전세권 설정 계약서와 전세계약서의 차이

전세계약서 마스터·8분·2028.05.17

두 종이는 도착하는 곳이 다릅니다

한 장은 서랍에 남고, 다른 한 장은 등기소 창구로 갑니다.

집을 빌리기로 하면서 만드는 종이는 보통 한 장입니다. 두 사람이 각각 한 부씩 나눠 갖고 그대로 보관합니다. 그 종이가 향하는 곳은 서로의 손이고, 다툼이 생겼을 때 무엇을 약속했는지 확인하는 자리에서 꺼내집니다.

등기부에 권리를 올리기로 하면 종이가 한 장 더 필요해집니다. 등기소는 두 사람이 무엇을 약속했는지 말로 듣고 기록해 주지 않습니다. 무엇을 어떤 조건으로 올릴 것인지가 적힌 문서를 신청서에 붙여야 접수가 이뤄집니다. 그 몫을 맡는 것이 전세권설정계약서입니다.

그러니 두 종이는 경쟁하는 관계가 아닙니다. 도착지가 다를 뿐이고, 등기까지 가기로 했다면 대개 둘 다 만들어집니다. 앞의 종이가 빌려 쓰는 조건 전반을 담고, 뒤의 종이가 그 가운데 등기부에 새길 부분만 따로 떼어 담는 구조입니다.

그래서 뒤의 종이는 앞의 종이보다 짧습니다. 이사 날짜나 수리 부담, 관리비 처리 같은 것은 등기부에 오르지 않으므로 옮겨 적을 이유가 없습니다. 반대로 앞의 종이에는 없던 칸이 뒤의 종이에서 새로 생깁니다.

뒤의 종이에만 생기는 칸

무엇을, 얼마로, 어디까지, 언제까지 — 등기부가 묻는 것은 이 네 가지입니다.

등기부는 사람의 사정을 기록하지 않고 권리의 모양을 기록합니다. 그래서 전세권설정계약서가 채워야 하는 칸도 권리의 모양을 그리는 데 필요한 것들로 좁혀집니다. 어느 부동산인지, 전세금이 얼마인지, 그 부동산의 어느 범위에 걸리는지, 기간을 언제까지로 하는지입니다.

범위 칸은 앞의 종이에 없던 것입니다. 건물 한 채를 통째로 빌리면 문제가 되지 않지만 한 층이나 한 호실만 빌리는 경우에는 그 부분을 특정해 적어야 합니다. 도면이 함께 요구되는 경우가 있는 것도 이 칸 때문입니다.

기간 칸도 성격이 달라집니다. 두 사람 사이의 약속으로는 몇 년이라고 적어도 그 자체로 문제가 되지 않지만, 등기부에 올라가는 순간 민법이 그어 둔 선이 걸립니다. 아래에서 그 선을 봅니다.

여기서 조심할 것이 있습니다. 이 종이에 반드시 들어가야 하는 항목이 법으로 정해져 있다는 식의 목록을 만들지 마십시오. 법정 서식이 있는지 확인되지 않았고, 등기 신청에 붙는 서류의 목록도 자료마다 조금씩 다릅니다. 실제 신청은 관할 등기소의 안내를 확인해 준비하는 것이 맞습니다.

두 번째 줄의 이름 차이를 가볍게 보지 마십시오. 실무에서는 계약서에 적힌 보증금을 그대로 전세금으로 삼아 등기를 올리는 방식이 흔한데, 이때 두 종이의 금액이 어긋나면 뒤에 반드시 문제가 됩니다. 금액을 조정했다면 양쪽을 함께 고쳐야 합니다.

다섯 번째 줄은 다음 절에서 따로 봅니다. 앞의 종이에는 아예 없던 칸이고, 비워 두었을 때와 채워 두었을 때의 결과가 정반대로 갈리는 유일한 칸입니다.

비워 두면 열려 있는 칸이 하나 있습니다

막고 싶으면 적어야 하고, 적지 않으면 열려 있습니다.

전세권을 가진 사람은 그 권리를 다른 사람에게 넘기거나 담보로 내놓을 수 있습니다. 정해진 기간 안에서는 그 부동산을 다시 다른 사람에게 빌려줄 수도 있습니다. 물권이라는 성질에서 나오는 결과이고, 임차권을 넘길 때 집주인의 동의를 받아야 하는 것과 갈리는 지점입니다.

집주인 입장에서는 이것이 부담이 될 수 있습니다. 처음 계약한 상대가 아닌 사람이 그 자리에 들어와 앉을 수 있기 때문입니다. 그래서 조문은 막을 수 있는 길을 함께 열어 두었습니다.

전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.

민법 제306조(전세권의 양도, 임대 등)

문장의 뒷부분이 이 절의 전부입니다. 설정행위로 금지한 때라고 되어 있습니다. 금지하겠다는 뜻을 종이에 적어야 그 제한이 생긴다는 뜻이고, 적지 않으면 앞 문장이 그대로 굴러갑니다. 기본값이 열려 있는 상태라는 것을 집주인 쪽에서 놓치기 쉽습니다.

한 가지 더 있습니다. 이렇게 제한을 두었더라도 그 사실이 등기부에 올라가야 그 밖의 사람에게까지 주장할 수 있다는 설명이 있습니다. 자료가 넉넉하지 않아 단정하지는 않겠습니다만, 종이에만 적어 두고 등기 신청에서 빠뜨리면 적어 둔 보람이 줄어들 수 있다는 정도로 새겨 두는 것이 안전합니다.

기간 칸에는 위와 아래로 선이 하나씩 있습니다

길게 적어도 10년이고, 건물을 짧게 적어도 1년입니다.

두 사람이 합의했으니 기간은 마음대로 정해도 될 것 같지만 등기부에 올라가는 권리에는 그렇지 않습니다. 민법이 위와 아래로 선을 하나씩 그어 두었고, 그 선을 넘겨 적은 부분은 선까지 끌려 들어옵니다.

전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다. 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다.

민법 제312조 제1항·제2항(전세권의 존속기간)

위쪽 선은 15년으로 적어도 10년으로 줄어든다는 뜻입니다. 계약이 무효가 되는 것이 아니라 기간만 잘려 나갑니다. 아래쪽 선은 반대 방향입니다. 건물에 대해 여섯 달로 적어도 1년으로 늘어납니다. 짧게 적어 두고 그 기간이 지났으니 끝났다고 말할 수 없다는 뜻입니다.

기간이 끝난 뒤에 다시 정하는 것은 막혀 있지 않습니다. 갱신할 수 있고, 갱신한 날부터 다시 10년까지 갈 수 있습니다. 다만 갱신을 두고는 조심할 대목이 있습니다. 기간이 끝나기 전 일정한 구간 안에 집주인이 아무 통지도 하지 않으면 같은 조건으로 다시 설정한 것으로 본다는 설명이 있습니다. 그 구간의 길이를 자료 한 곳에서만 확인해 여기에 적지 않겠습니다. 통지를 미루면 저절로 이어질 수 있다는 점만 기억하고, 실제 날짜는 등기소나 법률 상담에서 확인하십시오.

두 종이를 함께 만들 때 맞춰야 하는 것들

어긋나면 나중에 어느 쪽이 맞는지를 두고 다툽니다.

두 종이를 같은 자리에서 만들면 옮겨 적는 과정에서 어긋나기 쉽습니다. 가장 흔한 것이 금액입니다. 계약서를 쓴 뒤 잔금 전에 금액을 조정했는데 등기 신청서에 붙는 종이는 처음 금액 그대로인 경우가 있습니다. 등기부에는 그 금액이 오르고, 등기부에 오른 숫자가 밖으로 보이는 숫자가 됩니다.

부동산의 표시도 어긋나기 쉽습니다. 계약서에는 사람들이 부르는 주소를 적고 등기부는 다른 방식으로 표시하는 경우가 있어, 등기소에 갈 종이에는 등기부에 적힌 표시를 그대로 옮기는 편이 안전합니다.

기간도 맞춰 두어야 합니다. 두 사람 사이의 약속은 2년인데 등기부에는 다른 기간이 올라가 있으면, 나중에 계약이 끝났는지를 두고 두 종이가 서로 다른 말을 합니다. 앞 절에서 본 선 때문에 짧게 적은 쪽이 늘어나는 경우도 있으므로 처음부터 같은 숫자로 맞춰 두는 것이 낫습니다.

마지막으로 순서입니다. 등기소에 갈 종이는 계약을 맺는 자리에서 함께 만들어 두는 편이 좋습니다. 나중에 다시 만나 도장을 받아야 하는 일이 되면 그때부터는 부탁하는 쪽이 아쉬워집니다.

여섯 줄 가운데 마지막 것이 실제로는 가장 먼저 정해져야 합니다. 등기는 혼자 밀어붙일 수 있는 절차가 아니어서, 언제까지 무엇을 준비할지를 앞의 종이에 적어 두지 않으면 뒤의 종이는 만들어지지 못한 채로 남습니다.

이 글은 두 종이의 생김새를 다뤘습니다. 등기부에 올린 권리가 실제로 무슨 힘을 갖는지, 돌려받지 못했을 때 어떤 경로가 열리는지는 다른 편에서 따로 정리했습니다.

자주 묻는 질문