월세계약서 관리비 포함과 별도, 계약서가 어떻게 달라지나

월세계약서 마스터·8분·2028.01.17

적는 자리가 생기기 전과 뒤

한동안 관리비는 계약서에서 총액 한 줄로만 존재했습니다.

차임이 없는 계약이라면 이 물음은 나오지 않습니다. 다달이 나가는 돈이 있어야 그 돈을 무엇이라 부르고 어느 칸에 적을지가 문제가 되고, 그래서 관리비를 어떻게 적느냐는 월세 계약에서만 생기는 물음입니다.

종전 계약서에는 관리비를 총액으로 적는 자리밖에 없었습니다. 매달 얼마를 더 낸다는 것까지는 적히지만 그 안이 무엇으로 채워져 있는지는 적히지 않았고, 입주한 뒤 고지서를 받아 보고서야 구성이 드러나는 일이 흔했습니다.

2023년 10월 개정으로 주택임대차 표준계약서에 관리비를 적는 자리가 따로 마련되었습니다. 총액만 옮겨 적던 칸이 방식과 내역을 함께 담는 칸으로 바뀐 것이고, 이 글이 다루는 것도 그 칸을 어떻게 채우느냐입니다.

그보다 한 달 앞서 계약서 밖에서도 같은 방향의 규율이 들어왔습니다. 매물 광고 단계에서 관리비를 어떻게 표시해야 하는지가 정해졌고, 그래서 지금은 광고에서 한 번 계약서에서 다시 한 번 같은 항목을 마주하게 됩니다.

먼저 갈리는 것은 금액이 아니라 방식입니다

정액으로 받는 관리비와 쓴 만큼 정산하는 관리비는 성격이 다른 돈입니다.

관리비를 적기 전에 정해야 할 것은 얼마인가가 아니라 어떤 방식인가입니다. 매달 같은 금액을 받기로 했다면 정액이고, 그달 사용량이나 실제 지출에 따라 금액이 달라진다면 실비 정산입니다. 두 방식은 계약서에 적어야 하는 내용 자체가 다릅니다.

정액은 금액이 미리 정해져 있으므로 그 금액이 무엇으로 이루어져 있는지가 관심사가 됩니다. 실비 정산은 금액을 미리 적을 수 없으므로 무엇을 정산 대상으로 삼고 어떤 기준으로 나눌 것인지가 관심사가 됩니다. 채워야 할 칸이 애초에 다른 것입니다.

아래 표는 두 방식이 계약서 안에서 어떻게 다르게 자리 잡는지를 나란히 둔 것입니다. 마지막 줄은 방식을 적지 않은 계약서가 실제로 어떤 상태에 놓이는지를 보여 줍니다.

넷째 줄이 이 글의 출발점입니다. 방식을 적지 않으면 금액이 맞는지 틀린지를 따질 기준 자체가 계약서 안에 없어서, 다툼이 생겼을 때 서로 다른 이야기를 꺼내게 됩니다.

셋째 줄도 실제로 자주 나옵니다. 일부 항목은 정액으로 묶고 나머지는 쓴 만큼 받는 형태인데, 이때 경계를 적어 두지 않으면 어느 항목이 총액에 이미 들어 있는지가 흐려집니다.

정액이면 나누어 적고 실비면 방식을 적습니다

칸을 채우는 순서는 방식을 고른 뒤에 정해집니다.

방식이 정해지면 무엇을 적을지는 대체로 따라옵니다. 정액으로 받되 금액이 월 10만 원에 이르면 총액 하나로 두지 않고 비목을 나누어 각각 적습니다. 금액이 그보다 작으면 나누어 적을 것을 요구받지는 않지만, 나누어 적어 두는 편이 뒤에 확인할 것을 줄여 줍니다.

정액이 아니라면 금액을 적을 수 없으므로 대신 산정 방식을 적습니다. 세대별 사용량에 비례하여 부과한다든지, 전체 지출을 어떤 기준으로 나눈다든지 하는 식으로 계산이 어떻게 이루어지는지를 문장으로 남깁니다.

아래 네 단계는 그 순서를 정리한 것입니다. 셋째 단계가 빠지는 경우가 많은데, 여기가 빠지면 앞의 두 단계가 적어 둔 내용이 실제 고지서와 이어지지 않습니다.

1. 정액인지 실비인지 먼저 적기관리비란의 맨 앞에 어느 방식인지를 한 낱말로 적습니다. 이 한 낱말이 나머지 칸의 성격을 정합니다.
2. 정액이면 비목을 나누어 각각 적기월 10만 원에 이르는 정액이라면 총액 아래에 비목별 금액을 나누어 적습니다. 합계가 총액과 맞는지 그 자리에서 확인합니다.
3. 실비면 무엇을 어떻게 나누는지 적기정산 대상 항목과 산정 방식을 문장으로 적습니다. 사용량에 비례하는지, 세대 수로 나누는지, 면적으로 나누는지를 밝혀 둡니다.
4. 고지 시점과 확인 방법을 함께 적기매달 언제 어떤 형태로 알려 주는지를 적어 둡니다. 방식만 적혀 있고 확인 경로가 없으면 계산이 맞는지 볼 수가 없습니다.

둘째 단계에서 합계를 맞춰 보는 일이 생각보다 중요합니다. 나누어 적은 금액의 합이 총액과 다르면 어느 쪽이 진짜인지를 두고 처음부터 다투게 되고, 그 차이는 계약서를 쓰는 자리에서라야 손쉽게 고칠 수 있습니다.

넷째 단계는 실비 정산에서 특히 그렇습니다. 산정 방식은 적혀 있는데 매달 무엇을 근거로 청구되는지 알 길이 없으면, 적어 둔 방식이 지켜지는지 확인할 방법이 없습니다.

광고에서 본 숫자와 계약서의 숫자

광고 단계에도 관리비를 표시해야 하는 규율이 따로 있습니다.

원룸이나 오피스텔처럼 규모가 작은 주택에서 정액 관리비가 월 10만 원에 이르면, 매물 광고에도 세부 비목을 구분해 표시하도록 정해져 있습니다. 표시를 빠뜨리거나 사실과 다르게 알리면 과태료가 따르는 사안이기도 합니다.

이 규율이 생긴 배경은 계약서 쪽과 같습니다. 월세는 낮아 보이는데 관리비가 그만큼 얹혀 있으면 광고에 적힌 숫자만으로는 매달 나갈 돈을 가늠할 수 없기 때문입니다. 그래서 계약서에 적는 방식과 광고에 표시하는 방식이 비슷한 시기에 함께 정비되었습니다.

임차인 쪽에서 실제로 쓸모 있는 대목은 두 숫자를 맞춰 볼 수 있게 되었다는 점입니다. 아래 항목은 계약서에 서명하기 전에 광고와 계약서 사이에서 확인해 두면 좋은 것들입니다.

둘째 항목이 가장 자주 어긋납니다. 광고에서 정액으로 알고 계약했는데 계약서에는 실비 정산으로 적혀 있으면 매달 나갈 금액의 성격이 통째로 달라지고, 이 차이는 첫 고지서를 받고서야 드러납니다.

어느 칸에 적혔느냐가 남기는 것

같은 주거비라도 차임 칸에 적힌 금액과 관리비 칸에 적힌 금액은 뒤에서 다르게 취급됩니다.

관리비를 어떻게 적느냐가 계약 기간 중의 다툼만 정하는 것은 아닙니다. 계약서 밖에서 이 계약을 읽는 곳들이 있고, 그런 곳은 대체로 칸의 이름을 보고 금액을 가져갑니다.

가장 눈에 띄는 자리가 월세 세액공제입니다. 공제 대상이 되는 것은 계약서에 「월세」로 적힌 금액이고 관리비 칸에 적힌 금액은 그 대상에 들어가지 않습니다. 같은 총액을 내더라도 관리비 쪽에 실린 몫이 클수록 돌려받을 수 있는 금액은 줄어듭니다. 공제를 받으려면 그 밖에 무엇이 갖춰져 있어야 하는지는 공제를 다룬 편에서 요건까지 정리해 두었습니다.

신고 쪽은 결이 조금 다릅니다. 임대차 신고에서 기준으로 삼는 금액을 어떻게 헤아리는지는 이 편에서 다루지 않고, 기준선과 대상 여부를 정면으로 다룬 편이 따로 있으니 그쪽을 보시는 편이 정확합니다.

정리하면 관리비란은 계약 당사자끼리만 보는 칸이 아닙니다. 그래서 방식과 내역을 적어 두는 일이 그 자리의 다툼을 줄이는 데서 끝나지 않습니다.

세 문답이 같은 곳으로 모입니다. 관리비란에 무엇을 적었는지가 계약 기간 내내 기준선 노릇을 하고, 적어 두지 않은 것은 기준이 없는 상태로 남습니다.

자주 묻는 질문