월세계약서 월세 납부일을 정하는 법

월세계약서 마스터·7분·2028.01.11

적지 않으면 어느 날이 기준이 되는가

민법은 건물의 차임을 매월말에 내는 것으로 정해 두었습니다.

계약서를 쓰다 보면 지급일 칸을 비워 두거나 매월 지급한다처럼 두루뭉술하게 적고 넘어가는 일이 있습니다. 그래도 매달 같은 날에 이체하다 보면 그 날짜가 자연스럽게 굳어지기 때문에 대개는 문제 없이 굴러갑니다.

다툼이 생기면 사정이 달라집니다. 언제까지 냈어야 하는지를 놓고 의견이 갈릴 때는 계약서를 먼저 보고, 계약서에 없으면 법이 정해 둔 기본값을 봅니다. 그 기본값이 민법에 적혀 있습니다.

조문은 대상을 세 갈래로 나눕니다. 동산과 건물과 대지는 매월말, 그 밖의 토지는 매년말, 수확기가 있는 것은 수확 후 지체 없이입니다. 주택이든 상가든 건물을 빌리는 계약은 첫 번째 갈래에 들어갑니다.

차임은 동산, 건물이나 대지에 대하여는 매월말에, 기타 토지에 대하여는 매년말에 지급하여야 한다. 그러나 수확기 있는 것에 대하여는 그 수확후 지체없이 지급하여야 한다.

민법 제633조(차임지급의 시기)

문언에서 눈여겨볼 곳은 매월말이라는 세 글자입니다. 빌려 쓰기 전이 아니라 한 달을 다 쓴 뒤에 낸다는 뜻이고, 이것이 법이 잡아 둔 기본 순서입니다.

그리고 이 기본값은 다달이 내는 돈이 있는 계약에만 필요합니다. 보증금만 걸어 두고 매달 오가는 것이 없는 계약에서는 지급일을 정할 대상이 없어 이 조문이 등장할 일이 없습니다.

미리 내는 관행은 법에서 나온 것이 아닙니다

기본값은 나중에 내는 쪽인데 실제 계약은 대부분 반대로 씁니다.

월세는 미리 내는 것이라고 알고 있는 경우가 많습니다. 실제로 계약서 대부분이 그렇게 적혀 있고, 집을 보러 다니는 동안에도 그 전제로 이야기가 오갑니다. 그러다 보니 그것이 법에 적힌 순서라고 여기게 됩니다.

조문은 반대로 적혀 있습니다. 한 달을 다 쓰고 그 달 마지막 날에 내는 것이 기본입니다. 그러니 미리 내는 방식은 법을 따른 것이 아니라, 법이 정한 기본값을 양쪽이 합의로 바꾼 결과입니다.

바꿔도 되는가 하면 됩니다. 이 조항은 당사자가 달리 정하면 그 정한 바가 앞서는 성격이어서, 미리 내기로 하는 약정도 그대로 효력을 갖습니다. 임차인을 보호하기 위해 방향을 한쪽으로 고정해 둔 조문들의 목록이 민법에 따로 있는데, 지급 시기를 정한 이 조문은 그 목록에 들어 있지 않습니다.

그래서 결론이 계약서로 옵니다. 법이 잡아 둔 날과 실제로 주고받는 날이 어긋나 있는데, 그 어긋남을 메우는 것은 오직 계약서에 적힌 한 줄뿐입니다. 비워 두면 기본값으로 돌아가고, 기본값은 양쪽이 생각하던 날이 아닙니다.

말일과 초일과 특정일 가운데 무엇을 고를 것인가

어느 날로 정하느냐에 따라 매달 확인해야 할 것이 달라집니다.

날짜를 고르는 데 정답은 없습니다. 다만 각각 따라붙는 사정이 있어서 미리 알고 고르는 편이 낫습니다. 아래 표는 실무에서 자주 쓰이는 세 가지를 놓고 무엇을 함께 정해 두어야 하는지를 정리한 것입니다.

표를 보기 전에 한 가지를 정해 두십시오. 날짜보다 먼저 정해야 하는 것은 그 돈이 어느 달의 몫인가입니다. 25일에 낸다고만 적으면 그것이 이번 달 몫인지 다음 달 몫인지가 남습니다. 이 한 조각이 빠져서 생기는 다툼이 날짜 자체를 잘못 고른 경우보다 훨씬 많습니다.

세 번째 줄이 실제로 자주 걸립니다. 31일에 입주해 매월 31일로 정했는데 그런 날이 없는 달이 오면 그 달은 언제가 지급일인지가 비어 버립니다. 그런 날이 없는 달에는 그 달의 마지막 날로 본다는 문장을 한 줄 넣어 두면 끝나는 문제입니다.

네 번째 줄도 비슷합니다. 급여일에 맞춰 두면 매달 편하지만 회사를 옮기거나 급여일이 바뀌면 계약서와 어긋나기 시작합니다. 바꾸고 싶을 때 어떻게 합의할지를 한 줄로 남겨 두면 그때마다 새로 다투지 않아도 됩니다.

그 날이 주말이거나 공휴일이면

앞으로 당길지 뒤로 미룰지를 계약서가 정해 두어야 합니다.

정해 둔 날이 토요일이나 공휴일에 걸리는 달은 해마다 몇 번씩 옵니다. 계좌이체는 그날도 되지만, 자동이체를 걸어 두었거나 창구를 거쳐야 하는 방식이라면 실제 처리가 하루 이틀 밀릴 수 있습니다.

이 대목을 비워 두면 밀린 것으로 볼지가 애매해집니다. 임차인은 보낸 날짜를 말하고 임대인은 들어온 날짜를 말합니다. 금액이 크지 않아 넘어가는 경우가 많지만, 밀린 달이 쌓이는 상황에서는 하루의 차이가 계산의 시작점을 바꿉니다.

정하는 방법은 두 가지뿐입니다. 직전 영업일로 당기거나 다음 영업일로 미루는 것입니다. 어느 쪽이든 상관없고, 정해져 있다는 사실이 중요합니다. 그리고 언제 낸 것으로 볼지도 함께 적어 두십시오. 보낸 때인지 들어온 때인지를 한 줄로 못 박아 두면 이 항목은 더 이상 다툴 거리가 아닙니다.

입주일이 달의 중간일 때 첫 달

처음 한 달만 계산 방식을 따로 적어 두면 나머지는 매달 같습니다.

12일에 들어가서 매월 1일에 내기로 했다면 첫 달은 온전한 한 달이 아닙니다. 이 부분을 적어 두지 않으면 첫 달치를 전액으로 볼지 남은 일수만큼으로 볼지가 갈립니다.

쓰이는 방식은 크게 두 갈래입니다. 하나는 입주일부터 그 달 말일까지의 일수를 그 달 전체 일수로 나누어 곱하는 방식이고, 다른 하나는 첫 달을 아예 건너뛰고 다음 달부터 온전히 받는 방식입니다. 어느 쪽이든 계약서에 적혀 있으면 그대로 굴러갑니다.

일수로 나누는 방식을 고른다면 나누는 기준을 함께 적으십시오. 그 달의 실제 일수로 나눌지 30일로 볼지에 따라 금액이 조금씩 달라집니다. 마지막 달도 같은 방식으로 계산한다는 문장을 붙여 두면 나갈 때 다시 정하지 않아도 됩니다.

1. 입주일을 적는다실제로 열쇠를 받는 날을 계약서에 남깁니다
2. 첫 달 계산 방식을 고른다일수로 나눌지 다음 달부터 받을지를 정합니다
3. 나누는 기준을 적는다그 달의 실제 일수인지 30일인지를 못 박습니다
4. 매달의 지급일과 어느 달 분인지를 적는다두 번째 달부터는 이 한 줄로 끝납니다
5. 마지막 달도 같은 방식이라고 적는다나갈 때 다시 계산 방식을 정하지 않아도 됩니다

다섯 단계를 다 거쳐도 계약서에서 차지하는 분량은 두세 줄입니다. 대신 이 두세 줄이 계약 기간 내내 같은 질문을 다시 꺼내지 않게 막아 줍니다.

지급일을 정하는 일은 여기까지입니다. 정해 둔 날에 들어오지 않았을 때 무엇이 붙고 언제 계약을 끝낼 수 있는지는 다른 편에서 각각 다룹니다.

자주 묻는 질문