. 매달 정해진 차임의 절반씩만 보냈다면 여섯 달이 지난 시점에 밀린 금액이 석 달 치에 이릅니다. 임차인 쪽에서는 매달 무언가를 보내고 있으니 연체가 아니라고 여기기 쉬운데, 조문의 셈법은 그렇게 되어 있지 않습니다.

정리하면 이 조항은 달력이 아니라 장부를 봅니다. 연체가 걱정되는 상황이라면 몇 번 걸렀는지를 헤아릴 것이 아니라, 지금까지 덜 보낸 금액을 합쳐 월 차임의 몇 배인지를 계산해야 합니다.

환산보증금을 넘는 계약에서도 이 조항은 남는다

규모가 커지면 빠지는 항목이 생기지만 3기 조항은 그 밖에 있습니다.

상가건물 임대차보호법에는 주택 쪽에 없는 문턱이 하나 있습니다. 보증금만으로 계약의 규모를 재지 않고 월 차임을 함께 환산해 하나의 숫자로 만든 다음, 그 숫자가 정해진 기준을 넘는지에 따라 법이 어디까지 따라붙는지를 가릅니다.

환산하는 방법 자체는 간단합니다. 월 차임에 100을 곱한 금액을 보증금에 얹으면 그것이 환산보증금입니다. 곱해지는 쪽이 차임이라 보증금이 같은 두 계약이라도 차임을 어떻게 정했느냐에 따라 계약의 위치가 크게 달라집니다.

그 문턱을 넘으면 이 법이 주는 것 가운데 빠지는 항목이 생깁니다. 그런데 차임 연체와 해지를 다룬 조항은 빠지는 쪽에 있지 않습니다. 환산보증금을 초과하는 임대차에도 그대로 적용되는 조문이어서, 규모가 크다는 이유로 해지 기준이 민법 쪽의 두 기로 돌아가지 않습니다.

이 점이 실무에서 뒤집히기 쉽습니다. 큰 상가를 빌리면서 이 법은 우리와 상관없다고 정리해 버리면, 정작 가장 먼저 부딪히는 조항 하나를 놓친 채 계약서를 쓰게 됩니다. 어느 항목이 문턱 안이고 밖인지를 항목별로 갈라 둔 대비는 주택과 상가를 나란히 놓고 비교한 자료가 따로 있으니 그쪽을 보시면 됩니다.

계약서를 쓰는 자리에서 할 일은 하나로 좁혀집니다. 보증금과 월 차임을 확정한 뒤 그 자리에서 환산보증금을 한 번 계산해 두는 것입니다. 계산해 둔 숫자가 있으면 뒤에 나오는 조건들을 어떤 전제로 협의할지가 정해집니다.

보증금을 월세로 돌릴 때 상가는 곱셈으로 계산한다

상한을 구하는 방식 자체가 주택과 다릅니다.

계약을 이어 가는 도중이나 갱신 자리에서 보증금의 일부를 월세로 돌리자는 이야기가 나옵니다. 이때 월세를 얼마까지 매길 수 있는지에는 상한이 있고, 그 상한을 구하는 방식이 두 법에서 다르게 정해져 있습니다.

주택 쪽은 기준금리에 일정한 비율을 더해 얻은 값과 법이 정한 연 비율 가운데 낮은 쪽을 씁니다. 더하기로 만들어지는 산식이라는 점만 여기서는 기억해 두시면 되고, 계산식과 근거 조문은 보증금을 월세로 돌릴 때를 다룬 편에 펼쳐져 있습니다.

상가는 더하는 대신 곱합니다. 연 12퍼센트와 기준금리에 4.5를 곱한 값 가운데 낮은 쪽이 상한이 됩니다. 두 산식은 모양이 비슷해 보여도 기준금리가 오르내릴 때 값이 벌어지는 폭이 다르므로, 주택 쪽 방식을 상가 계약에 옮겨 적으면 상한 자체가 어긋납니다.

계산한 값을 계약서나 합의서에 옮길 때는 어느 날의 기준금리로 셈한 것인지를 함께 적어 두십시오. 이 값은 수시로 움직이는 종류의 숫자라, 기준일이 남아 있지 않으면 나중에 같은 계산을 다시 해 볼 수가 없습니다.

전환은 앞 절의 두 숫자도 함께 밀어 올립니다. 보증금이 줄고 월 차임이 늘면 해지 기준이 되는 석 달 치 금액이 커지고, 차임에 100이 곱해지는 환산보증금도 같은 방향으로 움직입니다. 전환을 논의할 때 이 세 가지를 한자리에서 다시 계산해야 하는 이유입니다.

그래서 상가 계약서의 차임 칸은 세 번 쓰인다

한 칸에 적은 숫자가 서로 다른 계산의 출발점이 됩니다.

여기까지 나온 기준은 모두 월 차임을 재료로 씁니다. 계약서에서는 한 칸이지만 그 칸의 숫자가 쓰이는 자리는 하나가 아니라는 뜻입니다. 아래 표는 그 자리를 늘어놓고 각 자리에서 무엇이 정해지는지를 붙인 것입니다.

표를 볼 때는 오른쪽 칸을 먼저 보십시오. 왼쪽이 제도의 이름이라면 오른쪽은 계약서를 쓰는 사람이 실제로 조심할 지점입니다.

첫째 줄과 넷째 줄에 경고를 붙인 것은 두 줄 모두 숫자 하나를 두 가지 뜻으로 읽게 만드는 자리이기 때문입니다. 관리비를 차임에 합쳐 적으면 석 달 치가 얼마인지부터 갈리고, 세금 이야기를 비워 두면 같은 월세 금액을 두고 서로 다른 총액을 떠올린 채 계약이 진행됩니다.

넷째 줄은 이 글에서 더 들어가지 않습니다. 임대료에 부가가치세가 별도로 붙는 계약이 어떤 계약이고 계약서에 무엇을 적어 두어야 하는지는 그 문제를 정면으로 다룬 편에 있습니다.

다섯째 줄은 셈의 시작점을 정하는 칸입니다. 그달의 차임을 언제까지 내는 것으로 볼지가 정해져야 밀렸다는 말도 성립합니다.

자주 묻는 질문