임대차계약서 재계약할 때 계약서를 다시 써야 하나요

임대차계약서 마스터·7분·2026.03.28

재계약이라는 말에 세 갈래가 섞여 있다

같은 말로 부르지만 근거도 결과도 서로 다릅니다.

임대차 기간이 끝나 갈 무렵 흔히 재계약이라는 말을 씁니다. 그런데 이 말은 법이 쓰는 용어가 아니라 현장에서 뭉뚱그려 쓰는 말이어서, 실제로는 성질이 다른 몇 가지 상황을 한 단어로 묶고 있습니다.

아래 표는 그 갈래를 나눈 것입니다. 왼쪽에서 오른쪽으로 읽으면서 자기 상황이 어느 줄인지 먼저 찾으십시오. 줄이 정해져야 문서를 만들지 말지도 정해집니다.

표를 보기 전에 하나만 짚어 둡니다. 세 갈래 가운데 둘은 법이 기간을 정해 주고, 하나는 당사자가 정합니다. 기간을 누가 정하느냐가 갈래를 가르는 첫 번째 기준입니다.

첫째 줄은 서류가 없는 상태로 기간만 늘어납니다. 편하지만 뒤에 다툼이 생기면 무엇이 있었는지 보여 줄 것이 없습니다. 특히 금액을 그대로 두고 넘어갔다는 사실을 증명할 필요가 생기면 곤란해집니다.

둘째 줄과 셋째 줄은 겉모습이 비슷합니다. 둘 다 문서를 새로 만들게 되는데, 임차인이 권리를 행사한 것인지 그냥 양쪽이 합의한 것인지가 문서에 드러나지 않으면 나중에 그 차이를 되짚기 어렵습니다.

문서를 만들지 않아도 기간이 늘어나는 이유

법이 정해 둔 효과가 통지가 없을 때 자동으로 작동합니다.

임대인이 만기 전 정해진 구간에 아무 통지도 하지 않고 임차인도 만기 두 달 전까지 아무 말이 없으면, 앞선 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이때 늘어난 기간은 법이 2년으로 정하고 있습니다.

여기서 자주 오해가 생기는 자리가 있습니다. 늘어난 기간이 2년이라고 해서 임차인이 2년을 채워야 하는 것은 아닙니다. 통지가 없어 이어진 임대차에서는 임차인이 언제든 해지를 알릴 수 있고, 그 알림이 임대인에게 닿은 날부터 석 달이 지나면 효력이 생깁니다.

반대로 임차인이 만기 전 구간에 갱신을 요구해서 이어진 경우는 근거가 다른 조항이고, 그 요구는 한 번만 할 수 있습니다. 아래 숫자는 두 경로에서 각각 어떤 값이 정해져 있는지를 모아 둔 것입니다.

세 번째와 네 번째 숫자는 금액을 올리자는 말이 나왔을 때 쓰입니다. 존속 중인 임대차에서 올려 달라는 청구와 갱신되는 계약에 적용되는 값이며, 임대차 관계를 새로 시작하는 계약의 금액을 묶어 두는 값이 아닙니다.

이 구분을 놓치면 대화가 어긋납니다. 계산의 기준이 되는 조항은 차임 증액을 다룬 편에 정리되어 있으니 금액 협의를 앞두고 있다면 그쪽을 먼저 보십시오.

문서를 새로 만들 때 밟는 순서

조건을 정하기 전에 어느 갈래인지부터 확정합니다.

문서를 만들기로 했다면 순서가 있습니다. 금액부터 이야기를 시작하면 나중에 그 합의가 어떤 성격이었는지 정리하기 어려워지므로, 갈래를 먼저 고정하는 편이 낫습니다.

아래 다섯 단계는 만기 여섯 달 전쯤부터 시작해 문서를 마무리할 때까지의 흐름입니다. 앞 단계를 건너뛰면 뒤에서 되돌아와야 하는 자리가 생깁니다.

1. 만기와 통지 구간 확인계약서에 적힌 종료일을 보고 통지를 주고받을 수 있는 구간이 언제부터 언제까지인지 달력에 표시합니다.
2. 갈래 정하기임차인이 권리를 행사할 것인지, 양쪽이 조건을 새로 협의할 것인지를 먼저 정합니다. 이 결정이 문서의 제목과 문구를 좌우합니다.
3. 조건 확정금액과 기간을 정합니다. 금액이 올라간다면 어떤 근거로 얼마나 올리는 것인지 서로 확인하고 넘어갑니다.
4. 문서 형태 고르기바뀐 항목만 적는 합의서로 할지 계약서 전체를 다시 쓸지 정합니다. 어느 쪽이든 앞선 계약과의 관계를 한 줄로 밝혀 둡니다.
5. 확정일자와 신고 처리금액이 바뀌었다면 새 문서에 확정일자를 받아 둘지 판단하고, 신고 대상인 계약인지도 함께 확인합니다.

넷째 단계에서 고민이 많습니다. 바뀐 것이 금액 하나뿐인데 계약서를 통째로 다시 쓰는 것은 번거롭고, 그렇다고 짧은 합의서만 남기면 앞선 계약과 어떻게 이어지는지 흐릿해집니다.

판단 기준은 단순합니다. 바뀐 항목이 한둘이면 합의서에 앞선 계약을 특정해 적고 바뀐 항목만 나열하면 되고, 임차인이나 임대인이 바뀌거나 목적물의 범위가 달라지면 계약서를 새로 만드는 편이 읽기 쉽습니다.

다섯째 단계는 잊기 쉬운 자리입니다. 앞선 계약서에 받아 둔 확정일자는 그 문서에 붙어 있는 것이므로, 금액이 달라진 뒤의 상태를 문서로 남기려면 새 문서를 기준으로 다시 판단해야 합니다.

다시 쓴 문서에 반드시 들어가야 하는 것

나중에 세어야 할 것이 있어서 표시를 남깁니다.

재계약 문서에서 가장 자주 빠지는 항목은 금액이 아니라 경위입니다. 어떤 근거로 기간이 늘어났는지가 적혀 있지 않으면, 다음 만기가 왔을 때 임차인에게 권리가 남아 있는지를 두고 말이 갈립니다.

임차인 쪽에서는 요구를 해서 갱신된 것이 아니라고 주장하고 싶고, 임대인 쪽에서는 이미 썼다고 보고 싶은 상황이 생깁니다. 그때 판단의 재료가 되는 것은 그 시점에 남긴 문서뿐입니다.

아래 다섯 줄은 문서를 마무리하기 전에 한 번 훑어 보는 항목입니다. 다섯 줄이 채워지면 다음 만기에 다시 꺼내 읽어도 상황이 복원됩니다.

둘째 줄이 이 글에서 가장 강조하고 싶은 항목입니다. 한 문장이면 되고, 나중에 되돌릴 수 없는 종류의 기록입니다.

셋째 줄도 실무에서 자주 문제가 됩니다. 금액만 적어 놓고 나머지는 말하지 않으면, 앞선 계약의 특약이 그대로 살아 있는지를 두고 다시 다투게 됩니다. 그대로 둔다는 문장을 한 줄 넣는 것으로 정리됩니다.

재계약에서 자주 어긋나는 지점

기간이 늘어난 사실보다 그 경위가 문제가 됩니다.

첫째, 통지 구간을 지나 보내고 협의를 시작하는 경우입니다. 구간이 끝난 뒤에는 이미 기간이 이어진 상태가 되어 있어, 그 뒤의 협의는 늘어난 기간을 다시 바꾸는 이야기가 됩니다.

둘째, 구두로 금액만 합의하고 아무 문서도 남기지 않는 경우입니다. 올린 금액은 매달 계좌 기록으로 남지만 왜 올렸고 언제부터인지는 남지 않습니다.

셋째, 앞선 계약서 여백에 새 금액만 적어 넣는 경우입니다. 원래 적혀 있던 금액과 나중에 적은 금액이 한 장에 섞이면 어느 쪽이 유효한지 읽는 사람이 판단하기 어렵습니다. 고쳐 적을 때의 방법은 따로 정리된 편이 있습니다.

넷째, 임차인이 여럿인데 한 사람만 서명하는 경우입니다. 앞선 계약에 이름이 올라 있던 사람이 모두 서명해야 문서가 앞선 계약과 이어집니다.

다섯째, 문서를 새로 만들고 앞선 계약서를 버리는 경우입니다. 앞선 계약서는 기간이 어떻게 이어져 왔는지를 보여 주는 자료라 함께 보관해 두는 편이 낫습니다.

자주 묻는 질문