월세계약서 연체이자 조항을 쓰는 법

월세계약서 마스터·7분·2028.01.12

적지 않아도 생기는 것과 적어야 정해지는 것

늦게 낸 데 따르는 부담은 조항이 없어도 남습니다.

연체이자 조항이 없으면 늦게 내도 아무 부담이 없다고 여기는 경우가 있습니다. 그렇지 않습니다. 돈을 주기로 한 날에 주지 않으면 그 사실만으로 늦어진 기간에 대한 부담이 따라붙고, 약정이 없을 때는 법이 정해 둔 이율을 씁니다.

그러니 계약서에 이 조항을 넣는 목적은 없던 것을 만드는 데 있지 않습니다. 이미 붙는 것을 어떻게 셀지 미리 정해 두는 데 있습니다. 조항을 넣느냐 마느냐가 아니라 얼마나 자세히 적느냐의 문제입니다.

자세히 적어 두면 무엇이 달라지는지는 분명합니다. 밀린 상태가 정리될 때 한 번에 계산이 끝납니다. 반대로 소정의 이자를 가산한다는 한 줄만 있으면 그 소정이 무엇인지부터 다시 이야기해야 합니다.

이 조항은 다달이 내는 돈이 있는 계약에서만 쓸 자리가 있습니다. 보증금만 걸어 두고 매달 오가는 것이 없는 계약에는 늦어질 지급 자체가 없어 넣을 이유가 없습니다. 월세계약서에만 따로 챙기는 칸인 이유입니다.

언제부터 세는가

세기 시작하는 날을 정하지 않으면 며칠분이 통째로 왔다 갔다 합니다.

가장 먼저 정해야 할 것은 기산일입니다. 정해 둔 지급일 다음 날부터 셀 수도 있고, 며칠의 여유를 두고 그 여유가 끝난 다음 날부터 셀 수도 있습니다. 어느 쪽이든 되지만 정해져 있어야 합니다.

여유를 두는 쪽이 실무에서는 편할 때가 많습니다. 이체가 하루 이틀 늦어지는 일은 흔하고, 그때마다 이자를 세기 시작하면 금액은 작은데 감정만 상합니다. 다만 여유를 둔다면 그 기간을 며칠로 할지도 함께 적어야 합니다.

여유 기간을 둘 때 자주 빠지는 조각이 하나 더 있습니다. 여유가 끝난 뒤에는 여유 기간까지 포함해 세는지, 여유가 끝난 다음 날부터 세는지입니다. 앞의 방식이면 지급일 다음 날로 되돌아가 계산하게 되고, 뒤의 방식이면 여유 기간만큼은 그냥 넘어갑니다. 두 방식의 결과가 다르므로 한 줄로 못 박아 두십시오.

두 문답이 가리키는 방향은 같습니다. 여유 기간은 계산의 편의를 위한 장치이지 지급일을 옮기는 장치가 아닙니다. 계약서에 그 취지를 한 줄로 덧붙여 두면 뒤에 오해가 줄어듭니다.

하루 단위인가 한 달 단위인가

세는 눈금이 다르면 같은 지연에도 금액이 달라집니다.

기산일 다음으로 정할 것은 세는 단위입니다. 하루 단위로 세면 늦은 일수만큼 정확히 붙고, 한 달 단위로 세면 며칠만 늦어도 한 달분이 붙습니다. 후자는 계산이 간단한 대신 짧은 지연에 과하게 걸립니다.

하루 단위를 고른다면 한 해를 며칠로 볼지도 적어야 합니다. 365일로 나누는지 360일로 나누는지에 따라 값이 조금 달라집니다. 금액이 크지 않아 지나치기 쉽지만, 밀린 달이 여러 개 쌓이면 차이가 눈에 보이기 시작합니다.

표기 방식도 함께 정해 두십시오. 연 단위 비율로 적을지 월 단위 비율로 적을지에 따라 같은 숫자가 열두 배 차이가 납니다. 실제로 이 자리에서 단위가 빠져 있어 값이 열두 배로 벌어진 채 다투는 경우가 있습니다.

네 번째 줄은 밀린 기간이 길어질 때 드러납니다. 붙은 이자에 다시 이자를 붙일지가 정해져 있지 않으면 계산하는 사람마다 값이 달라집니다. 대상을 밀린 월세로 한정해 두면 이 문제가 생기지 않습니다.

비율 자체를 얼마로 할지는 양쪽이 정할 문제입니다. 다만 어느 선을 넘으면 그대로 인정되지 않을 수 있으므로, 상대가 납득하기 어려운 수준으로 높여 적는 것은 실익이 없습니다.

일부만 들어왔을 때 무엇부터 채우는가

같은 금액이 들어와도 무엇부터 채우느냐에 따라 남는 것이 달라집니다.

밀린 상태가 이어지면 한 번에 전액이 아니라 조금씩 들어오는 일이 생깁니다. 그때 그 돈을 이자에 먼저 넣을지 밀린 월세에 먼저 넣을지에 따라 다음 달 계산이 달라집니다.

이자부터 채우면 원래의 밀린 월세가 그대로 남아 있어 이자가 계속 붙습니다. 밀린 월세부터 채우면 이자가 붙는 대상이 줄어들어 뒤로 갈수록 금액이 작아집니다. 어느 쪽이 유리한지는 서로 반대이므로 미리 정해 두지 않으면 반드시 다툽니다.

여러 달이 밀려 있을 때 어느 달부터 채울지도 같이 정해야 합니다. 오래된 달부터 채우는 것이 보통이지만 적어 두지 않으면 그것도 다툴 거리가 됩니다. 오래된 것부터 채운다는 한 줄이면 충분합니다.

이 조각들이 정해져 있으면 정산이 한 장으로 끝납니다. 들어온 날짜와 금액을 순서대로 놓고 규칙대로 채워 나가면 남은 금액이 하나로 나옵니다. 계산이 하나로 나오는 계약서가 좋은 계약서입니다.

이자를 받는 것과 계약을 끝내는 것은 별개입니다

늦게라도 이자와 함께 받았다고 해서 끝낼 수 있는 권한이 사라지지는 않습니다.

연체이자를 받았으니 이제 그 달 이야기는 끝났고 계약을 끝낼 수는 없다고 여기는 경우가 있습니다. 반대로 이자를 받으면 계약을 유지하기로 한 것이라는 문장을 아예 계약서에 넣어 두기도 합니다.

두 가지는 서로 다른 자리에서 나옵니다. 연체이자는 늦어진 기간에 대한 계산이고, 계약을 끝낼 수 있는지는 밀린 금액이 법이 정한 선에 닿았는지의 문제입니다. 하나를 처리했다고 다른 하나가 없어지지 않습니다.

밀린 금액이 그 선에 닿으면 임대인에게 계약을 끝낼 수 있는 권한이 생깁니다. 그 선이 어디이고 어떻게 세는지는 별도의 편에서 조문과 함께 다룹니다. 여기서 기억할 것은 하나입니다. 연체이자 조항을 아무리 정교하게 써 두어도 그 선을 옮기지는 못합니다.

그래서 계약서에는 두 문장이 나란히 있는 편이 낫습니다. 하나는 늦어진 기간을 어떻게 계산하는지, 다른 하나는 그 계산과 별개로 계약을 끝낼 수 있는 요건이 따로 있다는 확인입니다. 이 두 줄이 있으면 밀린 상태가 길어져도 각자 무엇을 근거로 말하는지가 분명해집니다.

자주 묻는 질문