임대차계약서 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유

임대차계약서 마스터·8분·2026.07.02

거절하지 못한다는 문장에서 출발한다

임차인이 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

계약이 끝날 무렵의 협상은 원래 양쪽이 자유롭게 하는 것이 원칙입니다. 더 살고 싶다고 해도 임대인이 응하지 않으면 그만이었습니다. 계약갱신요구권은 그 원칙에 예외를 낸 제도입니다.

조문의 구조는 단순합니다. 임차인이 정해진 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인은 거절하지 못하고, 다만 정당한 사유가 있으면 거절할 수 있습니다. 그 사유가 무엇인지는 같은 항의 각 호에 열거돼 있습니다.

그래서 이 제도를 이해하려면 두 가지를 함께 봐야 합니다. 하나는 요구가 유효하게 성립하는 조건이고, 다른 하나는 거절이 정당해지는 조건입니다. 어느 한쪽만 보면 결론이 어긋납니다.

임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항

문장 앞부분의 제6조 제1항 전단의 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지를 가리킵니다. 요구는 이 구간 안에서 해야 합니다.

뒷부분의 정당한 사유 없이라는 조건이 이 글의 뒷절 전체를 끌고 갑니다. 어떤 사유가 정당한지는 임대인이 마음대로 정하는 것이 아니라 조문에 적혀 있습니다.

요구는 언제 어떻게 하는가

기간을 놓치면 요구 자체가 성립하지 않습니다.

갱신을 요구할 수 있는 구간은 만료일을 기준으로 거꾸로 세어 찾습니다. 너무 일찍 말해도, 너무 늦게 말해도 이 제도로 다루기 어려워집니다. 아래 네 단계는 그 구간을 놓치지 않기 위한 순서입니다.

1. 만료일에서 거꾸로 세기임대차가 끝나는 날을 확인하고 6개월 전과 2개월 전을 달력에 표시합니다. 이 두 날 사이가 요구할 수 있는 구간입니다.
2. 갱신 의사를 분명히 전하기형식은 정해져 있지 않지만 갱신을 요구한다는 뜻이 드러나야 합니다. 조건을 물어보는 것과 요구하는 것은 다르게 읽힙니다.
3. 보낸 사실을 남기기문자나 메일처럼 보낸 시각이 남는 경로를 씁니다. 나중에 언제 요구했는지가 다투어지면 이 기록이 근거가 됩니다.
4. 회신과 조건 정리거절당했다면 어떤 사유인지 확인하고, 응했다면 차임과 보증금 조건을 문서로 남깁니다.

둘째 단계를 강조하는 이유는 실제로 여기서 어긋나는 일이 잦기 때문입니다. 계속 살고 싶다는 뜻을 비쳤을 뿐인데 요구한 것으로 여겼다가, 나중에 그런 말을 들은 적 없다는 답이 돌아오는 경우가 있습니다.

통지 기한이 2개월 전으로 정해진 것은 2020년 12월 10일부터 시행된 개정에 따른 것입니다. 그 전 기준인 1개월 전을 지금도 그대로 쓰는 설명이 남아 있으니 주의하십시오. 상가는 여전히 1개월 전이라 더 헷갈립니다.

1회, 그리고 2년

법이 정한 것은 4년이 아니라 1회 행사와 2년의 존속기간입니다.

이 제도를 두고 흔히 2+2라고 부릅니다. 처음 2년을 살고 갱신으로 2년을 더 산다는 뜻으로 통용되는 말인데, 결과를 요약한 관용어일 뿐 법에 그런 문구가 있는 것은 아닙니다.

조문이 정한 것은 두 가지입니다. 갱신을 요구할 수 있는 횟수가 1회라는 것, 그리고 그 요구로 갱신된 임대차의 존속기간을 2년으로 본다는 것입니다.

계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

주택임대차보호법 제6조의3 제2항

4년 보장이라는 표현이 위험한 이유는 처음 계약의 기간이 늘 2년이 아니기 때문입니다. 3년으로 정한 계약이라면 갱신 후 합계는 5년이 되고, 짧게 정한 계약이라면 계산이 또 달라집니다. 결과를 숫자 하나로 외우면 어긋납니다.

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 그대로 묶이지 않고 증감을 청구할 수 있는 길이 열려 있습니다. 그 범위는 증액 상한을 다룬 글에서 따로 정리했습니다.

거절이 정당해지는 사유

사유는 조문에 각 호로 열거돼 있고, 그 밖의 이유로는 거절하기 어렵습니다.

임대인이 거절하려면 조문이 정한 사유에 해당해야 합니다. 목록에 없는 이유, 예컨대 임차인이 마음에 들지 않는다거나 더 높은 임대료를 받고 싶다는 사정은 여기에 들어가지 않습니다.

아래 표는 자주 거론되는 유형을 추린 것입니다. 각 호의 전체 목록과 정확한 문언은 법령 원문에서 확인해야 하며, 이 글에서는 조문을 그대로 옮기는 대신 유형으로만 적었습니다.

임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호

방금 옮긴 것은 표의 네 유형 가운데 마지막 하나뿐입니다. 나머지 셋은 실무에서 통용되는 이름으로 적은 것이므로, 실제 사안에 대입할 때는 법령 원문의 문언을 직접 확인하십시오.

실거주 사유는 다툼이 가장 잦은 항목이기도 합니다. 임대인의 계획을 임차인이 미리 확인할 방법이 마땅치 않고, 계획이 바뀌는 일도 있기 때문입니다.

실거주로 거절한 뒤에 벌어지는 일

살겠다고 해 놓고 다른 사람에게 세를 놓으면 배상 책임이 따릅니다.

실거주 사유가 다른 사유와 다른 점은, 거절한 뒤에 그 말이 지켜졌는지 확인할 수 있다는 것입니다. 그래서 조문은 확인 절차 대신 사후 책임을 붙여 두었습니다.

실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인이 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 그 주택을 임대한 경우, 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. 앞의 거절이 결과적으로 근거를 잃게 되는 구조입니다.

배상액은 당사자 사이에 미리 정해 둔 합의가 있으면 그에 따릅니다. 합의가 없으면 조문이 열거한 각 호의 금액 가운데 큰 금액으로 정하고, 그중 하나가 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분입니다.

여기서 갱신되었을 기간이라는 표현을 눈여겨보십시오. 거절이 없었다면 이어졌을 2년을 가정하고, 그 기간이 끝나기 전에 다른 사람을 들였는지를 봅니다. 시간이 한참 지난 뒤의 임대까지 문제 삼는 규정은 아닙니다.

임차인 입장에서 실제로 할 수 있는 일은 기록을 남겨 두는 것입니다. 거절 사유가 실거주였다는 사실이 확인되어야 뒤에 이어지는 판단이 가능하므로, 거절 통지를 문서나 메시지로 받아 두는 편이 좋습니다.

묵시적 갱신과 섞이지 않게

아무도 통지하지 않아 이어지는 것과 임차인이 요구해 이어지는 것은 다른 제도입니다.

두 제도는 계약을 이어 간다는 결과가 같아서 자주 한 덩어리로 이야기됩니다. 그러나 출발점이 다릅니다. 묵시적 갱신은 정해진 기간에 아무도 통지를 하지 않아 자동으로 이어지는 것이고, 갱신요구권은 임차인이 적극적으로 행사해 이어지는 것입니다.

구별의 실익은 횟수와 해지에서 드러납니다. 갱신요구권은 1회로 제한돼 있지만, 통지를 하지 않아 이어지는 상황은 그 자체로 횟수가 정해져 있지 않습니다. 묵시적으로 갱신된 뒤의 해지에 관해서도 별도의 조문이 따로 있습니다.

그래서 계약이 끝날 무렵에는 지금 어떤 경로에 서 있는지부터 확인해야 합니다. 요구를 했는지, 통지를 받았는지, 아무 일도 없었는지에 따라 적용되는 조문이 갈립니다. 묵시적 갱신의 조건과 효과는 별도의 글에서 다룹니다.

네 문답 모두 결론이 비슷한 자리로 모입니다. 갱신 문제는 언제 무엇을 말했는지가 결과를 가르므로, 오간 말을 기록으로 남겨 두는 것이 가장 확실한 대비입니다.

자주 묻는 질문