차용증 전세보증금을 빌려줄 때
차용증 마스터·6분·
전세보증금에 보태라고 빌려준 돈은 송금처와 상환 재원이 모두 남의 계약에 걸려 있습니다. 빌려준 사람은 임대인에게 아무것도 요구할 수 없고, 갚을 시기만 임대차 종료에 끌려가게 됩니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그다음 날부터 생기며, 이 요건을 갖추는 사람은 임차인이지 자금을 빌려준 사람이 아님
전세보증금 명목으로 빌려준다.
차주의 주택임대차 보증금 지급에 사용할 목적으로 대여하며, 대주는 차주의 요청에 따라 임대인 계좌로 직접 송금한다.
전세 계약이 끝나면 갚는다.
차주는 아래 변제기까지 대여금을 반환한다. 다만 임대차가 먼저 종료되어 보증금을 반환받은 때에는 그때 지체 없이 반환한다.
보증금을 돌려받으면 바로 준다.
차주는 임대차의 종료와 보증금 반환 여부를 대주에게 알리고, 반환받은 보증금에서 이 대여금을 우선하여 갚는다.
돈이 세 사람 사이를 지나갑니다
빌려주는 사람, 빌리는 사람, 그리고 계약의 상대방이 따로 있습니다.
보통의 대여는 두 사람 사이에서 끝납니다. 한쪽이 돈을 건네고 다른 쪽이 받아서 쓰고 나중에 돌려주는 흐름이라 등장인물이 늘어날 일이 없습니다.
전세보증금에 보태라고 빌려주는 경우는 사정이 다릅니다. 돈이 차주의 계좌에 머물지 않고 임대인에게 곧바로 넘어가는 일이 잦고, 잔금을 치르는 날짜에 맞추느라 대주가 임대인 계좌로 직접 보내기도 합니다.
여기서 두 가지가 한꺼번에 달라집니다. 하나는 돈이 간 곳과 돈을 갚을 사람이 서로 다르다는 점이고, 다른 하나는 갚을 재원이 임대차라는 다른 계약의 결과에 묶인다는 점입니다.
이 두 가지를 문서에서 정리해 두지 않으면 나중에 설명해야 할 것이 늘어납니다. 아래에서 각각을 나누어 봅니다.
빌려준 사람은 임대인에게 아무것도 요구할 수 없습니다
계약의 당사자가 아니기 때문입니다.
임대차 계약을 맺은 사람은 임차인과 임대인입니다. 그 계약에서 보증금을 돌려받을 권리를 갖는 사람도 임차인이지, 그 돈을 마련해 준 사람이 아닙니다.
임차인을 보호하는 장치들도 마찬가지입니다. 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그다음 날부터 제삼자에게 대항할 수 있게 되는데, 이 요건을 갖추는 주체는 어디까지나 임차인입니다.
그래서 돈을 보탠 사람이 임대인에게 직접 보증금을 달라고 할 수는 없습니다. 대주가 가진 것은 임차인을 상대로 한 대여금 채권 하나이고, 그 채권은 임대차와 별개의 관계에 있습니다.
임차인이 가진 보증금 반환 채권을 담보로 잡는 방법이 실무에서 거론되기는 합니다. 다만 그 절차와 효력은 이 글에서 확인하지 못했으므로, 필요하다면 별도로 확인한 뒤 진행하십시오.
정리하면 빌려준 사람이 기댈 곳은 임대차가 아니라 차용증입니다. 그래서 문서에서 무엇을 나누어 적는지가 이 상황의 전부라고 해도 지나치지 않습니다.
문서에 나누어 적는 순서
용도와 송금 경로와 변제기를 각각 다른 문장으로 적습니다.
아래 순서는 세 사람이 얽힌 구조를 문서에 옮기는 흐름입니다. 한 문장에 뭉쳐 적으면 나중에 어느 부분이 약속이고 어느 부분이 설명인지가 흐려집니다.
- 용도를 한 문장으로 적는다임대차 보증금 지급에 쓰기 위한 대여라는 점을 적습니다. 용도는 나중에 그 돈의 성격을 설명할 때 첫 번째 근거가 됩니다.
- 송금 경로를 적는다대주가 임대인 계좌로 직접 보내는 경우 그 사실과 계좌를 적어 둡니다. 차주의 요청에 따라 보낸다는 문장을 함께 넣어야 차주가 받은 것과 같게 정리됩니다.
- 변제기를 날짜로 적는다임대차가 끝나는 날에만 걸어 두지 말고 날짜를 정해 적습니다. 임대차가 연장되거나 늦어져도 대여금의 기한은 흔들리지 않게 됩니다.
- 보증금을 먼저 받은 경우를 따로 적는다임대차가 예정보다 일찍 끝나 보증금을 돌려받으면 그때 갚는다는 문장을 넣습니다. 돈이 들어왔는데도 기한만 기다리는 상황을 막습니다.
- 임대차 계약서 사본을 함께 보관한다어느 임대차를 위한 대여였는지가 문서 밖에서도 확인됩니다. 주소와 계약 기간이 적힌 면만 있어도 연결이 됩니다.
셋째와 넷째 단계가 이 상황의 핵심입니다. 변제기를 임대차 종료라는 사건에만 걸어 두면 그 사건이 미뤄질 때마다 대여금의 기한도 함께 미뤄지고, 언제부터 청구할 수 있는지가 흐려집니다.
변제기를 임대차에 묶을 것인가
묶는 정도에 따라 위험이 어디로 옮겨 가는지가 달라집니다.
변제기를 정하는 방식은 세 갈래로 나뉩니다. 임대차 종료에만 거는 방식, 날짜로만 정하는 방식, 그리고 날짜를 정하되 먼저 보증금을 받으면 그때 갚기로 하는 방식입니다.
아래 표는 각각이 어떤 결과를 부르는지를 늘어놓은 것입니다. 오른쪽 칸을 보고 어느 위험을 감수할지 정하면 됩니다.
| 정하는 방식 | 임대차가 늦어지면 | 빌려준 쪽에게는 |
|---|---|---|
| 임대차 종료에만 걸어 둔다 | 대여금의 기한도 함께 늦어진다 | 청구 시점이 남의 계약에 끌려간다 |
| 날짜로만 정한다 | 기한은 그대로 온다 | 청구 시점이 흔들리지 않는다 |
| 날짜 + 먼저 받으면 그때 | 빠르든 늦든 기준이 있다 | 두 경우가 모두 정리된다 |
| 아무 말도 적지 않는다 | 기산점부터 다툼이 된다 | 최고 절차가 하나 더 붙는다 |
넷째 줄을 피하는 것이 우선입니다. 반환 시기를 정하지 않으면 상당한 기간을 정해 반환을 최고해야 하고, 그 상당한 기간이 며칠인지는 조문에 적혀 있지 않습니다.
변제기를 정하지 않은 대여금의 시효를 언제부터 세는지도 이 글에서 확정하지 못했습니다. 그래서 날짜를 정해 적는 것이 계산을 단순하게 만드는 가장 확실한 방법입니다.
이 상황에서 자주 어긋나는 지점
남의 계약에 기대어 적은 문장이 대부분의 원인입니다.
첫째, 임대인 계좌로 보내고 차용증에는 그 사실을 적지 않는 경우입니다. 차주의 계좌에 들어온 기록이 없으니 차주가 받았다는 점부터 설명해야 합니다.
둘째, 임대차 계약이 누구 이름으로 되어 있는지 확인하지 않는 경우입니다. 돈을 빌린 사람과 임차인이 다르면 갚을 사람과 보증금을 받을 사람이 갈라져 회수 경로가 더 길어집니다.
셋째, 보증금을 돌려받은 사실을 알리기로 하는 문장을 넣지 않는 경우입니다. 돈이 이미 들어왔는데 대주가 알지 못하면 그 돈이 다른 곳으로 흘러가는 것을 막을 방법이 없습니다.
넷째, 차용증만 있으면 임대인에게 지급을 막아 달라고 할 수 있다고 여기는 경우입니다. 대주는 임대차의 당사자가 아니므로 그런 요구가 성립하지 않습니다.
보증금 대여 전 점검
자주 묻는 질문
임대인 계좌로 직접 보냈는데 차용증은 누구와 쓰나요?
돈을 갚을 사람은 임차인이므로 차용증도 임차인과 씁니다. 대주가 임차인의 요청에 따라 임대인에게 보냈다는 문장을 문서에 함께 적어 두십시오.
보증금을 못 돌려받으면 대여금도 못 받는 건가요?
두 채권은 별개입니다. 임대차에서 문제가 생겨도 차주가 대주에게 지는 반환 의무는 그대로 남고, 다만 실제 회수는 어려워질 수 있습니다.
빌려준 사람도 확정일자나 전입신고를 해야 하나요?
그 요건들은 임차인에게 필요한 것이라 대주와는 관계가 없습니다. 대주가 챙길 것은 차용증과 송금 기록입니다.
변제기를 임대차 종료일로 적으면 안 되나요?
적을 수는 있지만 임대차가 미뤄지면 청구 시점도 함께 미뤄집니다. 날짜를 정해 두고 먼저 보증금을 받은 경우를 예외로 적는 방식이 더 안전합니다.
