전세계약서 전세권 설정과 확정일자, 무엇이 다른가

전세계약서 마스터·9분·2028.05.13

종이에 서명하는 일과 등기부에 올리는 일은 다른 단계입니다

전세라는 한 낱말이 서로 다른 층에 있는 두 제도를 함께 가리키고 있습니다.

보증금만 걸고 매달 내는 돈이 없는 계약을 흔히 전세라고 부릅니다. 이 계약으로 만들어지는 것은 빌려 쓸 수 있는 자격이고, 그 자격은 계약을 맺은 두 사람 사이에서만 힘을 갖습니다. 상대에게 무엇을 요구할 수 있는 권리라는 뜻에서 이런 권리를 채권이라고 부릅니다.

그런데 같은 낱말이 등기부에 올라가는 다른 권리도 가리킵니다. 민법 제6장에 자리를 잡고 있는 전세권입니다. 이쪽은 사람에게 무엇을 요구하는 권리가 아니라 그 부동산 자체를 붙잡는 권리이고, 그래서 물권이라고 부릅니다.

두 권리는 만들어지는 방법부터 다릅니다. 앞의 것은 두 사람이 합의하는 순간 생깁니다. 뒤의 것은 합의만으로는 생기지 않고 등기부에 기록이 올라가야 비로소 생깁니다. 물권에서 등기는 알리는 절차가 아니라 만들어 내는 조건입니다.

그러니 전세계약서에 서명했다고 해서 전세권이 생기지는 않습니다. 서명한 종이는 채권 쪽의 문서이고, 물권 쪽으로 넘어가려면 등기소를 한 번 거쳐야 합니다. 이 갈림을 먼저 세워 두지 않으면 뒤에 나오는 이야기가 전부 흔들립니다.

전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.

민법 제303조 제1항(전세권의 내용)

문장이 담고 있는 것은 두 가지입니다. 하나는 그 부동산을 쓰고 거기서 이익을 얻을 수 있다는 것이고, 다른 하나는 나중에 값을 나눌 때 뒤에 선 사람들보다 먼저 전세금을 받아 간다는 것입니다. 쓰는 권리와 받아 내는 권리가 한 덩어리로 붙어 있는 구조입니다.

같은 조문의 다음 항은 농경지를 전세권의 목적으로 삼지 못한다고 못 박아 두었습니다. 논밭에는 이 권리를 걸 수 없다는 뜻이고, 이 제도가 애초에 건물과 대지를 염두에 두고 만들어졌다는 사실이 여기서 드러납니다.

혼자 할 수 있는 것과 둘이 해야 하는 것

여기서 두 제도의 난이도가 갈립니다.

계약서에 날짜 도장을 받는 일은 임차인이 서류를 들고 가서 혼자 처리합니다. 집주인에게 알릴 필요도, 동의를 구할 필요도 없습니다. 계약을 맺은 사실을 그 날짜에 확인해 두는 것뿐이어서 상대의 협력이 끼어들 자리가 없습니다.

등기부에 전세권을 올리는 일은 그렇지 않습니다. 등기 신청에는 권리를 얻는 쪽과 권리를 내주는 쪽이 함께 나섭니다. 전세권을 얻는 임차인이 등기권리자이고, 자기 부동산에 그 권리를 얹도록 내주는 집주인이 등기의무자입니다. 두 사람이 공동으로 신청하는 구조입니다.

그래서 전세권 설정은 임차인의 결심만으로 끝나지 않습니다. 집주인이 인감증명서를 떼어 주고 서류에 도장을 찍어 주어야 절차가 굴러갑니다. 협력을 얻지 못하면 아무리 계약서에 적어 두었어도 등기부에는 아무 일도 일어나지 않습니다.

그러므로 이 이야기는 계약을 맺는 자리에서 꺼내야 합니다. 잔금을 치르고 나서 부탁하면 상대가 응할 이유가 줄어듭니다. 설정할 것인지, 언제까지 서류를 준비할 것인지, 비용은 누가 대는지를 계약서에 적어 두는 일이 실제로는 절차의 절반입니다.

네 번째 줄의 비용은 그때그때 다릅니다. 등기에는 세금과 신청 수수료가 함께 붙고 그 기준이 전세금 액수를 따라가므로, 액수가 커질수록 부담도 함께 커집니다. 인터넷에 떠도는 비율을 그대로 옮겨 계산하지 말고 계약을 앞둔 시점에 등기소에서 확인하십시오.

다섯 번째 줄이 실제로 가장 자주 걸리는 자리입니다. 집주인이 등기부에 무언가 얹히는 일 자체를 부담스러워하는 경우가 있어, 협력을 전제로 계획을 세워 두면 마지막에 되돌아가야 합니다.

돌려받지 못했을 때 경로가 갈립니다

한쪽은 재판을 한 번 거쳐야 하고, 다른 한쪽은 등기 자체를 근거로 삼습니다.

계약이 끝났는데 전세금이 돌아오지 않으면 결국 그 집을 팔아 값을 나누는 절차로 갑니다. 문제는 그 절차를 시작하려면 무엇이 있어야 하느냐입니다. 두 제도의 실질적인 차이가 여기서 가장 크게 벌어집니다.

날짜 도장만 갖춘 임차인은 곧바로 경매를 신청하지 못합니다. 먼저 돈을 돌려 달라는 소송을 걸어 이기고, 그 판결을 들고 나서야 집행 절차로 넘어갑니다. 판결을 받아 내는 데 걸리는 시간이 그대로 회수 시점을 뒤로 밀어 놓습니다.

전세권을 등기해 둔 사람은 그 단계를 건너뜁니다. 등기부에 올라 있는 권리 자체가 근거가 되기 때문에 별도의 재판 없이 경매를 청구할 수 있습니다. 조문이 그렇게 적어 두었습니다.

전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다.

민법 제318조(전세권자의 경매청구권)

다만 이 권리가 미치는 범위에는 한계가 있습니다. 건물 전체가 아니라 그 가운데 한 부분에만 전세권을 걸어 둔 경우, 값을 나눌 때는 건물 전부를 상대로 앞자리를 주장할 수 있어도 자기 목적물이 아닌 나머지 부분까지 경매에 부칠 수 있는 것은 아니라는 설명이 있습니다. 자료가 넉넉하지 않아 단정하지는 않겠습니다만, 한 채를 통째로 빌리는 경우와 한 층이나 한 호실만 빌리는 경우를 같은 조건으로 보아서는 안 된다는 뜻입니다.

짚어 둘 것이 하나 더 있습니다. 경로가 짧아진다고 해서 돈이 더 생기지는 않습니다. 집이 팔린 값이 걸려 있는 빚과 보증금을 다 감당하지 못하면 순서가 앞서도 부족한 몫은 남습니다. 이 제도가 줄여 주는 것은 절차의 길이이지 손실의 크기가 아닙니다.

둘 중 하나만 골라야 하는 것이 아닙니다

두 권리는 뿌리가 달라 한 계약 위에 나란히 설 수 있습니다.

전세권을 올렸으니 날짜 도장은 필요 없다는 말을 자주 듣습니다. 반대로 도장을 받았으니 등기는 낭비라는 말도 있습니다. 둘 다 두 제도를 하나의 자리를 두고 다투는 경쟁자로 보고 있는데, 근거 규정도 성립 요건도 서로 다른 별개의 권리라 그런 관계가 아닙니다.

별개라는 말의 뜻은 한쪽이 사라져도 다른 쪽이 함께 사라지지 않는다는 것입니다. 전세권설정등기가 지워졌다고 해서 그 집에 살고 있다는 사실과 계약서에 찍힌 날짜가 함께 지워지지는 않습니다. 그 두 가지가 유지되고 있으면 임차인으로서 갖고 있던 자리도 그대로 남습니다.

실무에서는 보증금을 그대로 전세금으로 삼아 등기를 올리는 방식이 쓰입니다. 이렇게 하면 그 돈이 보증금이면서 동시에 전세금의 성질을 함께 갖게 되고, 돌려주는 의무도 두 제도의 규칙을 함께 받습니다. 한 계약에서 두 권리가 겹쳐 서는 모습입니다.

그러니 판단할 문제는 어느 쪽을 고를 것인가가 아니라 두 번째 층을 올릴 만한 사정인가입니다. 등기에는 돈과 집주인의 협력이 들어가므로, 그 부담을 감수할 만큼 회수 경로를 줄여 두어야 하는 상황인지를 보는 것입니다.

세 문답이 가리키는 곳은 같습니다. 등기는 하나의 층을 더 올리는 일이지 아래층을 치우는 일이 아닙니다. 올렸다는 이유로 아래층에서 해 두어야 할 것을 건너뛰면 남는 것이 오히려 줄어듭니다.

끝날 때는 서류와 돈이 같은 자리에서 오갑니다

조문이 요구하는 것은 말소등기의 완료가 아니라 그 등기에 필요한 서류를 건네는 것입니다.

전세권이 걸린 계약이 끝날 때 두 가지가 함께 움직입니다. 하나는 집을 비우고 넘겨주는 일이고, 다른 하나는 등기부에서 그 권리를 지우는 일입니다. 집주인 쪽에서 보면 이 두 가지가 정리되지 않은 채로 돈만 나가는 상황을 걱정하게 됩니다.

민법은 그 걱정을 동시이행이라는 방식으로 풀어 두었습니다. 한쪽이 먼저 다 해 놓고 기다리는 것이 아니라 양쪽이 같은 자리에서 주고받는 구조입니다. 문언을 그대로 보아 두는 편이 좋습니다.

전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다.

민법 제317조(전세권의 소멸과 동시이행)

가장 자주 다투는 대목이 마지막 부분에 있습니다. 조문이 요구하는 것은 말소등기에 필요한 서류를 건네는 것이지 말소등기가 끝나 있는 상태가 아닙니다. 등기를 먼저 지우고 오면 그때 돈을 주겠다는 요구는 조문이 그려 둔 순서와 다릅니다.

여기에 덧붙여 둘 것이 있습니다. 정해 둔 기간이 지나면 그 부동산을 쓰고 이익을 얻는 쪽의 힘은 사라지지만, 전세금을 돌려받을 몫을 붙잡아 두는 힘은 돈이 돌아올 때까지 남는다는 설명이 있습니다. 자료가 한 곳뿐이라 단정하지는 않겠습니다만, 기간이 지났으니 등기부의 기록이 저절로 의미를 잃는다고 생각해서는 안 된다는 정도로 새겨 두십시오.

그래서 계약서에 무엇을 적어 두는가

이 갈림이 계약서에 남기는 것은 결국 협력의 약속과 시점입니다.

전세권을 올리기로 했다면 계약서가 할 일이 세 가지입니다. 첫째는 설정한다는 사실 자체를 적는 것이고, 둘째는 언제까지 서류를 갖추어 함께 신청할지를 정하는 것이며, 셋째는 비용을 어느 쪽이 부담할지를 정해 두는 것입니다. 세 가지가 모두 협력에 관한 약속이라는 점이 특징입니다.

끝날 때의 순서도 미리 적어 둘 수 있습니다. 앞에서 본 대로 서류를 건네는 것과 돈을 돌려주는 것이 같은 자리에서 이뤄지므로, 그 자리를 언제 어디서 만들지를 계약서가 정해 두면 마지막에 서로 먼저 하라고 미루는 상황이 줄어듭니다.

설정하지 않기로 했다면 계약서가 할 일이 달라집니다. 그때는 돌려받는 시기와 방법을 더 촘촘하게 적어 두는 쪽으로 무게가 옮겨 갑니다. 매달 오가는 돈이 없는 계약에서는 계약이 끝나는 날 한 번이 유일한 정산 시점이어서, 그 한 번을 어떻게 적어 두었는지가 뒤에 남는 전부입니다.

어느 쪽을 고르든 계약을 맺는 자리에서 정해야 한다는 점은 같습니다. 등기는 상대의 협력을 요구하고, 협력은 아쉬운 쪽이 뒤늦게 부탁할수록 얻기 어려워집니다.

자주 묻는 질문