임대차계약서 반전세 계약서, 보증금과 월세 적는 법
임대차계약서 마스터·8분·
반전세라는 이름은 법에 없고, 계약서에는 보증금과 차임을 각각 적으면 됩니다. 두 금액이 함께 있는 계약이어서 임대차 신고 대상을 따질 때도 두 숫자를 각각 기준에 대어 보고, 나중에 증액을 청구할 때도 차임과 보증금을 각각 기준으로 봅니다.
주택임대차보호법 제7조 제2항 = 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 초과하지 못함 · 시행령 제8조 제2항 = 계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구 불가
보증금 일억에 월세 오십으로 함
보증금 금 일억 원정과 아라비아 숫자를 함께 적고, 차임은 월 오십만 원정으로 적은 뒤 매달 내는 날짜를 붙인다
관리비 포함
관리비는 매월 정액 얼마로 하고 수도료와 인터넷 사용료는 여기에 포함하지 않는다고 적는다
보증금은 계약할 때 일부 내고 나머지는 이사할 때 낸다
계약금과 잔금의 금액, 각각을 내는 날짜, 받는 계좌를 나누어 적는다
반전세라는 이름은 계약서에 쓰지 않는다
계약서에 있는 칸은 보증금과 차임 두 개뿐입니다.
반전세는 보증금이 제법 크고 월세가 함께 붙은 형태를 부르는 말입니다. 부동산에서 흔히 쓰는 표현이지만 법령에도 표준 서식에도 그런 이름의 칸은 없습니다.
그래서 계약서를 쓸 때 고민할 것은 어떤 이름을 붙일까가 아니라 두 금액을 어떻게 적을까입니다. 보증금란에 금액을 적고 차임란에 월 금액과 지급일을 적으면 형식은 갖춰집니다.
다만 두 금액이 함께 있다는 점이 뒤에서 몇 가지 갈림을 만듭니다. 신고 대상인지 따질 때, 금액을 올리자는 말이 나올 때, 월세가 밀렸을 때가 그렇습니다. 전세나 순수 월세에서는 한쪽만 보면 되던 것이 여기서는 둘 다 봐야 합니다.
이 글은 그 갈림을 순서대로 짚습니다. 금액을 적는 방식이 먼저이고, 그 표기가 뒤의 계산에 어떻게 쓰이는지가 다음입니다.
두 금액을 각각 대어 보아야 하는 자리
하나만 넘어도 결과가 달라지는 기준이 있습니다.
아래 표는 반전세 계약에서 두 숫자를 각각 봐야 하는 자리를 모은 것입니다. 표기 방식이 여기서 실제로 쓰이므로, 계약서를 쓸 때 이 자리들을 염두에 두면 무엇을 적어야 할지가 분명해집니다.
| 따지는 자리 | 보증금을 보는 방식 | 차임을 보는 방식 |
|---|---|---|
| 임대차 신고 대상인지 | 6천만 원을 넘는지 | 월 30만 원을 넘는지 |
| 증액을 청구할 수 있는 폭 | 약정한 보증금의 20분의 1 | 약정한 차임의 20분의 1 |
| 연체를 따지는 기준 | 해당 없음 | 약정한 지급일과 지급 방법 |
| 계약서에 적는 내용 | 금액과 지급 시기 | 월 금액과 매달 내는 날짜 |
첫째 줄은 둘 중 하나만 넘어도 신고 대상이 된다는 점이 요점입니다. 반전세는 두 금액이 모두 기준을 넘는 경우가 많아 대부분 대상에 들어가고, 신고할 때 계약서를 함께 내면 확정일자가 붙습니다.
셋째 줄이 전세와 갈리는 자리입니다. 매달 돈이 오가므로 지급일과 방법을 적어 두지 않으면 언제부터 밀린 것인지 세기 어려워집니다. 계좌로 받는다면 그 계좌를 계약서에 적어 두는 편이 낫습니다.
차임에 붙여 두는 조건들
매달 반복되는 돈이라 조건이 필요합니다.
보증금은 한 번 오가고 끝나지만 차임은 계약 기간 내내 반복됩니다. 그래서 금액만 적어 두면 부족하고, 언제 어떻게 내는지가 함께 적혀 있어야 매달의 다툼이 줄어듭니다.
지급일은 선불인지 후불인지까지 정해 두는 편이 좋습니다. 매월 25일이라고만 적으면 그달의 몫인지 다음 달의 몫인지가 갈립니다. 입주일이 월 중간이면 첫 달을 어떻게 계산할지도 함께 적습니다.
관리비는 차임과 별개의 돈입니다. 정액인지 실비인지, 무엇이 포함되는지를 적어 두지 않으면 매달 금액이 달라질 때마다 확인할 근거가 없습니다.
받는 계좌를 적어 두면 지급 사실을 증명하기 쉬워집니다. 임대인이 바뀌면 계좌도 함께 정리해야 합니다.
일할로 계산하는 것이 보통이지만 정해진 규칙이 있는 것은 아닙니다. 계약할 때 계산 방식을 적어 두면 됩니다.
성격이 다른 돈이라 따로 적습니다. 포함하기로 합의했다면 그 사실을 문장으로 남겨야 합니다.
밀린 사실과 기간을 세는 기준이 계약서의 지급일입니다. 지급일이 비어 있으면 그 계산부터 다투게 됩니다.
여기까지가 계약서를 쓰는 단계에서 정리할 수 있는 것입니다. 표기의 세부 형식은 보증금과 차임 표기를 다룬 편에 따로 정리되어 있습니다.
계약 중에 금액을 올리자고 할 때
존속 중인 계약의 증액청구에는 상한이 있습니다.
계약이 이어지는 동안 임대인이 금액을 올리자고 하는 경우가 있습니다. 조세나 공과금의 증감, 경제 사정의 변동으로 약정한 금액이 상당하지 않게 되었을 때 장래에 대하여 증감을 청구할 수 있다는 것이 조문의 뼈대입니다.
여기에 두 가지 제한이 붙습니다. 하나는 폭입니다. 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못합니다. 반전세라면 차임과 보증금을 각각 그 기준에 대어 봅니다.
다른 하나는 간격입니다. 계약을 하거나 금액을 올린 뒤 1년 안에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다. 두 제한은 함께 걸리므로 어느 하나만 만족한다고 되는 것이 아닙니다.
여기서 갈라 둘 것이 있습니다. 이 상한은 존속 중인 임대차의 증액청구와 갱신요구권을 행사해 갱신되는 계약에 걸리는 것이고, 새 임차인과 새로 맺는 계약의 금액에는 상한이 없습니다. 시세가 오른 집에 새로 들어가면서 상한을 주장할 수는 없습니다.
반전세 계약에서 자주 어긋나는 지점
두 금액을 하나로 뭉뚱그리는 데서 시작됩니다.
첫째, 보증금과 차임을 한 문장에 뭉쳐 적는 경우입니다. 나중에 증액을 따질 때도 신고 대상을 따질 때도 두 숫자를 각각 봐야 하므로, 처음부터 칸을 나눠 적는 편이 낫습니다.
둘째, 상가에서 쓰는 계산법을 끌어오는 경우입니다. 보증금에 월 차임을 곱해 하나의 금액으로 환산하는 방식은 상가건물 임대차에서 적용 범위를 정할 때 쓰는 것이고, 주택 반전세의 금액을 따지는 데 쓰는 계산이 아닙니다.
셋째, 5퍼센트라는 숫자를 모든 상황에 붙이는 경우입니다. 그 상한은 존속 중인 계약의 증액청구와 갱신되는 계약에 걸리는 것이라, 새로 맺는 계약에는 해당하지 않습니다.
넷째, 지급일을 적지 않는 경우입니다. 매달 오가는 돈에 날짜가 없으면 밀렸는지 아닌지를 세는 기준이 사라집니다.
다섯째, 임대인이 바뀌었는데 계좌만 바꾸고 계약서를 손보지 않는 경우입니다. 누구에게 무엇을 냈는지가 나중에 문제가 되므로 변경 사실을 문서로 남겨 두어야 합니다.
자주 묻는 질문
반전세도 임대차 신고를 하나요?
보증금이 6천만 원을 넘거나 월 차임이 30만 원을 넘으면 대상입니다. 지역 조건도 함께 봅니다.
전세를 반전세로 바꾸자고 합니다
기존 계약의 조건을 바꾸는 일이므로 증액청구와 갱신에 관한 규정이 함께 걸립니다. 바꾸기로 했다면 변경 내용을 문서로 남겨야 합니다.
보증금을 올리고 월세를 내리는 것도 증액인가요?
무엇이 얼마나 달라지는지를 항목별로 따져야 합니다. 합의로 정하는 경우와 일방이 청구하는 경우는 다루는 방식이 다릅니다.
월세를 두 달 안 내면 계약이 끝나나요?
연체 사실만으로 계약이 자동으로 끝나지는 않습니다. 어떤 조치가 가능한지는 계약 내용과 사정에 따라 갈립니다.
관리비도 5퍼센트 제한을 받나요?
그 상한은 차임과 보증금에 관한 것입니다. 관리비는 성격이 다른 돈이라 계약에서 정한 방식에 따릅니다.
계약서에 반전세라고 적어도 되나요?
적어도 문제는 없지만 그 표현이 권리를 만들지는 않습니다. 실제로 쓰이는 것은 보증금과 차임 칸의 숫자입니다.
