월세계약서 보증금을 월세로 돌릴 때 월세는 얼마까지

월세계약서 마스터·8분·2028.01.10

올리는 것과 바꾸는 것은 다른 문제입니다

같은 법 안에 이웃한 두 조문이 서로 다른 장면을 맡고 있습니다.

보증금을 조금 줄이고 그만큼 월세를 올리자는 이야기가 나오면 대부분 먼저 떠올리는 숫자가 있습니다. 임대료를 올릴 때 걸리는 상한입니다. 그런데 그 상한은 지금 벌어지고 있는 일에 붙는 규정이 아닙니다.

법은 두 장면을 나누어 놓았습니다. 하나는 이미 정해져 있는 임대료를 더 받겠다고 요구하는 장면이고, 다른 하나는 총액은 그대로 둔 채 보증금으로 들고 있던 몫을 다달이 받는 형태로 바꾸는 장면입니다. 앞의 것에는 증액청구의 상한이 붙고, 뒤의 것에는 전환의 상한이 붙습니다.

두 규정은 재는 대상부터 다릅니다. 증액청구 쪽은 지금 받고 있는 금액을 기준으로 얼마나 더 올릴 수 있는지를 봅니다. 전환 쪽은 빼내는 보증금 자체를 기준으로 그 돈이 한 해 동안 얼마의 월세로 환산되는지를 봅니다. 기준이 다르니 답도 겹치지 않습니다.

이 구분은 매달 오가는 돈이 있는 계약에서만 의미가 있습니다. 보증금만 걸어 두고 다달이 내는 것이 없는 계약에서는 전환할 것도 환산할 것도 없어 이 조문이 등장할 자리가 없습니다.

조문이 정한 상한의 구조

비율 두 개를 계산해 낮은 쪽을 곱하는 방식입니다.

조문은 전환되는 금액에 일정 비율을 곱한 월차임의 범위를 넘지 못한다고 적고 있습니다. 여기서 전환되는 금액은 계약서에 적힌 보증금 전체가 아니라 이번에 빼내기로 한 몫입니다. 보증금이 크더라도 실제로 옮기는 금액이 작으면 상한도 그만큼 작아집니다.

곱하는 비율은 조문이 직접 정하지 않고 두 갈래로 나누어 두었습니다. 하나는 대출금리와 지역의 경제 여건을 고려해 시행령이 정한 비율이고, 다른 하나는 한국은행이 공시한 기준금리에 시행령이 정한 이율을 더한 비율입니다. 시행령이 채워 넣은 값이 각각 연 1할과 연 2퍼센트입니다.

둘 중 낮은 비율을 쓴다는 것이 이 조문의 핵심입니다. 하나만 계산해서 그 값으로 정하면 상한을 넘길 수 있습니다.

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다. 1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

주택임대차보호법 제7조의2 · 시행령 제9조 제1항은 제1호의 비율을 연 1할로, 제2항은 제2호의 이율을 연 2퍼센트로 정하고 있습니다

계산 순서는 세 단계로 끊어집니다. 먼저 두 비율을 각각 구하고, 낮은 쪽을 골라 전환하는 금액에 곱하고, 그렇게 나온 한 해분을 열두로 나눕니다. 마지막에 나온 숫자가 한 달에 더 받을 수 있는 월세의 한계입니다.

여기서 나오는 값은 상한이지 정답이 아닙니다. 상한보다 낮은 금액으로 합의하는 것은 아무 문제가 없습니다. 조문은 위쪽에만 뚜껑을 덮어 둔 것입니다.

왜 굳이 두 개를 재는가

한쪽은 고정된 천장이고, 다른 한쪽은 금리를 따라 오르내리는 천장입니다.

연 1할은 움직이지 않는 값입니다. 시행령이 바꾸기 전까지는 그대로입니다. 반면 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 값은 기준금리가 오르내릴 때마다 함께 움직입니다. 두 천장 가운데 그때그때 낮은 쪽이 실제 한계가 됩니다.

그래서 이 상한은 시점을 밝히지 않으면 말할 수 없는 숫자입니다. 같은 보증금을 옮기더라도 금리가 낮았던 때와 높아진 때의 상한이 다릅니다. 계약서를 쓰는 자리에서 인터넷에 떠도는 수치를 그대로 옮겨 적는 것이 위험한 이유가 여기 있습니다.

확인하는 방법은 간단합니다. 한국은행이 공시하는 기준금리를 그날 기준으로 확인해 연 2퍼센트를 더하고, 그 값과 연 1할을 나란히 놓아 낮은 쪽을 고르면 됩니다. 두 값의 순서가 바뀌는 구간이 실제로 있으므로 매번 둘 다 계산해 보는 편이 안전합니다.

세 문답 가운데 첫 번째가 이 조문의 성격을 가장 잘 보여 줍니다. 권고가 아니라 넘긴 만큼 되돌릴 수 있는 규정입니다. 계약서에 서명이 되어 있다는 사정만으로 상한 위쪽의 금액이 굳어지지 않습니다.

전환에 응할 의무가 있는 것은 아닙니다

상한을 정한 규정이지 전환을 명하는 규정이 아닙니다.

보증금을 줄이고 월세를 올리자는 제안을 받았을 때 이 조문을 꺼내 들며 법이 정한 비율대로 하자고 말하는 경우가 있습니다. 조문을 잘못 읽은 것입니다. 이 규정은 전환하기로 이미 합의한 다음 그 값을 얼마까지 매길 수 있는지를 정할 뿐입니다.

그러니 순서가 두 단계입니다. 먼저 전환할 것인지 아닌지를 양쪽이 정하고, 전환하기로 했다면 그때 이 상한이 등장합니다. 첫 단계에서 합의가 되지 않으면 두 번째 단계로 넘어가지 않습니다.

반대 방향의 오해도 있습니다. 상한 안에서 계산했으니 상대가 받아들여야 한다는 생각입니다. 상한 안이라는 것은 위법하지 않다는 뜻이지 합의가 되었다는 뜻이 아닙니다. 조문은 합의의 내용에 뚜껑을 씌울 뿐 합의 자체를 만들어 주지 않습니다.

마지막 줄을 다시 짚어 둡니다. 임대료를 올리는 문제는 이 조문의 관할이 아닙니다. 계약을 갱신하면서 총액도 올리고 배합도 바꾸는 경우라면 두 규정이 동시에 걸리므로, 어느 부분이 어느 규정에 걸리는지를 나누어 계산해야 합니다.

보증금이 줄면 계약서에서 함께 움직이는 것들

숫자 두 개의 배합이 바뀌면 계약서 바깥의 조건도 따라 바뀝니다.

전환은 총액을 그대로 두고 형태만 바꾸는 일처럼 보이지만, 두 숫자의 크기가 달라지는 순간 다른 제도의 기준선에 걸리는 위치도 달라집니다. 계약서를 고치기 전에 함께 확인해 둘 것이 몇 가지 있습니다.

먼저 보증금이 작아지는 쪽의 영향입니다. 보증금 액수와 지역에 따라 나뉘는 구간이 있고, 그 구간에 들어가느냐에 따라 보증금을 지키는 방법이 달라집니다. 금액 기준은 개정될 때마다 바뀌므로 계약을 고치는 시점의 기준으로 확인해야 합니다.

다음은 월세가 커지는 쪽의 영향입니다. 다달이 내는 금액이 일정 선을 넘으면 계약을 신고해야 하는 대상이 됩니다. 보증금 쪽 기준에 걸리지 않던 계약이 전환 뒤에 차임 쪽 기준에 걸리는 경우가 생깁니다.

마지막으로 계약서에 적히는 월세액 자체가 커집니다. 이 금액은 나중에 세금에서 일부를 돌려받을 때 그대로 기준이 되는 숫자이기도 합니다. 어느 쪽이 유리한지는 상황마다 다르므로 배합을 정하기 전에 두 방향을 나란히 놓고 보는 편이 낫습니다.

상가 건물에도 같은 취지의 규정이 따로 있지만 계산 방식이 다릅니다. 주택은 기준금리에 이율을 더하는 방식이고, 상가는 기준금리에 배수를 곱하는 방식입니다. 더하기와 곱하기를 바꿔 쓰면 결과가 크게 어긋나므로 주택의 식을 상가 계약서에 옮기지 마십시오.

자주 묻는 질문