오피스텔 월세계약서, 주거용과 업무용이 갈리는 지점

월세계약서 마스터·8분·2028.01.19

계약서 두 칸에 나뉘어 적히지만 뿌리는 하나다

월세란의 괄호와 특약란의 한 줄이 같은 사정에서 나옵니다.

오피스텔을 보러 다니다 보면 조건표에서 같은 조합을 반복해서 만나게 됩니다. 월세 옆에 부가세 별도라는 괄호가 붙어 있고, 특약란에는 전입신고를 하지 않는다는 문장이 들어가 있는 조합입니다.

두 줄은 계약서에서 멀리 떨어져 있습니다. 하나는 금액을 적는 칸에, 다른 하나는 특약을 적는 칸에 놓여 있어 서로 상관없는 조건처럼 읽힙니다. 임차인 쪽에서도 앞의 것은 돈 문제로, 뒤의 것은 절차 문제로 따로 받아들이기 쉽습니다.

그런데 이 조합이 유독 오피스텔에서 자주 나타나는 데에는 이유가 있습니다. 두 문장 모두 그 호실이 어떤 용도로 신고되어 있는가에서 출발하기 때문입니다. 뿌리가 하나라서 한쪽이 보이면 다른 쪽도 함께 보이는 것입니다.

이 글은 그 뿌리를 따라가는 데까지만 씁니다. 오피스텔이 주거용으로 다뤄지는지 업무용으로 다뤄지는지를 무엇으로 가르는가는 임대차 일반을 다룬 자리에서 이미 정리되어 있으니, 여기서는 그 갈림이 계약서에 남기는 두 흔적을 봅니다.

먼저 한 줄만 짚어 두겠습니다. 주거 생활을 지키기 위한 임대차 규정은 주거용 건물을 대상으로 하고, 그 건물의 일부가 주거 밖의 목적으로 쓰이더라도 마찬가지로 적용됩니다. 그리고 그 판단은 대장에 적힌 표시가 아니라 그 공간이 실제로 어떻게 쓰이는지를 보고 이루어집니다.

임대인이 주소 이전을 꺼리는 이유는 세금 쪽에 있다

주거로 쓰인 사실이 드러나면 되돌려 놓아야 할 것이 생기기 때문입니다.

전입신고를 하지 말라는 요구를 받으면 임차인은 대개 이유를 짐작하지 못합니다. 주소를 옮기는 것은 임차인 쪽의 일이고 임대인에게 손해가 갈 일이 없어 보이기 때문입니다.

사정은 분양 시점으로 거슬러 올라갑니다. 오피스텔을 업무용으로 신고해 둔 임대인은 분양가에 포함된 부가가치세를 환급받을 수 있습니다. 업무용 임대는 과세되는 거래로 다뤄지므로 그 앞단의 세금이 정산되는 구조입니다.

문제는 그 뒤에 생깁니다. 그 호실이 실제로는 사람이 살림을 하는 공간으로 쓰였다는 사실이 드러나면, 애초의 신고와 실제가 어긋나는 셈이 되어 돌려받았던 세금을 다시 내놓아야 하는 상황이 올 수 있습니다.

임차인이 주소를 옮기는 일은 그 어긋남을 가장 또렷하게 남기는 행위입니다. 그래서 임대인 쪽에서 특약란에 한 줄을 넣어 달라고 요구하게 되고, 같은 임대인이 임대료에는 부가가치세를 얹습니다. 두 조건이 한 계약서에 함께 등장하는 경위가 여기입니다.

임차인 입장에서 이 배경을 알아 두는 실익은 분명합니다. 두 조건 가운데 무엇이 협의의 대상이고 무엇이 협의로 정할 수 없는 것인지가 갈리기 때문입니다. 다음 두 절이 각각을 다룹니다.

서명했다고 지켜야 하는 문장은 아니다

임차인에게 불리한 쪽으로 기운 약정은 걸러집니다.

전입신고를 하지 않겠다는 문장은 계약서에 적히고 임차인이 서명까지 하는 경우가 많습니다. 그래서 한번 적힌 이상 지켜야 하는 것으로 받아들여집니다.

임대차를 다루는 법은 여기에 제동을 걸어 둡니다. 그 법이 정해 둔 것에 어긋나면서 빌린 쪽에 불리하게 작용하는 약정은 효력이 인정되지 않습니다. 걸러 내는 방향이 하나뿐이라, 반대로 임차인 쪽에 더 나은 조건을 준 약정이라면 그대로 살아 있습니다.

주소를 옮기지 않기로 하는 약정이 왜 불리한 쪽으로 분류되는지는 그다음이 무엇인지를 보면 드러납니다. 주소를 옮겨 두어야 뒤따르는 장치들이 순서대로 작동하는데, 그 첫 단추를 스스로 잠그는 약정이기 때문입니다. 이 장치들이 어떤 순서로 이어지는지는 임대차계약서 쪽의 여러 편이 자세히 다루고 있습니다.

다만 한 가지는 이 글이 답하지 않습니다. 업무용으로 신고된 오피스텔에서 주소 이전이 창구에서 실제로 처리되는지에 관해서는 설명이 서로 엇갈리고, 어느 쪽이 맞는지 확인하지 못했습니다. 그러니 된다 안 된다를 미리 단정하기보다 막는 약정의 효력이 어떻게 되는지를 기준으로 삼는 편이 안전합니다.

계약 자리에서 할 수 있는 일은 두 가지입니다. 하나는 그 문장을 계약서에서 빼자고 요청하는 것이고, 다른 하나는 요청이 받아들여지지 않을 때 그 조건을 감수하고 계약할지를 결정하는 것입니다. 어느 쪽이든 그 문장이 무엇을 잠그는지 알고 정하는 것과 모르고 서명하는 것은 다릅니다.

「부가세 별도」는 금액을 정하는 문제로 남는다

앞 문장과 달리 이쪽은 계약서에 어떻게 적느냐가 전부입니다.

임대료에 부가가치세가 붙는지는 그 임대가 어떤 성격으로 다뤄지는지에 따라 갈립니다. 주거를 위한 임대는 면세로 두고, 업무를 위한 임대는 과세되는 거래로 봅니다. 오피스텔이 두 갈래 사이에 놓이는 물건이라 이 문제가 계약서로 올라옵니다.

임차인이 부딪히는 장면은 대개 하나로 모입니다. 계약서의 월세란에 금액만 적혀 있고 그 금액에 세금이 포함된 것인지 아닌지가 어디에도 없는 경우입니다. 임차인은 적힌 금액을 매달 보내는데 임대인 쪽에서는 세금이 얹힌 금액을 기대하고 있어, 몇 달이 지난 뒤에 차액을 두고 이야기가 시작됩니다.

그래서 실무의 권고는 단순합니다. 월세란에 세금까지 더한 금액을 적어 넣거나, 그 금액이 포함인지 별도인지를 문장으로 남기는 것입니다. 괄호 안의 짧은 표기 하나로 끝내지 말고 서로 같은 총액을 떠올리고 있는지를 계약 자리에서 확인해야 합니다.

이 글은 그 금액을 얼마로 볼 것인가까지는 들어가지 않습니다. 표기가 불분명할 때 청구할 수 있는 금액을 어떻게 정하는지는 견적서와 거래명세서를 다룬 쪽에서 판단 기준까지 짚어 두었으니 그쪽이 정확합니다. 여기서는 계약서에 무엇을 적어 두어야 그 다툼이 아예 생기지 않는지까지입니다.

덧붙여 지급 시기도 같은 자리에서 정해 두시기 바랍니다. 세금이 얹히는 계약일수록 매달 오가는 금액이 조금씩 어긋나기 쉬운데, 언제까지가 그달의 몫인지가 정해져 있으면 확인이 간단해집니다.

둘째 줄이 가장 흔한 형태이면서 다툼이 가장 잦은 형태입니다. 적혀 있기는 하지만 매달 보낼 금액이 얼마인지를 임차인이 스스로 계산해야 하는 상태로 남기 때문입니다.

셋째 줄처럼 총액을 적어 두면 오해가 줄어드는 대신 내역이 사라집니다. 총액과 내역을 한 줄씩 나란히 적어 두는 것이 가장 안전한 형태입니다.

두 문장을 함께 읽고 계약 전에 확인할 것

한 쌍으로 보이면 그 호실의 신고 상태를 짐작할 수 있습니다.

앞의 두 절을 합치면 읽는 법이 나옵니다. 계약서에 세금을 얹는 문장과 주소를 옮기지 말라는 문장이 함께 있다면, 그 호실은 업무용으로 신고되어 있을 가능성이 큽니다. 둘 중 하나만 있는 경우도 있지만 함께 있을 때 신호는 훨씬 뚜렷합니다.

신호를 읽었다면 다음은 확인입니다. 아래 순서는 계약금을 보내기 전에 끝낼 수 있는 것들만 골라 늘어놓은 것입니다.

1. 월세란의 금액이 세금을 포함한 것인지 묻는다말로 들은 답을 그대로 계약서의 문장으로 옮겨 달라고 요청합니다.
2. 특약란에 주소 이전을 막는 문장이 있는지 읽는다표현이 다양하므로 전입신고라는 낱말이 없더라도 같은 뜻인지 살펴봅니다.
3. 그 문장을 빼 달라고 요청한다받아들여지면 가장 깔끔하게 정리됩니다. 요청과 답을 기록으로 남겨 두십시오.
4. 빠지지 않는다면 무엇을 감수하는지 확인한다주소 이전을 전제로 작동하는 장치들이 뒤로 밀린다는 점을 알고 결정합니다.
5. 그달의 차임을 언제까지 보내는지 정한다선불인지 후불인지와 날짜를 적어 두면 세금이 얹히는 계약에서 확인이 쉬워집니다.
6. 계약서를 한 부 받아 그대로 보관한다나중에 확인해야 할 문장이 두 칸에 나뉘어 있으므로 원본이 손에 있어야 합니다.

셋째 단계에서 답이 갈립니다. 문장을 빼 주는 임대인도 있고, 그 조건이면 계약하지 않겠다는 임대인도 있습니다. 어느 쪽이든 그 대화가 계약 전에 오가는 편이 낫습니다.

덧붙여 주거용으로 쓰는 오피스텔이 월세 세액공제의 대상 주택에 들어간다는 점도 알아 두실 만합니다. 다만 요건과 확인 경로는 공제를 다룬 편에 있으니 그쪽에서 확인하십시오.

자주 묻는 질문