전세계약서 전세권을 설정하고도 보증금을 못 받는 경우

전세계약서 마스터·8분·2028.05.20

등기는 순서를 만들지 않고 그날의 순서를 확정할 뿐입니다

올렸다는 사실보다 언제 올렸는지가 결과를 정합니다.

등기부에 권리를 올려 두면 안심하게 됩니다. 실제로 그것이 하는 일이 적지 않습니다. 다만 하는 일의 내용을 정확히 보아야 합니다. 등기는 그 시점에 줄을 서게 해 주는 절차이지 이미 서 있는 사람들을 밀어내는 절차가 아닙니다.

그 집에 이미 담보로 잡힌 빚이 있으면 그 빚이 앞줄에 있습니다. 나중에 올린 권리는 그 뒤에 섭니다. 값을 나눌 때 앞줄부터 채워지므로, 앞에 서 있는 금액이 클수록 뒤로 내려오는 몫은 줄어듭니다.

그래서 올리기로 결정하는 것보다 올리기 전에 확인하는 일이 먼저입니다. 지금 등기부에 무엇이 얼마나 올라 있는지, 그 금액과 이 집의 값을 견주면 내가 설 자리에 얼마가 남는지를 보는 것입니다. 확인하지 않고 올리면 뒷줄에 서면서 앞줄에 선 기분이 됩니다.

덧붙이면, 계약할 때 확인한 등기부가 잔금을 치를 때까지 그대로일 것이라고 짐작하지 마십시오. 그 사이에 새로운 것이 올라오면 순서가 다시 밀립니다. 잔금 직전에 한 번 더 확인하는 것이 값싼 대비입니다.

네 번째 줄이 가장 허탈한 경우입니다. 절차를 다 밟고 비용도 들였는데 실질이 남지 않습니다. 등기를 올릴 것인지의 판단에는 앞줄의 크기를 재는 일이 반드시 들어가야 합니다.

세 번째 줄은 순서의 문제입니다. 확인과 실제 등기 사이의 시간이 벌어질수록 그 사이에 무엇이 끼어들 여지가 커집니다.

무엇 위에 걸었는지가 나중에 드러납니다

건물만인지, 한 부분만인지에 따라 미치는 범위가 달라집니다.

집이라는 것은 대개 땅과 그 위의 건물로 나뉘어 있습니다. 등기부도 그렇게 나뉘어 있는 경우가 있습니다. 이때 건물 쪽에만 권리를 올려 두면 나중에 값을 나눌 때 건물 쪽에서 나온 값을 기준으로 계산된다는 설명이 있습니다.

자료를 여러 곳에서 확인하지 못해 단정하지는 않겠습니다. 다만 어느 쪽에 걸었는지에 따라 결과가 달라질 수 있다는 점은 기억해 두어야 합니다. 서류를 준비하는 자리에서 무엇을 대상으로 하는지 확인하고 넘어가십시오.

건물 안에서도 범위가 갈립니다. 한 채를 통째로 빌리는 경우와 한 층이나 한 호실만 빌리는 경우가 다릅니다. 뒤의 경우에는 그 부분을 특정해 올리게 되는데, 값을 나눌 때 앞자리를 주장하는 것과 절차를 시작하는 것이 같은 범위로 움직이지 않을 수 있다는 설명이 있습니다.

이 대목도 확인이 넉넉하지 않아 단정하지 않겠습니다. 그러나 여러 세대가 한 건물에 있는 집을 빌리면서 등기부에 권리를 올렸다면, 그 권리가 어디까지 미치는지를 준비 단계에서 확인해 두는 편이 안전합니다. 마지막에 알게 되면 되돌릴 방법이 없습니다.

값이 모자라면 순서가 앞서도 부족한 몫이 남습니다

순서를 다투는 일과 총액이 모자라는 일은 다른 문제입니다.

줄의 앞자리를 확보하는 것과 나눌 값이 넉넉한 것은 별개입니다. 첫 줄에 서 있어도 팔린 값 자체가 걸린 금액에 미치지 못하면 부족한 몫이 그대로 남습니다. 등기는 순서를 다루는 장치이지 금액을 만들어 내는 장치가 아니기 때문입니다.

이 상황은 걸어 둔 금액이 그 집의 값에 가까울수록 잘 생깁니다. 매달 오가는 돈이 없는 계약에서 금액이 커지는 경향이 있는 만큼, 이 위험도 그런 계약에서 더 자주 나타납니다.

그러니 올릴 것인지를 정하기 전에 두 가지를 나누어 보십시오. 하나는 내가 몇 번째로 설 것인가이고, 다른 하나는 그 자리에 얼마가 남을 것인가입니다. 앞의 것만 보고 결정하면 뒤의 것에서 놓칩니다.

그리고 이 계산은 계약을 맺기 전에 해야 합니다. 계약서에 서명하고 잔금을 치른 뒤에는 바꿀 수 있는 것이 거의 없습니다. 계산 결과가 마음에 들지 않는다면 그 계약을 하지 않는 것도 선택지에 넣어 두십시오.

세 번째 문답이 앞 절과 이어집니다. 위험한 구간은 확인한 때부터 실제로 올린 때까지의 사이이고, 그 구간을 짧게 만드는 것이 실무의 요령입니다.

마지막에 서류를 두고 멈춰 서는 경우

지워 놓고 오라는 요구와 같은 자리에서 주고받자는 요구가 부딪힙니다.

돈은 있고 다툴 것도 없는데 마지막 하루에 멈추는 일이 있습니다. 한쪽은 등기부를 먼저 정리해 오면 그때 돈을 주겠다고 하고, 다른 쪽은 돈을 받아야 정리하겠다고 합니다. 서로 상대가 먼저라고 말하는 상태입니다.

민법이 이 자리를 어떻게 그려 두었는지를 보면 답이 나옵니다. 요구되는 것은 등기부가 이미 깨끗해진 상태가 아니라 그것을 지우는 데 필요한 서류를 건네는 일입니다. 서류를 갖추어 두었다면 이쪽이 해야 할 몫은 준비된 셈입니다.

그래서 실무의 요령은 준비해 두되 먼저 끝내지는 않는 것입니다. 필요한 서류를 미리 갖추고, 갖추었다는 사실을 상대에게 남는 방법으로 알리고, 같은 자리에서 주고받자고 제안하는 순서입니다. 이렇게 해 두면 멈춰 선 책임이 어느 쪽에 있는지가 분명해집니다.

반대로 하면 곤란해집니다. 곧 준다는 말을 믿고 먼저 지워 주면 붙잡고 있던 것이 사라진 상태에서 기다리게 됩니다. 상대가 마음을 바꾸면 처음부터 다시 시작해야 합니다.

한 층만 쌓아 두고 아래층을 비워 두지 마십시오

두 권리는 서로를 대신하지 않고 나란히 설 수 있습니다.

가장 아까운 경우는 등기부에 올렸다는 이유로 다른 것을 하지 않은 경우입니다. 그 집에 살고 있다는 사실을 남겨 두는 절차나 계약서에 날짜를 확인받아 두는 절차를 건너뛰는 것입니다. 하나면 충분하다고 생각하기 때문입니다.

두 권리는 뿌리가 다르고 생기는 방법도 다릅니다. 그래서 하나가 사라져도 다른 하나가 함께 사라지지 않습니다. 등기부의 기록을 지우게 되는 상황이 오더라도 살던 사실과 계약서의 날짜가 남아 있으면 기댈 곳이 남습니다. 반대로 아래층을 비워 두었다면 그때 남는 것이 없습니다.

비용과 수고가 드는 것은 사실입니다. 다만 아래층에 해당하는 절차는 대부분 혼자서 처리할 수 있고 드는 돈도 크지 않습니다. 위층을 올리느라 아래층을 건너뛰는 것은 큰 것을 하고 작은 것을 빠뜨리는 셈입니다.

정리하면 이렇습니다. 등기를 올리기 전에 앞줄을 재고, 무엇 위에 어느 범위로 거는지 확인하고, 아래층은 그대로 해 두고, 마지막 날에는 준비하되 먼저 끝내지 않는 것입니다. 네 가지 가운데 하나라도 빠지면 올려 두었는데도 돌아오지 않는 상황이 생깁니다.

자주 묻는 질문