월세계약서로 월세 세액공제를 받을 때 필요한 것

월세계약서 마스터·7분·2028.01.13

전세에는 이 갈래가 없습니다

다달이 내는 돈이 있는 계약에만 열리는 제도입니다.

주거비를 세금에서 덜어 주는 제도는 하나가 아닙니다. 보증금을 마련하려고 빌린 돈을 갚는 사람에게 열리는 갈래가 따로 있고, 다달이 집세를 내는 사람에게 열리는 갈래가 따로 있습니다. 두 갈래는 근거 조문도 다르고 계산 방식도 다릅니다.

이 글이 다루는 것은 뒤쪽입니다. 매달 집주인에게 보내는 돈이 있어야 성립하고, 보증금만 걸어 두고 다달이 나가는 것이 없는 계약에서는 애초에 대상이 되는 금액 자체가 생기지 않습니다.

그래서 계약서를 쓰는 자리에서 챙길 것이 생깁니다. 다달이 내는 금액이 나중에 그대로 확인 자료가 되기 때문입니다. 계약을 맺을 때는 세금을 떠올리지 않지만, 이듬해 초에 서류를 낼 때가 되면 그때 적어 둔 문장을 그대로 다시 읽게 됩니다.

근거가 되는 조문은 조세특례제한법 제95조의2입니다. 조문 자체는 짧지만 그 안에 사람에 관한 요건과 집에 관한 요건이 함께 들어 있고, 실제로 걸리는 자리는 대부분 그 두 갈래입니다.

사람 쪽 요건 — 누가 받는가

과세기간이 끝나는 날을 기준으로 집이 없어야 하고 근로소득이 있어야 합니다.

첫 번째는 집을 가지고 있지 않아야 한다는 것입니다. 기준이 되는 시점은 그 해의 과세기간이 끝나는 날입니다. 한 해 중간에 팔았거나 샀다면 마지막 날의 상태로 판단하게 되므로, 그 시점에 어떤 상태였는지를 확인해 두어야 합니다.

두 번째는 세대주여야 한다는 것입니다. 세대를 이루고 있는 사람 가운데 누구의 이름으로 되어 있는지가 여기서 갈립니다. 계약을 맺을 때 누구 이름으로 쓸지를 정하는 자리가 나중에 이 요건과 이어집니다.

세 번째는 근로소득이 있어야 한다는 것입니다. 회사에서 급여를 받는 사람이 연말정산에서 처리하는 항목이라는 뜻입니다. 소득의 크기에도 선이 걸려 있는데, 그 선은 해마다 조정되므로 여기에 숫자를 적어 두지 않겠습니다.

요건이 셋이라 복잡해 보이지만 계약을 맺는 자리에서 결정되는 것은 두 번째뿐입니다. 나머지 둘은 그 해가 끝날 무렵의 상태로 판단됩니다. 계약서에 이름을 어떻게 올릴지만 미리 생각해 두면 됩니다.

집 쪽 요건 — 어떤 집이어야 하는가

크기 또는 값 가운데 한쪽 기준을 넘지 않으면 됩니다.

집에 붙는 요건은 두 갈래 가운데 하나를 만족하면 되는 구조입니다. 하나는 크기이고 다른 하나는 값입니다. 크기 쪽 기준은 국민주택규모, 그러니까 전용면적 85제곱미터 이하입니다. 값 쪽 기준은 기준시가가 일정 금액 이하일 것인데 그 금액은 조정되는 값이라 여기에 적지 않겠습니다.

눈여겨볼 것은 대상에 들어가는 집의 종류입니다. 아파트나 빌라 같은 형태만 해당한다고 여기기 쉽지만, 주거용으로 쓰는 오피스텔과 고시원도 포함됩니다. 다달이 내는 돈이 있고 거기서 실제로 생활하고 있다면 건물의 이름표만으로 미리 포기할 일이 아닙니다.

여기서 한 가지 대비를 짚어 두겠습니다. 세금 쪽에서는 이렇게 폭을 넓게 잡아 두었지만, 임대차를 보호하는 법이 그 집을 주거용 건물로 볼지는 또 다른 문제입니다. 같은 고시원이라도 한쪽에서는 대상에 들어가고 다른 쪽에서는 갈릴 수 있습니다.

그러니 계약서에는 그 집이 어떤 형태이고 어떻게 쓰이는지가 드러나 있는 편이 낫습니다. 면적과 주소, 그리고 주거로 쓴다는 사실이 문서에 남아 있으면 두 갈래 모두에서 도움이 됩니다.

주소가 맞아야 합니다

주민등록등본의 주소와 계약서의 주소가 같아야 확인이 됩니다.

요건 가운데 가장 자주 걸리는 자리입니다. 실제로 그 집에 살고 있는데도 주민등록을 옮겨 두지 않았거나, 옮겨는 두었는데 계약서에 적힌 주소와 표기가 다른 경우가 있습니다.

표기 차이는 생각보다 자주 생깁니다. 건물 이름을 넣었느냐 뺐느냐, 동과 호수를 어떻게 적었느냐, 도로명과 지번 가운데 어느 쪽으로 적었느냐가 서류마다 다릅니다. 두 문서를 나란히 놓고 글자 단위로 맞춰 보는 편이 확실합니다.

이사를 한 해에는 기간도 함께 봅니다. 계약서에 적힌 기간과 주민등록을 옮긴 날짜가 어긋나면 어느 기간의 월세가 대상인지가 흐려집니다. 계약서의 시작일과 전입한 날을 맞춰 두면 이 문제가 생기지 않습니다.

정리하면 계약을 맺고 나서 가장 먼저 할 일이 주소를 옮기는 것입니다. 이 절차는 보증금을 지키는 쪽에서도 필요하고 세금 쪽에서도 필요합니다. 두 가지 이유가 같은 방향을 가리키므로 미루지 마십시오.

계약서 쪽에서 미리 맞춰 두는 것

계약서의 네 항목이 그대로 확인 자료가 됩니다.

세금 쪽에서 계약서를 보는 이유는 단순합니다. 누가, 어디에, 얼마를, 언제부터 언제까지 냈는지를 확인하려는 것입니다. 그 네 가지가 계약서에 명확히 적혀 있으면 확인이 한 번에 끝납니다.

가장 자주 문제가 되는 것이 금액 칸입니다. 다달이 보내는 돈에 집세와 관리비가 섞여 있는 경우가 많은데, 대상이 되는 것은 계약서에 월세로 적힌 금액입니다. 한 번에 보냈다는 사정만으로 섞인 금액 전체가 대상이 되지는 않습니다.

그래서 계약서에서 두 금액을 나누어 적어 두는 것이 중요합니다. 어떻게 나누어 적는지, 나누는 방식에 따라 무엇이 달라지는지는 관리비를 다루는 편에서 따로 정리했습니다. 여기서는 나뉘어 있어야 한다는 사실만 확인해 두십시오.

임대인 쪽 정보도 빠지기 쉽습니다. 이름과 주소가 적혀 있어야 하고, 서명이나 날인이 되어 있어야 문서로서 갖춰집니다. 계약을 맺을 때는 당연해 보이는 것들인데 나중에 서류를 챙기려고 보면 한 칸이 비어 있는 경우가 있습니다.

다섯 줄 모두 계약을 맺는 자리에서 몇 분이면 확인되는 것들입니다. 반대로 계약이 끝나고 한참 뒤에 고치려고 하면 상대를 다시 만나야 합니다.

월세를 실제로 보냈다는 기록도 함께 남겨 두십시오. 계약서는 얼마를 내기로 했는지를 보여 주고, 이체 기록은 실제로 얼마가 나갔는지를 보여 줍니다. 두 가지가 짝을 이룰 때 확인이 가장 매끄럽습니다.

숫자는 해마다 바뀝니다

요건의 뼈대는 그대로여도 비율과 한도는 조정됩니다.

이 글에 공제 비율이나 소득의 선, 돌려받을 수 있는 한도를 적지 않은 이유가 있습니다. 그 값들이 해마다 손질되는 대상이기 때문입니다. 몇 해 전 기준으로 계산해 두었다가 실제와 달라지는 일이 흔합니다.

바뀌지 않는 것과 바뀌는 것을 갈라 두면 헷갈리지 않습니다. 무주택 세대주여야 한다는 것, 근로소득이 있어야 한다는 것, 주소가 맞아야 한다는 것, 계약서의 월세액이 기준이 된다는 것 — 이런 뼈대는 그대로입니다. 반면 비율과 한도, 소득의 선, 기준시가의 상한은 그 해의 기준을 확인해야 합니다.

확인하는 자리는 국세청의 연말정산 안내입니다. 해마다 그 해에 적용되는 값이 정리되어 나오므로, 계약서에서 챙길 것을 다 챙겨 두었다면 남는 일은 그 해의 숫자를 한 번 보는 것뿐입니다.

마지막으로 순서를 정리해 두겠습니다. 계약을 맺을 때 다섯 칸을 확인하고, 이사한 뒤에 주소를 옮기고, 매달 보낸 기록을 남겨 두고, 이듬해에 그 해의 기준을 확인합니다. 앞의 세 가지가 되어 있으면 마지막 하나는 어렵지 않습니다.

자주 묻는 질문