임대차계약서 계약갱신요구권, 지금도 그대로 쓸 수 있나요

임대차계약서 마스터·8분·2026.07.27

없어졌다는 말은 어디에서 왔나

제도 개편 논의와 조문 개정이 뒤섞여 전해진 것입니다.

임차인 상담에서 요즘 자주 나오는 문장이 있습니다. 갱신요구권이 없어졌다던데요, 축소됐다던데요 하는 말입니다. 재계약을 앞두고 인터넷을 뒤지다가 어디선가 본 문장을 그대로 옮겨 온 경우가 대부분입니다.

이런 말이 도는 배경은 이해할 만합니다. 임대차 제도를 두고 손을 봐야 한다는 논의가 여러 해째 이어져 왔고, 논의 단계의 안이 마치 확정된 것처럼 전해지는 일이 잦았습니다. 여기에 시행일이 붙은 다른 개정들이 겹치면서 무엇이 바뀌었는지 구분이 흐려졌습니다.

확인할 방법은 단순합니다. 조문이 살아 있는지 보면 됩니다. 주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 정해진 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 정하고 있고, 이 조항은 그대로 있습니다.

그러니 재계약을 앞두고 해야 할 일은 소문을 확인하는 것이 아니라 조문이 정한 조건을 자기 계약에 맞춰 보는 것입니다. 아래에서 그 조건부터 숫자로 봅니다.

조문이 실제로 정하고 있는 것

권리의 크기는 횟수와 기간, 그리고 시기 세 가지로 정해집니다.

첫째는 시기입니다. 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신을 요구해야 합니다. 이 구간을 벗어나면 권리 자체를 행사할 수 없고, 특히 늦는 쪽이 문제가 됩니다. 만료 한 달을 남기고 연락하면 이미 늦습니다.

둘째는 횟수입니다. 갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 한 번 쓰고 나면 같은 임대차에서 다시 쓸 수 없고, 그 뒤의 연장은 임대인과 새로 합의하거나 통지를 하지 않아 자동으로 이어지는 경로로 넘어갑니다.

셋째는 갱신된 뒤의 기간입니다. 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보고, 조건은 전 임대차와 같은 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 법이 정한 범위 안에서 조정할 수 있어, 이 부분에서 협상이 벌어집니다.

세 가지를 붙여 읽으면 권리의 윤곽이 나옵니다. 정해진 창구 안에서 한 번, 2년을 확보하는 권리입니다. 이보다 크게 알고 있으면 실망하고, 작게 알고 있으면 쓸 수 있는 것을 놓칩니다.

가장 자주 어긋나는 네 가지

틀린 이해는 대개 결과를 규칙으로 착각한 데서 옵니다.

상담에서 반복되는 오해는 종류가 많지 않습니다. 몇 가지가 돌고 돌 뿐이고, 각각 어디서 어긋났는지도 비교적 분명합니다.

공통점은 결과를 규칙으로 바꿔 놓았다는 것입니다. 최초 2년에 갱신 2년을 더하면 4년이 되니 4년이 보장된다고 부르는 식입니다. 계산 결과를 부르는 이름일 뿐이고 법조문에 그런 표현은 없습니다.

표에서 왼쪽이 흔히 들리는 말, 오른쪽이 조문이 정한 내용입니다.

셋째 줄이 임대인과 임차인 모두를 헷갈리게 합니다. 5% 상한은 이미 진행 중인 임대차의 증액청구와 갱신요구권으로 갱신되는 계약에 걸리는 것이고, 임차인이 바뀌어 새로 맺는 계약의 임대료에는 걸리지 않습니다. 증액 한도의 구조는 차임 증액을 다룬 글에 정리해 두었습니다.

넷째 줄은 두 가지가 섞인 결과입니다. 하나는 주택과 상가의 차이입니다. 상가건물 임대차는 만료 1개월 전까지 요구하면 되고 전체 임대차기간 10년의 범위에서 행사할 수 있어 숫자 자체가 다릅니다. 다른 하나는 통지 기한이 2020년 12월 10일 시행 개정으로 1개월에서 2개월로 바뀐 것입니다.

표를 다 읽었다면 자기 계약의 만료일을 달력에 찍고 6개월 전과 2개월 전 자리를 표시해 두십시오. 권리를 잃는 가장 흔한 이유가 날짜를 놓치는 것입니다.

임대인이 거절할 수 있는 자리

정당한 사유가 있으면 거절할 수 있고, 그 사유가 조문에 열거되어 있습니다.

갱신요구권은 임차인이 원하면 무조건 이어진다는 뜻이 아닙니다. 조문은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하면서, 어떤 경우가 거절 사유인지를 각 호로 나열해 두었습니다. 차임을 일정 기간 연체한 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 건물을 철거하거나 재건축해야 하는 경우 등이 여기에 들어갑니다.

그중 다툼이 가장 잦은 것이 실거주입니다. 제6조의3 제1항 제8호는 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 거절 사유로 정하고 있고, 여기에는 임대인의 직계존속과 직계비속이 들어가려는 경우도 포함됩니다.

법은 이 사유가 명분으로만 쓰이는 것을 막는 장치를 함께 두었습니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인이 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 그 주택을 임대하면 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.

배상액은 당사자가 미리 정해 둔 것이 있으면 그에 따르고, 없으면 법이 정한 몇 가지 금액 중 큰 것으로 정합니다. 그 후보 가운데 하나가 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분입니다. 거절 사유의 목록과 판단 기준은 갱신거절을 다룬 글에서 자세히 다룹니다.

갱신된 뒤에 생기는 일

갱신은 시작일 뿐이고 그 뒤의 규칙이 따로 있습니다.

권리를 행사해 2년을 확보했다고 모든 것이 끝나지 않습니다. 그 2년 동안 사정이 바뀌어 먼저 나가야 할 수도 있고, 갱신 이후의 연장이 어떤 성격인지도 알아 둘 필요가 있습니다.

먼저 중도 해지입니다. 조문은 갱신요구권으로 갱신된 임대차에 대해 묵시적 갱신의 해지 규정을 준용하도록 정하고 있습니다. 준용 관계를 그대로 읽으면 임차인이 해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 일정 기간이 지나야 효력이 생기는 구조가 됩니다.

다음은 갱신요구권을 다 쓴 뒤입니다. 이때부터는 임대인과 새로 조건을 정해 계약하거나, 양쪽 모두 기간 안에 아무 통지를 하지 않아 자동으로 이어지는 경로가 남습니다. 뒤의 경로가 묵시적 갱신이고, 갱신요구권과는 성격이 다른 제도입니다.

둘의 차이는 누가 무엇을 했느냐에 있습니다. 갱신요구권은 임차인이 적극적으로 행사해 효과를 만드는 권리이고, 묵시적 갱신은 아무도 통지하지 않아 결과적으로 이어지는 상태입니다. 조건이 정해지는 방식과 해지 규칙이 달라 섞어 쓰면 안 됩니다.

둘째 문답이 실무에서 자주 걸립니다. 차임을 올려 갱신했는데 예전 계약서만 들고 있으면, 늘어난 보증금 부분의 순위가 비어 있게 됩니다.

계약서와 기록에 남겨 둘 것

권리를 언제 어떻게 행사했는지가 나중에 전부입니다.

갱신을 둘러싼 분쟁은 대개 내용이 아니라 시점과 도달을 두고 벌어집니다. 언제 말했는지, 그 말이 상대에게 닿았는지가 갈리면 권리 행사 자체가 없었던 것으로 정리될 수 있습니다.

그래서 남길 것은 많지 않지만 빠뜨리면 안 됩니다. 요구한 날짜와 방법, 임대인의 답변, 조정된 조건과 그 근거를 순서대로 모아 두십시오. 문자 한 통이라도 날짜가 찍혀 있으면 아무것도 없는 것보다 낫습니다.

조건이 바뀌었다면 문서 쪽도 손봐야 합니다. 보증금이나 차임이 달라졌다면 그 내용을 적은 서면을 만들고, 늘어난 부분에 대해 확정일자를 받아 두는 것이 순위를 지키는 방법입니다. 임대차 신고 대상이라면 변경 신고도 함께 살펴야 합니다.

아래 목록으로 마지막 점검을 하십시오.

둘째 칸을 그냥 넘기는 경우가 많습니다. 이전 계약에서 이미 권리를 쓴 상태라면 이번에는 협상으로 풀어야 하므로, 접근 방식 자체가 달라집니다.

다섯째 칸은 실거주를 이유로 한 거절에서 특히 중요합니다. 나중에 그 집이 다른 사람에게 임대되었을 때 어떤 사유로 거절되었는지가 남아 있어야 다음 단계를 밟을 수 있습니다.

자주 묻는 질문