임대차계약서 차임 증액에 법으로 정해진 한도가 있나요

임대차계약서 마스터·8분·2026.07.03

증액청구라는 제도의 자리

사정이 달라졌을 때 장래에 대하여 금액의 조정을 청구하는 제도입니다.

계약서에 적은 금액은 계약 기간 동안 그대로 가는 것이 원칙입니다. 그런데 임대차는 기간이 길어서 그사이에 세금이나 관리 비용, 물가 사정이 달라질 수 있습니다. 제7조는 그 변화에 대응할 길을 열어 둔 조항입니다.

다만 아무 때나 올려 달라고 할 수 있는 것은 아닙니다. 조문은 청구가 성립하는 사유를 먼저 정해 두었습니다. 조세와 공과금 그 밖의 부담이 늘거나 줄었을 것, 또는 경제사정이 변동했을 것, 그리고 그 결과 약정한 금액이 상당하지 아니하게 되었을 것입니다.

또 하나 눈여겨볼 표현이 장래에 대하여입니다. 이미 지나간 기간의 차임을 소급해 더 받아 낼 수 있는 제도가 아니라는 뜻입니다.

약정한 차임이나 보증금이 조세·공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.

주택임대차보호법 제7조 제1항

문장의 주어가 당사자라는 점도 짚어 둘 만합니다. 올려 달라는 청구만 다루는 조항이 아니라 내려 달라는 청구도 같은 문장 안에 들어 있습니다. 실제로 감액을 청구하는 일이 드물 뿐입니다.

이 첫 문장을 건너뛰고 곧바로 상한 숫자로 넘어가면 논의가 어긋납니다. 사유가 없으면 청구 자체가 서지 않으므로, 몇 퍼센트인지는 그다음 문제입니다.

20분의 1이라는 상한

증액청구는 약정한 금액의 20분의 1을 넘지 못합니다.

상한은 같은 조의 다음 항에 있습니다. 흔히 5퍼센트라고 부르는 그 숫자이고, 조문은 20분의 1이라는 분수로 적어 두었습니다.

기준이 되는 금액은 약정한 차임이나 보증금입니다. 시세나 주변 임대료가 아니라 지금 계약서에 적혀 있는 금액을 놓고 계산합니다.

증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.

주택임대차보호법 제7조 제2항

계산 자체는 단순합니다. 월 차임이 100만 원이면 5만 원까지, 보증금이 2억 원이면 1천만 원까지가 청구할 수 있는 한도입니다. 차임과 보증금을 함께 올릴 때는 각각의 약정액을 기준으로 봅니다.

여기서 조심할 것은 이 숫자가 청구의 한도라는 점입니다. 임대인이 그 안에서 청구했다고 해서 그대로 확정되는 것도 아니고, 임차인이 받아들이지 않으면 협의나 조정의 문제로 넘어갑니다.

1년이라는 간격 제한

계약을 맺거나 금액을 올린 지 1년이 지나지 않았다면 청구할 수 없습니다.

상한만 있으면 매달 조금씩 올리는 방식으로 빠져나갈 수 있습니다. 시행령이 청구의 간격을 따로 정해 둔 이유입니다.

기준점은 두 가지입니다. 임대차계약을 맺은 때, 그리고 약정한 차임 등의 증액이 있었던 때입니다. 둘 중 나중의 시점에서 1년이 지나야 다시 청구할 수 있습니다.

증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

주택임대차보호법 시행령 제8조 제2항

이 제한이 상한보다 먼저 걸리는 경우가 많습니다. 계약한 지 반년 만에 올려 달라는 요구가 들어왔다면 금액이 얼마인지 따질 필요 없이 청구 자체가 성립하지 않습니다.

그러니 요구를 받았을 때 확인할 순서는 사유, 간격, 금액입니다. 앞의 두 가지에서 걸리면 뒤의 계산은 하지 않아도 됩니다.

상한이 걸리는 계약과 걸리지 않는 계약

가장 자주 어긋나는 지점이 여기입니다.

5퍼센트라는 숫자가 워낙 널리 알려져 있다 보니, 모든 임대료 인상에 이 상한이 붙는다고 생각하는 경우가 많습니다. 그러나 제7조는 이미 존재하는 임대차의 약정 금액을 조정하는 조항입니다.

새 임차인과 처음 계약을 맺을 때는 조정할 약정 금액이라는 것이 없습니다. 그래서 이 상한이 붙을 자리도 없습니다. 직전 임차인이 얼마를 내고 있었든 새 계약의 금액은 당사자가 정합니다.

갱신요구권을 행사해 갱신되는 계약은 다릅니다. 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있게 되어 있어서, 상한이 그대로 따라옵니다.

셋째 줄 때문에 시장에서 자주 벌어지는 일이 있습니다. 기존 임차인에게는 상한이 걸리니 갱신 대신 계약을 끝내려는 움직임입니다. 다만 갱신 요구를 거절하려면 조문이 정한 사유가 있어야 하므로, 원하는 대로만 되지는 않습니다.

그래서 이 표는 갱신 규정과 함께 읽어야 의미가 생깁니다. 상한과 갱신 거절 사유는 서로를 지탱하는 한 쌍처럼 작동합니다.

요구를 받았을 때 확인할 순서

금액 계산은 마지막에 합니다.

임대인에게서 올려 달라는 연락을 받으면 대개 곧바로 액수를 계산합니다. 그런데 앞에서 본 것처럼 청구가 성립하는지부터 보는 편이 순서에 맞습니다.

아래 목록은 그 순서를 그대로 옮긴 것입니다. 위에서부터 내려가면서 걸리는 항목이 있는지 확인하면 됩니다.

마지막 항목을 넣어 둔 이유는 금액이 바뀌면 그 시점이 다음 1년의 기준점이 되기 때문입니다. 언제 얼마로 조정했는지가 남아 있지 않으면 다음 청구가 가능한 시점을 계산할 수 없습니다.

합의가 되면 계약서를 새로 쓰거나 변경 내용을 적은 문서를 덧붙여 둡니다. 보증금이 올랐다면 늘어난 금액에 대한 순위를 잡아 두는 절차도 함께 챙기는 편이 좋습니다.

숫자를 둘러싼 오해

5퍼센트를 넘겼다는 사실만으로 곧바로 위법이 되는 것은 아닙니다.

가장 흔한 오해는 상한을 모든 인상에 적용되는 금지선으로 읽는 것입니다. 조문이 제한하는 것은 증액청구이고, 그 청구가 놓이는 자리는 이미 존재하는 임대차입니다.

두 번째 오해는 상한 안에서 청구하면 임차인이 반드시 받아들여야 한다는 생각입니다. 조문은 청구할 수 있다고 정했을 뿐이어서, 사유가 있는지와 금액이 적정한지는 여전히 다툼의 대상입니다.

세 번째는 상가에 그대로 옮겨 쓰는 것입니다. 상가에는 별도의 법이 있고, 환산보증금이 일정 기준을 넘는 임대차에서는 증액 상한이 적용되지 않는 구조라 결론이 달라집니다.

네 문답 가운데 첫 번째가 실무에서 가장 자주 갈리는 지점입니다. 같은 집, 같은 임대인이라도 지금 계약을 조정하는 것인지 계약을 새로 맺는 것인지에 따라 적용되는 규칙이 달라집니다.

그러니 서류를 볼 때 무엇이 오가는지부터 확인하십시오. 기존 계약의 변경 문서인지, 새 계약서인지에 따라 상한의 유무가 갈립니다.

자주 묻는 질문