전세계약서 선순위 권리를 확인해 적는 법
전세계약서 마스터·8분·
계약을 맺을 때 임대인은 그 주택의 확정일자 부여일과 차임·보증금 등의 정보, 그리고 국세와 지방세의 납세증명서를 임차인에게 제시해야 합니다. 요구할 수 있는 정보가 정해져 있으므로, 확인한 결과를 계약서에 날짜와 함께 남기는 것까지가 한 묶음입니다.
주택임대차보호법 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무) · 제시 대상은 두 갈래로 나뉩니다
임차인은 등기부 등 권리관계를 확인하였다.
임대인은 계약 당일 확정일자 부여일과 앞선 임대차의 보증금 정보를 임차인에게 제시하였고, 임차인은 이를 확인하였다.
임대인은 세금 체납이 없음을 확인하였다.
임대인은 계약 당일 국세와 지방세의 납세증명서를 제시하였으며, 잔금일에 같은 서류를 다시 제시하기로 한다.
특이사항 없음.
잔금일까지 앞자리에 새로운 담보가 설정되지 않도록 하며, 위반 시 임차인은 계약을 해제하고 지급한 금액의 반환을 청구할 수 있다.
빌리는 쪽이 혼자서는 알 수 없던 두 가지
앞자리에 무엇이 서 있는지가 마지막에 받아 갈 몫을 정합니다.
집을 담보로 잡힌 빚이 있으면 그 빚이 앞자리에 섭니다. 같은 건물에 먼저 들어온 사람들의 보증금도 마찬가지입니다. 나중에 그 집을 팔아 값을 나눌 때 앞자리부터 채워지고 남는 것이 뒤로 내려오므로, 앞에 무엇이 얼마나 서 있는지가 실제로 받아 갈 몫을 정합니다.
그런데 그 가운데 두 가지는 빌리는 쪽이 혼자 알아낼 방법이 마땅치 않았습니다. 하나는 집주인이 세금을 밀렸는지이고, 다른 하나는 같은 건물의 다른 사람들이 얼마를 걸어 두었는지입니다. 둘 다 등기부에 적히지 않는데도 값을 나눌 때는 앞자리에 서거나 앞자리를 차지하는 것들입니다.
계약 시점에 이 두 가지를 알 수 없었던 것이 뒤에 큰 피해로 이어졌고, 그래서 법이 임대인 쪽에 내놓아야 할 정보를 정해 두는 방식으로 길을 열었습니다. 빌리는 쪽이 뒤져서 찾아내는 구조가 아니라 빌려주는 쪽이 꺼내 보이는 구조로 바꾼 것입니다.
이 갈림을 먼저 잡아 두는 것이 좋습니다. 등기부를 떼어 보는 일은 여전히 각자 해야 하는 일이고, 이 글이 다루는 것은 그 바깥에 있어서 혼자서는 닿기 어려웠던 정보를 요구할 수 있게 된 부분입니다.
요구할 수 있는 것이 조문에 적혀 있습니다
두 갈래로 나뉘어 있고, 갈래마다 성격이 다릅니다.
조문은 계약을 체결할 때를 시점으로 잡고 임대인이 제시해야 할 것을 두 갈래로 나누어 두었습니다. 앞의 갈래는 그 주택을 둘러싼 임대차의 사정이고, 뒤의 갈래는 세금에 관한 증명입니다.
임대차계약을 체결할 때 임대인은 다음 각 호의 사항을 임차인에게 제시하여야 한다. 1. 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보 2. 「국세징수법」에 따른 납세증명서 및 「지방세징수법」에 따른 납세증명서
주택임대차보호법 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무)
앞의 갈래가 알려 주는 것은 그 주택에 이미 어떤 임대차가 걸려 있는지입니다. 여러 세대가 한 건물에 있는 경우 이 정보가 없으면 앞자리의 크기를 짐작조차 하기 어렵습니다.
뒤의 갈래는 세금 쪽입니다. 나라에 내야 할 것과 지방자치단체에 내야 할 것이 따로 있어 증명서도 두 가지로 적혀 있습니다. 한 장만 받아 두고 다 확인했다고 넘기지 마십시오.
조문이 쓰는 낱말은 제시입니다. 보여 주는 것까지가 문언이고, 사본을 받아 보관하는 문제는 두 사람이 따로 정할 일입니다. 남겨 두고 싶다면 계약서에 그렇게 적어 두는 편이 깔끔합니다.
확인한 결과를 계약서에 남기는 방법
보았다는 사실이 아니라 무엇을 보았는지가 남아야 합니다.
확인은 대개 계약하는 자리에서 짧게 지나갑니다. 서류를 보고 고개를 끄덕이고 다음 이야기로 넘어갑니다. 문제는 그 장면이 종이에 아무것도 남기지 않는다는 것입니다. 나중에 무엇을 어디까지 확인했는지를 두고 기억이 갈립니다.
그래서 특약란에 세 가지를 적습니다. 무엇을 제시받았는지, 언제 받았는지, 그 내용이 어떠했는지입니다. 위의 대비에서 오른쪽 문장들이 그 세 가지를 담고 있습니다. 길어 보여도 한 문장씩이고, 뒤에서 다투는 시간에 비하면 짧습니다.
여기에 하나를 덧붙이면 좋습니다. 계약한 날과 잔금을 치르는 날 사이에 앞자리가 늘어나지 않도록 하는 약속입니다. 계약 자리에서 확인한 상태가 잔금까지 유지되지 않으면 확인한 보람이 사라지기 때문입니다.
적는 순서는 아래와 같습니다. 시점마다 할 일이 다르므로 한 번에 몰아서 하기보다 나누어 두는 편이 실제로 지켜집니다.
- 계약을 맺기 전제시받을 정보 두 갈래를 미리 알려 준비하게 합니다
- 계약하는 자리제시받은 사실과 내용을 특약란에 날짜와 함께 적습니다
- 계약한 날과 잔금 사이앞자리를 늘리지 않기로 한 약속을 확인합니다
- 잔금을 치르는 날같은 서류를 다시 제시받고 그 사실을 남깁니다
마지막 줄을 빠뜨리는 경우가 많습니다. 계약한 날과 잔금일 사이가 길수록 그 사이에 상황이 달라질 여지가 커지고, 큰돈이 실제로 넘어가는 날은 잔금일입니다. 그날 한 번 더 확인하는 것이 가장 값싼 보험입니다.
세 번째 줄의 약속에는 어겼을 때의 결과도 함께 적어 두십시오. 하지 않기로 한다는 문장만 있으면 어겼을 때 무엇을 할 수 있는지가 비어 있습니다.
매달 오가는 돈이 없는 계약에서 더 크게 걸립니다
한 덩어리로 걸어 두고 마지막 날 한 번에 돌려받기 때문입니다.
다달이 주고받는 것이 있는 계약이라면 걸어 둔 돈의 크기가 상대적으로 작습니다. 매달 오가는 흐름 속에서 상대의 사정이 어느 정도 드러나기도 합니다. 앞자리가 조금 있더라도 감당할 수 있는 폭이 남아 있습니다.
보증금 한 덩어리만 있는 계약은 다릅니다. 걸어 둔 금액이 그 집의 값에 가까워지는 경우가 있고, 그러면 앞자리에 무엇이 얼마나 서 있느냐가 곧바로 회수 가능성으로 직결됩니다. 앞에 조금만 서 있어도 뒤로 내려올 몫이 크게 줄어듭니다.
게다가 정산의 기회가 한 번뿐입니다. 계약이 끝나는 날에 한 번에 돌려받는 구조여서, 그 하루가 오기 전까지는 문제가 있어도 드러나지 않습니다. 그래서 확인은 앞에서 해 두는 수밖에 없습니다.
여기에 같은 건물의 다른 세대까지 얽히면 계산이 복잡해집니다. 등기부에 적히지 않는 다른 사람들의 보증금이 앞자리를 채우고 있을 수 있고, 그 크기는 조문이 정한 정보를 제시받아야 비로소 짐작할 수 있습니다. 요구하지 않으면 알 수 없는 정보라는 점이 이 제도의 요점입니다.
제시를 요구했는데도 응하지 않는다면 그 사실 자체를 판단의 재료로 삼으십시오. 계약을 미루거나 그만두는 선택지가 남아 있습니다.
조문의 문언은 제시입니다. 사본을 남기고 싶다면 계약서에 그렇게 적어 두고 서로 합의해 처리하십시오.
계약한 날과 잔금일 사이에 상황이 달라질 수 있습니다. 큰돈이 실제로 넘어가는 날에 한 번 더 확인하는 편이 안전합니다.
첫 문답이 가장 실용적입니다. 요구에 응하지 않는 것 자체가 정보입니다. 응하지 않는 이유를 설명하지 못한다면 그 계약은 다시 생각해 볼 만합니다.
확인했다는 사실이 보증이 되지는 않습니다
앞자리를 알아 두는 일과 돌려받는 일은 다른 문제입니다.
확인을 꼼꼼히 했다고 해서 돈이 반드시 돌아오는 것은 아닙니다. 확인이 알려 주는 것은 지금 앞에 무엇이 서 있는지이고, 그것으로 앞으로 벌어질 일까지 막지는 못합니다. 집값이 내려가거나 다른 사정이 생기면 앞자리가 비어 있었어도 결과가 달라질 수 있습니다.
그러니 확인은 판단의 재료를 모으는 일로 두십시오. 모은 재료로 이 계약을 할 것인지, 한다면 무엇을 더 갖추어 둘 것인지를 정하는 것이 다음 단계입니다. 등기부에 권리를 한 층 더 올릴 것인지도 그 판단 안에 들어갑니다.
반대 방향의 오해도 있습니다. 앞자리가 있으면 무조건 하지 말아야 한다는 생각입니다. 크기와 집값의 관계를 보아야 하는 문제이고, 앞에 조금 서 있어도 감당할 수 있는 경우가 있습니다. 숫자 하나로 자르는 기준선을 만들어 두고 그 선만 보고 정하는 것은 위험합니다.
마지막으로 계약서로 돌아옵니다. 확인한 결과를 종이에 남겨 두면 두 가지가 생깁니다. 하나는 나중에 무엇을 확인했는지를 두고 다투지 않게 되는 것이고, 다른 하나는 상대가 사실과 다른 것을 제시했을 때 그 사실을 짚을 자리가 생기는 것입니다.
자주 묻는 질문
무엇을 제시받을 수 있나요?
해당 주택의 확정일자 부여일과 차임·보증금 등의 정보, 그리고 국세와 지방세의 납세증명서입니다.
납세증명서는 한 장만 받으면 되나요?
나라에 내는 세금과 지방자치단체에 내는 세금이 따로 있어 증명서도 두 가지로 적혀 있습니다. 두 가지를 모두 확인하십시오.
제시받은 사실을 어떻게 남기나요?
무엇을 언제 제시받았는지와 그 내용을 특약란에 적어 두십시오. 확인하였다는 한 줄만으로는 범위가 남지 않습니다.
계약한 뒤 잔금 전에 담보가 새로 잡히면요?
그러지 않기로 하는 약속과 어겼을 때의 결과를 함께 적어 두는 편이 안전합니다.
같은 건물의 다른 세대 보증금도 알 수 있나요?
그 주택의 임대차에 관한 정보를 제시받는 방식으로 짐작할 수 있습니다. 요구하지 않으면 알기 어려운 정보입니다.
확인만 잘하면 돌려받을 수 있나요?
확인은 지금 앞에 무엇이 서 있는지를 알려 줄 뿐입니다. 그 뒤의 사정까지 막아 주지는 않습니다.
