임대차계약서 전세계약서와 월세계약서, 무엇이 다른가요

임대차계약서 마스터·7분·2026.04.16

이름이 둘인데 서식은 하나입니다

전세계약서라는 별도의 법정 서식이 따로 있는 것이 아닙니다.

부동산 중개사무소에서 내미는 종이를 보면 제목이 주택 임대차 계약서로 되어 있습니다. 그 아래 보증금과 차임을 적는 칸이 나란히 붙어 있고, 어느 칸을 채우느냐에 따라 사람들이 전세라 부르기도 하고 월세라 부르기도 합니다. 서식이 두 벌인 것이 아니라 부르는 말이 두 개인 셈입니다.

이 구분이 생긴 배경에는 목돈을 맡기고 이자 대신 거주하는 우리 특유의 관행이 있습니다. 큰 금액을 맡기는 쪽은 매달 돈을 내지 않는 대신 계약이 끝날 때 그 돈을 온전히 돌려받아야 하고, 매달 내는 쪽은 맡기는 금액이 작은 대신 돌려받을 것도 적습니다. 계약서가 붙잡아야 할 위험의 크기가 달라지는 지점이 여기입니다.

그래서 두 계약을 비교할 때 먼저 볼 것은 서식이 아니라 금액의 배치입니다. 보증금 쪽에 무게가 실릴수록 계약이 끝날 때 돌려받는 절차가 중요해지고, 차임 쪽에 무게가 실릴수록 매달의 지급과 연체를 다루는 문장이 중요해집니다.

덧붙이면 보증금과 차임이 함께 큰 형태를 부르는 반전세라는 말도 쓰입니다. 이 역시 별도의 서식이 아니라 두 칸을 모두 채운 상태를 가리키는 관용어입니다.

칸 단위로 무엇이 달라지는가

달라지는 칸은 생각보다 적고, 그 적은 칸이 분쟁의 대부분을 만듭니다.

아래 표는 같은 서식을 두 방식으로 채웠을 때 어느 줄이 달라지는지를 늘어놓은 것입니다. 표를 볼 때는 다르다고 표시된 줄보다 같다고 표시된 줄을 먼저 세어 보십시오. 대부분이 같다는 사실을 확인하고 나면, 남은 몇 줄에 집중해서 읽게 됩니다.

세 번째 줄에서 지급일을 함께 적으라고 한 데는 이유가 있습니다. 금액만 적고 날짜를 비워 두면 언제부터 밀린 것인지 세는 기준이 없어집니다. 매월 며칠까지 어느 계좌로 낸다는 문장이 있어야 연체가 시작된 날을 특정할 수 있습니다.

다섯 번째 줄은 월세에서만 살아 있는 문장입니다. 차임이 밀렸을 때 어떻게 할지를 정해 두지 않으면 나중에 서로 다른 셈을 들고 다투게 됩니다. 반대로 전세에서는 이 문장이 사실상 쓰이지 않으므로 넣어 두어도 빈 조항으로 남습니다.

마지막 줄에 강조 표시를 한 것은 전세 쪽 금액이 크기 때문입니다. 돌려받을 금액이 클수록 언제 어떤 방식으로 돌려받는지를 미리 문장으로 고정해 두는 값어치가 커집니다.

보호 장치는 어느 쪽이든 똑같이 작동합니다

주택임대차보호법은 전세와 월세를 나누어 다루지 않습니다.

가장 흔한 오해가 전세는 법이 지켜 주고 월세는 아니라는 생각입니다. 근거가 없습니다. 대항력은 주택을 넘겨받고 주민등록을 마치면 그 다음 날 오전 0시부터 생기고, 이 요건에 계약 형태를 묻는 조건은 붙어 있지 않습니다.

우선변제권도 마찬가지입니다. 대항요건을 갖춘 상태에서 계약서에 확정일자를 받아 두면 경매나 공매가 진행될 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다. 월세라도 보증금이 있는 이상 지켜야 할 돈이 있고, 그 돈을 지키는 장치가 동일하게 열려 있습니다.

보증금 액수가 작아 확정일자를 건너뛰는 경우가 있는데 권하지 않습니다. 금액이 작을수록 순위 다툼에서 뒤로 밀렸을 때 회수 가능성이 급격히 떨어집니다. 절차에 드는 수고는 두 경우 모두 같으므로 생략할 이유가 없습니다.

정리하면 계약 형태가 정하는 것은 매달 나가는 돈의 유무이고, 법이 정하는 것은 그 집에 들어가 사는 사람의 지위입니다. 두 층위를 섞어 생각하면 월세는 대충 써도 된다는 잘못된 결론에 이릅니다.

신고 기준에서는 두 계약이 다르게 걸립니다

보증금과 차임 가운데 하나만 기준을 넘어도 신고 대상이 됩니다.

주택 임대차 신고 제도는 보증금 6천만 원 초과 또는 월 차임 30만 원 초과라는 두 갈래 기준을 두고 있습니다. 둘 다 넘어야 하는 것이 아니라 하나만 넘어도 대상입니다. 전세는 보증금 한 줄로 판단이 끝나지만, 월세는 두 줄을 각각 봐야 하는 이유가 여기 있습니다.

보증금이 작아 안심하다가 차임에서 걸리는 경우가 실제로 자주 나옵니다. 보증금 삼천만 원에 월 차임 팔십만 원이라면 보증금 기준은 넘지 않았지만 차임 기준을 넘었으므로 신고 대상입니다. 반대로 보증금 이억 원에 차임이 없는 전세는 보증금 한 줄만으로 대상이 됩니다.

신고 기한은 계약을 맺은 날부터 30일 이내이고, 계약 당사자가 함께 신고하는 것이 원칙입니다. 상대가 응하지 않으면 한쪽이 단독으로 신고할 수 있으므로 상대의 협조가 없다고 기한을 넘길 이유는 없습니다.

신고를 하지 않았다고 계약이 무효가 되지는 않습니다. 다만 계도기간이 2025년 5월 31일에 끝나 그 다음 날부터 과태료가 부과되고 있습니다. 신고할 때 계약서를 함께 낸 경우에 한해 확정일자가 자동으로 부여된다는 점도 함께 기억해 두면 절차를 한 번에 줄일 수 있습니다.

특약에서 갈라지는 문장

같은 위험이라도 전세와 월세에서 문장의 방향이 반대로 놓입니다.

전세에서 특약이 향하는 곳은 계약이 끝나는 시점입니다. 큰 금액을 돌려받아야 하므로 언제까지 어떤 순서로 반환할지, 다음 세입자를 구하는 일과 반환을 연결해 둘지 여부를 문장으로 정해 두는 것이 실익이 큽니다.

월세에서 특약이 향하는 곳은 계약이 이어지는 동안입니다. 차임을 올리는 문제, 관리비에 무엇이 포함되는지, 시설이 고장 났을 때 누가 비용을 대는지처럼 매달 반복되는 일이 다툼거리가 됩니다.

두 방향이 겹치는 구간도 있습니다. 임대차가 존속하는 동안의 증액 청구는 약정한 금액의 5퍼센트를 넘지 못하고, 증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 청구할 수 없습니다. 이 제한은 보증금과 차임 어느 쪽을 올리려 할 때든 함께 적용됩니다.

특약을 쓸 때 흔한 실수는 남의 계약서에서 문장을 통째로 옮겨 오는 것입니다. 전세용 문장을 월세 계약서에 붙여 두면 실제로는 쓰이지 않는 조항이 늘어나 정작 필요한 문장을 밀어냅니다. 지금 내 계약에서 매달 벌어질 일과 끝날 때 벌어질 일을 나눠 적어 보는 편이 빠릅니다.

자주 묻는 질문