임대차계약서 전월세신고제, 안 하면 과태료가 나옵니다

임대차계약서 마스터·7분·2026.07.16

이 신고 의무가 왜 생겼나

매매만 모이던 실거래 정보를 전세·월세까지 넓히려고 만든 제도입니다.

아파트를 사고판 값은 오래전부터 공개되어 왔습니다. 반면 같은 단지에서 전세가 얼마에 나갔는지, 월세가 얼마였는지는 공식 통계로 잡히지 않았습니다. 임대차는 등기로 남지 않는 계약이라 국가가 들여다볼 기록 자체가 없었기 때문입니다.

그래서 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 임대차 신고 조항이 들어왔습니다. 매매 신고와 같은 자리에 임대차를 얹어, 보증금과 차임을 계약 직후에 신고관청으로 모으는 방식입니다. 시행은 2021년 6월이었습니다.

다만 시행과 동시에 제재가 붙지는 않았습니다. 새로 생긴 의무이니 알리는 기간이 필요하다고 보아 4년 동안 신고는 받되 금전 제재는 미루었습니다. 그 유예가 2025년 5월 31일에 끝났고, 그다음 날부터 부과가 시작되었습니다.

이 시점 차이가 검색 결과를 어지럽힙니다. 유예 기간에 쓰인 글은 아직 안 내도 괜찮다고 말하고, 그 뒤에 쓰인 글은 금액을 다르게 적습니다. 지금 기준을 확인하려면 글의 작성 시점부터 보아야 합니다.

내 계약이 신고 대상인가

금액 기준과 지역 기준을 함께 통과해야 신고 의무가 붙습니다.

신고 대상 여부는 두 갈래로 갈립니다. 하나는 계약 금액이고 다른 하나는 집이 어디에 있느냐입니다. 둘 중 하나만 보고 판단하면 어긋납니다.

아래 표는 그 두 기준에 신고 기한과 신고 방식을 붙여 한 화면에 모은 것입니다. 왼쪽 열의 항목을 위에서 아래로 훑으면 자기 계약이 어디에 걸리는지 확인할 수 있습니다.

금액 줄에서 자주 어긋납니다. 두 조건은 그리고가 아니라 또는으로 묶여 있어 한쪽만 넘어도 대상이 됩니다. 보증금 5천만 원에 월세 40만 원인 원룸은 보증금이 기준 이하여도 차임이 넘으므로 신고해야 합니다.

지역 줄도 헷갈립니다. 도 지역이라도 시라면 대상이고, 군이라면 빠집니다. 다만 광역시에 속한 군과 경기도의 군은 앞의 수도권·광역시 기준에 이미 들어가 있어 제외되지 않습니다. 주소만 보고 시골이니 아니겠지 하고 넘기면 놓치기 쉬운 지점입니다.

네 번째 줄의 단독 신고는 실무에서 유용합니다. 임대인이 번거롭다며 미루는 사이 기한이 흘러가는 일이 흔한데, 임차인 혼자서도 접수할 수 있으므로 상대를 기다릴 필요가 없습니다.

법이 실제로 정해 둔 문장

기한과 신고처, 공동 신고 원칙이 한 조문 안에 들어 있습니다.

제도를 둘러싼 설명이 많지만 뼈대는 조문 한 줄입니다. 아래 문장을 한 번 읽어 두면 나머지 안내가 어디서 나온 말인지 구분됩니다.

임대차계약당사자는 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 주택 임대차 계약을 체결한 경우 보증금 또는 차임 등을 계약 체결일부터 30일 이내에 주택 소재지 관할 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 제1항

대통령령으로 정하는 금액이라는 대목이 앞에서 본 6천만 원과 30만 원입니다. 금액 기준을 법률 본문이 아니라 시행령에 둔 이유는 시장 상황에 따라 조정하기 위해서이며, 그래서 이 숫자는 개정 대상이 될 수 있는 값입니다.

계약 체결일부터라는 기점도 눈여겨볼 만합니다. 잔금일이나 입주일이 아니라 계약서에 도장을 찍은 날이 출발점입니다. 잔금이 두 달 뒤여도 신고 기한은 계약한 날부터 셉니다.

관할 신고관청은 집이 있는 곳의 시·군·구입니다. 임차인이 사는 곳이나 임대인의 주소지가 아니라 목적물 소재지를 기준으로 삼습니다.

신고하지 않으면 실제로 무슨 일이 생기나

계약은 그대로 유효하고, 대신 과태료가 붙습니다.

먼저 분명히 해 둘 것이 있습니다. 신고는 계약이 성립하기 위한 요건이 아닙니다. 신고를 하지 않았다고 해서 임대차가 없던 일이 되지도 않고, 임대인이 보증금 반환 의무를 면하지도 않습니다. 이 신고 조항은 과태료를 정한 규정입니다.

그다음이 금액입니다. 인터넷에 널리 퍼진 100만 원이라는 숫자는 법률이 정한 상한이며, 실제 부과액은 시행령이 사안별로 나눠 둡니다. 2025년 4월 29일 공포·시행된 시행령 개정으로 단순히 늦게 낸 경우의 금액대가 낮아졌습니다.

그 결과 지금은 두 갈래가 확실히 갈립니다. 기한을 넘겼을 뿐 내용은 사실대로 낸 경우와, 보증금이나 차임을 사실과 다르게 적어 낸 경우입니다. 앞쪽은 하한 2만 원에서 상한 30만 원 사이이고, 뒤쪽은 종전대로 100만 원 이하가 유지됩니다.

금액대가 갈린 이유를 짚어 볼 만합니다. 늦은 신고는 정보가 늦게 들어왔을 뿐 결국 사실이 기록되지만, 거짓 신고는 통계 자체를 틀리게 만듭니다. 제도가 지키려는 것이 정확한 시장 정보이므로 후자를 무겁게 본 셈입니다.

실무에서는 이 차이가 판단을 바꿉니다. 기한을 이미 넘겼다면 더 미루는 것보다 지금이라도 사실대로 접수하는 편이 낫습니다. 숫자를 맞춰 보려고 금액을 손대는 순간 다른 구간으로 넘어갑니다.

다만 2025년 6월 1일 이전에 맺은 계약에 어디까지 적용되는지는 안내가 매체마다 갈립니다. 여기에 해당한다면 관할 신고관청에 직접 확인하는 편이 정확합니다.

지금 해야 할 순서

계약서의 값을 확인하고, 대상이면 계약서를 붙여 접수합니다.

절차 자체는 길지 않습니다. 시간을 잡아먹는 것은 대개 대상 여부를 판단하는 첫 단계이고, 여기만 정리되면 나머지는 순서대로 흘러갑니다.

1. 계약서에서 세 값을 확인보증금, 월 차임, 계약 체결일을 계약서에서 그대로 옮겨 적습니다. 기억이 아니라 문서를 봅니다.
2. 대상 여부 판단금액 기준과 지역 기준에 걸리는지 확인합니다. 한쪽만 넘어도 대상입니다.
3. 30일 안에 접수계약 체결일부터 세어 30일 안에 주택 소재지 관할 신고관청에 신고합니다.
4. 임대차계약서를 함께 제출계약서를 붙여 내면 확정일자까지 함께 처리됩니다. 붙이지 않으면 신고만 되고 확정일자는 따로 받아야 합니다.
5. 접수 결과를 보관접수한 내역을 계약서 파일과 같은 곳에 보관합니다. 나중에 분쟁이 생기면 시점을 보여 주는 자료가 됩니다.

네 번째 단계가 이 절차에서 가장 값이 큽니다. 부동산거래신고법 제6조의5 제3항에 따라 임대차계약서를 함께 제출한 경우에 한하여 확정일자가 부여되는데, 이 조건을 모르고 계약서를 빼놓는 일이 잦습니다. 신고와 확정일자를 한 번에 끝내는 조건은 별도의 글에서 더 자세히 갈라 두었습니다.

다섯 번째 단계를 습관으로 만들어 두면 나중에 편합니다. 보증금을 두고 다툼이 생겼을 때 언제 어떤 조건으로 계약했는지를 보여 주는 기록이 하나 더 생기는 셈이기 때문입니다.

자주 헷갈리는 지점

신고, 전입신고, 확정일자는 서로 다른 절차입니다.

이름이 비슷해 한 덩어리로 묶어 생각하기 쉽지만 근거 법령과 효과가 각각 다릅니다. 세 가지를 구분해 두면 무엇을 빠뜨렸는지 금방 드러납니다.

마지막 문답이 특히 중요합니다. 신고를 마쳤다는 사실만으로 보증금 순위가 확보되는 것은 아닙니다. 순위는 집을 넘겨받아 살고 있는지, 주민등록을 옮겼는지, 확정일자를 언제 받았는지로 정해집니다. 신고는 그 세 가지 가운데 확정일자를 함께 처리해 주는 통로일 뿐입니다.

자주 묻는 질문