월세계약서 월세를 못 내면 언제 해지가 되나

월세계약서 마스터·8분·2028.01.09

해지의 근거가 주택임대차보호법에 없습니다

차임 연체를 이유로 한 해지는 그 법이 아니라 민법이 정하고 있습니다.

주택을 빌리고 빌려주는 일에 관한 규칙은 대부분 주택임대차보호법 한 곳에 모여 있습니다. 기간을 얼마로 볼지, 갱신을 어떻게 요구하는지, 보증금이 경매에서 어떤 순위를 받는지가 모두 그 안에 있습니다. 그래서 월세가 밀렸을 때의 결론도 당연히 그 법 어딘가에 적혀 있으리라고 짐작하게 됩니다.

조문을 처음부터 끝까지 훑어보아도 그런 규정은 나오지 않습니다. 차임이 얼마나 밀렸을 때 계약을 끝낼 수 있는지를 다룬 조항 자체가 그 법에는 들어 있지 않습니다. 특례를 두지 않았다는 뜻이고, 특례가 없으면 임대차의 일반 규칙인 민법으로 되돌아갑니다.

그 빈자리를 채우는 것이 민법 제640조입니다. 순서를 정확히 해 두는 편이 좋습니다. 주택이니까 보호법이 두 기분으로 정해 두었다가 아니라, 보호법이 정해 둔 것이 없어서 민법의 두 기분이 그대로 적용된다입니다. 결론이 같아 보여도 근거를 잘못 짚으면 상가나 다른 건물을 빌리는 계약을 만났을 때 답이 흔들립니다.

이 갈림은 매달 오가는 돈이 있는 계약에서만 뜻을 갖습니다. 보증금만 걸어 두고 다달이 내는 것이 없는 계약에서는 연체라는 사건이 아예 생기지 않아 이 조문이 작동할 자리가 없습니다. 월세계약서를 쓸 때 이 조문을 따로 챙겨야 하는 이유가 거기 있습니다.

조문이 세는 단위는 개월이 아니라 기(期)입니다

한 기는 차임을 한 번 내기로 정한 구간을 가리킵니다.

민법 제640조는 건물과 그 밖의 공작물을 빌리는 계약을 대상으로 삼습니다. 주택도 건물이므로 여기에 들어옵니다. 조문은 짧고, 세 가지만 말합니다. 무엇을 세는지, 어디에 닿으면 되는지, 그때 누가 무엇을 할 수 있는지입니다.

세는 단위가 개월이 아니라는 점을 먼저 봐 두십시오. 조문이 쓰는 말은 기입니다. 매달 내기로 했으면 한 기가 한 달이고, 두 달에 한 번 내기로 했으면 한 기가 두 달입니다. 계약서에 적어 둔 지급 주기가 그대로 눈금이 됩니다.

그래서 같은 두 기라도 계약마다 실제 길이가 다릅니다. 분기마다 차임을 받기로 한 계약이라면 두 기는 여섯 달분입니다. 지급 주기를 어떻게 적었는지가 해지가 가능해지는 시점까지 함께 정한다는 뜻입니다.

건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

민법 제640조(차임연체와 해지)

문장에서 눈여겨볼 곳은 달하는 때라는 표현입니다. 두 번 걸렀을 때가 아니라 밀린 금액이 그 선에 닿았을 때라고 적혀 있습니다. 세는 대상이 횟수가 아니라 금액이라는 것이 이 조문의 첫 번째 특징입니다.

두 번째 특징은 마지막 구절에 있습니다. 해지할 수 있다고만 되어 있습니다. 선에 닿는 순간 계약이 저절로 끝나는 것이 아니라, 임대인에게 끝낼 수 있는 권한이 생기는 구조입니다.

이어서 두 번 거른 경우만 해당하는 것이 아닙니다

사이에 한 번 냈다고 해서 그전에 밀린 것이 지워지지는 않습니다.

실무에서 가장 자주 어긋나는 지점입니다. 두 달을 연달아 걸러야 요건이 찬다고 읽으면, 한 달 걸렀다가 다음 달에 내고 그다음 달에 다시 거르는 방식으로는 영영 해지되지 않는다는 결론이 나옵니다. 조문의 문언은 그렇게 읽히지 않습니다.

앞에서 본 대로 세는 대상은 금액입니다. 10월분을 내지 않고 11월분을 낸 뒤 12월분을 또 내지 않았다면, 그 시점에 남아 있는 미납액은 10월분과 12월분을 합한 두 기분입니다. 사이에 낸 11월분은 11월분을 지웠을 뿐 나머지 두 달치를 지우지 않습니다.

아래 표는 같은 계약에서 넉 달 사이에 벌어질 수 있는 네 가지 경우를 남은 미납액으로 환산한 것입니다. 어느 달을 걸렀는가가 아니라 지금 얼마가 남아 있는가로 읽어 보십시오.

세 번째 줄은 일부만 낸 경우입니다. 절반씩 두 번 걸렀다면 남은 것을 합해도 한 기분이어서 아직 선에 닿지 않았습니다. 일부만 내는 것도 남은 금액을 줄이는 데는 그대로 반영됩니다.

네 번째 줄은 밀렸다가 채운 경우입니다. 남아 있는 미납액이 없으니 조문이 말하는 상태가 아닙니다. 다만 늦게 낸 데 따르는 문제까지 사라지는 것은 아닙니다. 그 몫은 계약서의 연체이자 조항이 따로 다룹니다.

한 번만 밀려도 해지한다는 특약

선을 임차인에게 불리한 쪽으로 낮춰 적어 두면 그 문구는 힘을 잃습니다.

월세계약서 특약란에서 자주 보이는 문장이 있습니다. 차임이 한 번이라도 연체되면 임대인은 즉시 계약을 해지할 수 있다는 식으로 적혀 있습니다. 양쪽이 서명한 문서에 들어 있으니 그대로 굴러갈 것 같지만 그렇지 않습니다.

민법에는 임차인을 보호하기 위한 조문 몇 개를 따로 묶어 둔 자리가 있습니다. 그 목록에 제640조가 올라 있습니다. 목록에 오른 조문에 어긋나면서 임차인에게 불리한 약정은 효력을 인정받지 못합니다.

한 기 연체로 해지한다는 약정은 법이 그어 둔 선을 임차인에게 불리한 쪽으로 옮기는 것이므로 여기에 걸립니다. 반대로 세 기에 이르러야 해지한다처럼 임차인에게 여유를 더 주는 약정은 그대로 살아 있습니다. 한 방향으로만 걸러 내는 장치라고 보면 됩니다.

그러니 계약서를 쓰는 쪽에서 이 문구를 넣어도 얻는 것이 없습니다. 다툼이 벌어지면 그 줄은 없는 것처럼 다뤄지고, 그 자리에 차라리 연체가 생겼을 때 어떻게 연락하고 무엇을 요구할지를 적어 두는 편이 실제로 쓸모가 있습니다.

선에 닿았다고 계약이 저절로 끝나지는 않습니다

해지는 임대인이 골라서 행사하는 권한이고, 어떻게 알렸는지가 뒤에 남습니다.

미납액이 두 기분에 닿으면 문이 열릴 뿐입니다. 임대인이 그 문을 열지 않고 그대로 두면 계약은 계속됩니다. 실제로도 곧바로 끝내기보다 밀린 것을 받아 내려고 기다리는 쪽을 고르는 경우가 더 많습니다.

권한을 쓰기로 했다면 그 뜻이 상대에게 전달되어야 합니다. 다툼은 대개 여기서 생깁니다. 언제 무엇을 알렸는지가 남아 있지 않으면 한쪽은 들은 적이 없다고 하고 다른 쪽은 여러 번 말했다고 합니다.

밀린 것을 먼저 채우라고 요구해야 하는지는 자료마다 설명이 갈리는 대목이라, 그 절차를 건너뛰어도 된다고 미리 정해 두고 움직이지 않는 편이 안전합니다. 대신 계약서에 연락과 통지의 순서를 적어 두면 그 다툼 자체가 줄어듭니다. 법이 요구하지 않는 절차라도 양쪽이 합의해 두면 그것이 기준이 됩니다.

1. 지급일 다음 날밀린 사실과 금액을 기록이 남는 방법으로 알립니다
2. 계약서에 적어 둔 유예 기간그 기간 안에 채워 달라고 요구합니다
3. 선에 닿았는지 확인할 때달별 미납액을 날짜와 함께 한 장으로 정리합니다
4. 해지의 뜻을 알릴 때도달한 사실이 남는 방법을 고릅니다

이 네 단계는 법이 명령하는 절차가 아니라 계약서가 스스로 만들어 두는 절차입니다. 어느 칸도 법으로 강제되지 않지만, 적어 두는 순간 양쪽이 무엇을 해야 하는지가 정해집니다.

그리고 여기까지가 이 글이 다루는 범위입니다. 해지의 뜻이 전달된 다음에 벌어지는 일 — 밀린 월세를 보증금에서 어떻게 빼는지, 집을 비우지 않으면 무엇을 할 수 있는지 — 은 별도의 편에서 다룹니다.

상가는 눈금이 하나 더 있습니다

같은 연체라도 상가 건물은 세 기분을 기준으로 삼습니다.

건물을 빌린다는 점은 같지만 상가에는 별도의 법이 있고, 그 법이 연체 기준을 따로 정해 두었습니다. 주택보다 한 기 넉넉합니다. 상가건물 임대차보호법이 민법의 기준을 밀어내고 앞서 적용되는 구조여서, 주택의 문장을 상가 계약서에 그대로 옮겨 적으면 어긋납니다.

조심할 곳이 하나 더 있습니다. 계약이 갱신을 거쳐 이어졌을 때 갱신 전에 밀린 것과 갱신 뒤에 밀린 것을 합해서 세는지를 두고 설명이 갈립니다. 어느 쪽이라고 미리 정해 두고 움직이기보다, 갱신하는 자리에서 남아 있는 미납액을 정산하고 그 사실을 문서에 적어 두는 편이 뒤탈이 없습니다.

정리하면 이 조문을 계약서에 반영하는 방법은 기준을 다시 쓰는 것이 아닙니다. 기준은 이미 정해져 있고 낮춰 적어도 소용이 없습니다. 계약서가 할 일은 지급 주기를 분명히 적고, 밀렸을 때의 연락 순서를 정해 두고, 갱신하는 자리에서 남은 것을 정산해 두는 세 가지입니다.

자주 묻는 질문