전세계약서 보증금을 못 돌려받을 때 밟는 순서

전세계약서 마스터·8분·2028.05.14

지금 내 손에 무엇이 있는지부터 봅니다

같은 상황처럼 보여도 다음 걸음이 갈립니다.

돈이 돌아오지 않는다는 사실은 같아도 밟을 차례는 사람마다 다릅니다. 무엇을 갖추어 두었느냐에 따라 열려 있는 문이 다르기 때문입니다. 그래서 아무것도 하기 전에 지금 손에 쥔 것을 정리하는 일이 첫 단계가 됩니다.

확인할 것은 세 가지입니다. 등기부에 내 권리가 올라 있는지, 계약서 원본이 그대로 있는지, 그 집에 살고 있다는 사실이 기록으로 남아 있는지입니다. 셋 가운데 첫 번째가 있으면 뒤에 나오는 경로 하나가 통째로 짧아집니다.

등기부는 지금 시점의 것을 새로 떼어 보아야 합니다. 계약할 때 확인한 내용이 그대로일 것이라고 짐작하지 마십시오. 그 사이에 다른 권리가 올라와 있거나 소유자가 바뀌어 있을 수 있고, 그 사실이 뒤의 판단을 통째로 바꿉니다.

매달 오가는 돈이 없는 계약에서는 이 정리가 특히 중요합니다. 다달이 주고받는 것이 있으면 그 흐름에서 상대의 사정이 드러나지만, 보증금 한 덩어리만 걸어 둔 계약에서는 마지막 날까지 아무 신호도 없다가 그날 한 번에 문제가 드러나기 때문입니다.

세 번째 줄이 실무에서 가장 아프게 걸립니다. 새 집을 이미 계약해 두었는데 돈이 돌아오지 않는 상황이 흔하고, 그때 그냥 짐을 빼면 그 집과의 연결이 끊어집니다. 떠나기 전에 남겨 둘 것을 남겨 두는 절차가 따로 있으니 순서를 지키십시오.

네 번째 줄은 확인을 미루면 뒤늦게 드러납니다. 요구를 아무리 여러 번 해도 상대를 잘못 짚었으면 그동안의 기록이 힘을 잃습니다.

요구를 말이 아니라 기록으로 남깁니다

남아 있지 않은 요구는 하지 않은 요구와 같은 자리에 놓입니다.

대부분은 전화로 시작합니다. 상대도 곧 준다고 답합니다. 그러다 몇 주가 지나고, 나중에 언제부터 요구했느냐는 물음이 나오면 양쪽의 기억이 갈립니다. 전화 통화는 남지 않고, 남지 않은 것은 뒤에서 쓸 수 없습니다.

그러니 같은 말을 하더라도 남는 방법으로 하십시오. 문자든 메일이든 보낸 날짜와 내용이 확인되는 형태면 됩니다. 더 확실하게 하려면 보낸 사실 자체를 제삼자가 확인해 주는 방법을 씁니다.

적을 내용은 길지 않습니다. 어느 계약인지, 기간이 언제 끝났거나 끝나는지, 얼마를 어느 계좌로 언제까지 돌려 달라는지입니다. 여기에 하나를 더 붙이면 좋은데, 다음 절에서 볼 넘겨줄 준비에 관한 것입니다.

감정을 담지 않는 편이 낫습니다. 뒤에서 그대로 읽히는 문서이고, 읽는 사람은 상황을 모릅니다. 사실과 날짜와 금액만 적으면 그것으로 충분합니다.

1. 기간이 끝나기 전계속 살 뜻이 없다는 것과 돌려받을 계좌를 알립니다
2. 기간이 끝난 날그날부로 반환을 요구한다는 뜻을 남는 방법으로 보냅니다
3. 답이 없을 때같은 내용을 제삼자가 확인해 주는 방법으로 다시 보냅니다
4. 이사가 급할 때떠나기 전에 그 집에 대한 자리를 남겨 두는 절차를 밟습니다

첫 줄을 빠뜨리는 경우가 많습니다. 끝나기 전에 아무 말도 하지 않으면 계속 살 뜻이 있는 것으로 다뤄져 계약이 이어지는 경우가 있고, 그러면 돌려 달라고 말할 시점 자체가 뒤로 밀립니다.

네 번째 줄에 관해서는 한 줄만 적어 둡니다. 이사를 가더라도 그 집에 걸어 둔 자리를 남겨 두는 제도가 따로 있습니다. 그 절차는 임차권 쪽의 경로여서 이 글의 범위 밖이고, 다만 짐을 빼기 전에 반드시 확인해야 한다는 점만 기억하십시오.

넘겨줄 준비가 되었다는 사실을 함께 남깁니다

돈과 서류는 한쪽이 먼저 끝내고 기다리는 구조가 아닙니다.

등기부에 권리를 올려 둔 경우 마지막 자리에서 오가는 것이 둘입니다. 하나는 집을 비워 넘겨주는 일이고 다른 하나는 등기부의 기록을 지우는 데 필요한 서류를 건네는 일입니다. 민법은 이 둘과 돈을 같은 자리에 놓았습니다.

여기서 자주 어긋납니다. 상대는 등기부를 먼저 깨끗하게 만들어 오면 그때 주겠다고 말하고, 이쪽은 돈을 받아야 지우겠다고 말합니다. 조문이 요구하는 것은 지워 놓은 상태가 아니라 지우는 데 필요한 서류를 건네는 것이므로, 서류를 갖춰 두었다는 사실을 남겨 두면 이쪽이 할 일은 한 셈이 됩니다.

그래서 앞 절의 요구서에 한 줄을 더합니다. 넘겨줄 준비가 되어 있고 서류도 갖추어 두었으니 같은 자리에서 처리하자는 취지입니다. 이 한 줄이 있으면 뒤에서 누가 먼저 지키지 않았는지를 따질 때 위치가 달라집니다.

기간이 끝났다고 등기부의 기록이 저절로 힘을 잃는 것은 아니라는 설명도 있습니다. 자료가 넉넉하지 않아 단정하지는 않겠습니다만, 기간이 지났으니 이제 소용이 없다고 지레 지워 버리는 일만은 하지 마십시오. 지우는 것은 돈이 오가는 자리에서 함께 할 일입니다.

세 문답이 한곳을 가리킵니다. 이쪽이 할 몫을 준비해 두되 먼저 끝내 버리지는 않는 것, 그리고 준비되어 있다는 사실을 남겨 두는 것입니다.

그래도 돌아오지 않으면 경로가 두 갈래로 갈립니다

등기부에 올라 있느냐가 여기서 시간을 가릅니다.

요구를 남기고 준비를 알렸는데도 답이 없으면 결국 그 집을 팔아 값을 나누는 절차로 갑니다. 이때 등기부에 권리가 올라 있는 사람과 그렇지 않은 사람의 출발선이 다릅니다.

올라 있는 경우에는 그 기록 자체를 근거로 절차를 시작할 수 있습니다. 재판을 먼저 받아야 하는 단계가 없기 때문에 그만큼 앞에서 출발합니다. 다만 걸어 둔 범위가 건물의 일부인 경우에는 그 범위 밖까지 같은 방식으로 밀어붙일 수 있는지가 분명하지 않으므로, 한 채 전부인지 일부인지를 확인해 두어야 합니다.

올라 있지 않은 경우에는 돈을 돌려 달라는 재판을 먼저 받아야 합니다. 이기고 나서야 집행 단계로 넘어갈 수 있습니다. 이 단계가 얼마나 걸리는지는 사안마다 다르므로 숫자로 잡아 두지 마십시오. 다만 밟아야 할 단계가 하나 더 있다는 사실은 계획을 세울 때 반영해야 합니다.

어느 경로든 값을 나눌 때 앞자리에 서느냐가 별도의 문제로 남습니다. 순서가 앞서도 팔린 값이 모자라면 부족한 몫이 생깁니다. 그래서 이 단계까지 오기 전에 확인해 두었어야 할 것들이 따로 있고, 그것들은 계약을 맺는 자리에서 챙기는 일입니다.

표의 두 번째 줄이 시간의 차이를 만듭니다. 단계가 하나 더 있다는 것은 그 단계에 걸리는 시간만큼 회수가 늦어진다는 뜻이고, 그 시간이 얼마인지는 사안마다 달라 미리 숫자로 잡을 수 없습니다.

그리고 이 글은 순서를 다뤘습니다. 각 경로가 어떤 제도에서 나오는지, 두 제도가 어떻게 갈리는지는 다른 편에서 따로 정리했습니다.

순서를 건너뛰면 생기는 일

급한 마음에 먼저 움직인 것이 뒤에서 발목을 잡습니다.

가장 흔한 것이 이사부터 하는 경우입니다. 새 집의 날짜가 정해져 있으니 어쩔 수 없다고 생각하지만, 그 집에 대한 자리를 남겨 두지 않고 짐을 빼면 그동안 쌓아 둔 것이 흔들립니다. 이사 날짜를 조정하기 어렵다면 최소한 남겨 둘 것은 남기고 나가야 합니다.

두 번째는 등기부의 기록을 먼저 지워 주는 경우입니다. 곧 준다는 말을 믿고 서류를 넘겨 정리해 주면 같은 자리에서 주고받는 구조가 깨집니다. 지우는 일은 돈이 오갈 때 함께 할 일입니다.

세 번째는 요구를 말로만 하는 경우입니다. 사이가 나빠지는 것이 부담스러워 전화로만 이야기하다 보면 몇 달이 지나 있고, 그 몇 달 동안 무엇을 했는지 보여 줄 것이 없습니다. 관계가 좋을수록 기록은 더 확실하게 남겨 두십시오. 기록은 상대를 의심한다는 표시가 아니라 두 사람 모두를 위한 정리입니다.

마지막으로 계약을 맺는 자리로 되돌아가 보는 일도 필요합니다. 반환 시기와 계좌를 적어 두었는지, 등기까지 올리기로 했다면 언제까지 협력할지를 정해 두었는지가 이 순서 전체의 출발선을 앞당기거나 늦춥니다.

자주 묻는 질문