전세계약서 전세자금대출을 낀 계약

전세계약서 마스터·8분·2028.05.19

두 사람의 계약에 한 곳이 더 들어옵니다

돈을 내준 곳은 계약의 당사자가 아니면서도 계약의 끝에 등장합니다.

집을 빌리는 계약은 빌리는 사람과 빌려주는 사람 둘이 맺습니다. 그런데 걸어야 할 돈을 스스로 다 마련하지 못해 어딘가에서 빌려 오면, 그 돈을 내준 곳이 나중에 돌려받는 자리에 관심을 갖게 됩니다. 자기가 내준 돈이 그 보증금 안에 들어가 있기 때문입니다.

그렇다고 그곳이 계약서에 이름을 올리지는 않습니다. 계약은 여전히 두 사람의 것이고 셋이 서명하는 문서가 되는 것도 아닙니다. 대신 다른 방법으로 자리를 잡습니다. 계약이 끝날 때 임차인이 갖게 될 권리, 즉 보증금을 돌려 달라고 할 수 있는 권리를 미리 붙잡아 두는 것입니다.

이 방식은 매달 돈이 오가는 계약에서는 거의 나타나지 않습니다. 걸어 두는 금액이 작아 빌릴 일이 적기 때문입니다. 보증금 한 덩어리가 큰 계약이라야 이런 구조가 만들어지고, 그래서 이 이야기는 전세라는 형태에 붙어 다닙니다.

빌려주는 쪽에서 보면 갑자기 모르는 곳에서 서류가 날아오는 상황이 됩니다. 그 서류가 무엇이고 받은 뒤에 무엇이 달라지는지를 모르면 마지막에 같은 돈을 두 번 내놓아야 하는 일이 생길 수 있습니다.

잡히는 것은 집이 아니라 돌려받을 권리입니다

담보로 잡는 대상이 물건이 아니라 권리라는 점이 이 구조의 핵심입니다.

담보라고 하면 대개 물건을 떠올립니다. 집을 잡거나 물건을 맡기는 방식입니다. 그런데 여기서 잡히는 것은 물건이 아닙니다. 계약이 끝났을 때 임차인이 임대인에게 돈을 돌려 달라고 할 수 있는 권리 그 자체입니다.

그러니 등기부에는 아무것도 나타나지 않습니다. 집주인의 부동산에는 손을 대지 않기 때문입니다. 대신 그 권리를 붙잡았다는 사실을 임대인에게 알리는 절차가 따로 붙습니다. 그 알림이 질권설정 통지입니다.

통지서에는 누가 권리를 내놓았고 누가 붙잡았는지, 어느 계약에 관한 것인지, 얼마에 관한 것인지가 적힙니다. 권리를 내놓은 쪽은 임차인이고 붙잡은 쪽은 돈을 내준 곳이며, 통지를 받는 쪽이 임대인입니다. 세 사람의 이름과 계약 내용, 빌린 돈의 내용이 한 장에 담깁니다.

받는 쪽에서 할 일은 두 가지입니다. 내용이 자기 계약과 맞는지 확인하는 것과, 받았다는 사실을 남겨 두는 것입니다. 나중에 통지를 받은 적이 없다고 말하기 어려워지는 구조이므로 처음부터 정확히 확인해 두는 편이 낫습니다.

두 번째 줄이 이 구조가 잘 보이지 않는 이유입니다. 등기부를 아무리 들여다보아도 나오지 않으므로, 통지서를 대충 넘기면 그런 것이 있는지조차 모르는 채로 계약이 흘러갑니다.

네 번째 줄은 계약이 끝나는 날에 확인할 일이 아니라 통지를 받은 날에 확인해 둘 일입니다. 마지막 날 서둘러 찾으면 이미 늦습니다.

통지가 도착한 뒤에는 돌려줄 상대가 달라집니다

살던 사람에게 돌려주었다는 사실을 그곳에 주장하지 못합니다.

여기가 이 글에서 가장 중요한 대목입니다. 통지를 받은 임대인이 계약이 끝날 때 임차인에게 보증금을 그대로 돌려주면, 그 처리를 권리를 붙잡은 곳에 대고 주장할 수 없습니다. 이미 주었으니 끝났다고 말할 수 없다는 뜻입니다.

결과가 어떻게 되는지는 짐작할 수 있습니다. 살던 사람에게 한 번 내놓고, 붙잡은 곳에 다시 내놓아야 하는 상황이 생깁니다. 그러고 나서 잘못 준 몫을 살던 사람에게 돌려 달라고 해야 하는데 그 사람이 이미 다른 곳에 써 버렸다면 회수가 쉽지 않습니다.

그래서 통지를 받았다면 계약이 끝나는 날의 처리 방법을 미리 정해 두어야 합니다. 어느 곳으로 얼마를 보내는지, 남는 몫이 있다면 그것은 어디로 가는지를 확인해 두는 것입니다. 확인하는 상대는 통지서에 적힌 곳입니다.

살던 사람이 그냥 자기에게 달라고 요구하는 경우가 있습니다. 사정이 딱해 보여도 이 요구에 응하면 위험을 떠안는 쪽은 돌려주는 사람입니다. 처리 방법을 바꾸려면 붙잡은 곳의 확인을 받아 두는 것이 순서입니다.

세 문답 모두 같은 자리를 가리킵니다. 통지가 도착한 순간부터 이 계약의 돈은 두 사람 사이에서만 움직이지 않습니다.

계약 내용을 바꿀 때 한 번 더 걸립니다

기간을 줄이거나 금액을 손대는 일이 두 사람만의 문제가 아니게 됩니다.

계약을 맺고 나면 사정이 바뀌는 일이 생깁니다. 기간을 앞당겨 끝내기로 하거나, 보증금을 조금 조정하거나, 다른 사람에게 넘기는 이야기가 나옵니다. 원래는 두 사람이 합의하면 되는 일입니다.

붙잡아 둔 곳이 있으면 사정이 달라집니다. 그곳이 붙잡은 것은 그 계약에서 나오는 돌려받을 권리이므로, 계약을 손대면 그 권리의 크기나 시점도 함께 흔들립니다. 그래서 내용을 바꾸기 전에 알리고 확인을 받는 절차가 따라붙습니다.

계약서를 쓰는 자리에서 이 부분을 미리 정해 두면 편합니다. 대출을 끼고 계약한다는 사실을 적고, 통지가 오면 어떻게 처리할지, 내용을 바꿀 때는 어떤 절차를 밟을지를 특약란에 짧게 남겨 두는 것입니다.

여기서 조심할 것이 있습니다. 대출이 실제로 나오는지, 어떤 방식으로 나오는지는 상품마다 다릅니다. 계약서에는 대출이 나오지 않으면 어떻게 할 것인지를 정해 두는 정도로 하고, 특정한 방식이 당연한 것처럼 적지는 마십시오.

1. 계약하는 자리대출을 끼는 계약이라는 사실과 통지 처리 방법을 적습니다
2. 통지가 도착했을 때내용을 확인하고 받은 사실을 남깁니다
3. 계약 내용을 바꿀 때통지에 적힌 곳에 먼저 알립니다
4. 계약이 끝나는 날확인해 둔 곳으로 정해진 금액을 보냅니다

네 단계 가운데 첫 줄이 뒤의 셋을 결정합니다. 계약하는 자리에서 아무 말도 하지 않으면 통지가 도착했을 때부터 즉흥으로 처리하게 됩니다.

세 번째 줄을 빠뜨리는 경우가 특히 많습니다. 중간에 합의로 정리했는데 나중에 그 정리가 인정되지 않으면 처음부터 다시 계산해야 합니다.

빼야 할 것이 있으면 어떻게 되나

보증금에서 당연히 빠지는 것들이 먼저 정리됩니다.

계약이 굴러가는 동안 살던 사람 쪽에서 생긴 채무가 있으면 그 몫은 보증금에서 정리됩니다. 손상된 것을 물어야 하거나 정산되지 않은 것이 남아 있으면 마지막에 그만큼을 빼고 돌려주는 방식입니다.

붙잡은 권리는 그렇게 빼고 남은 금액에 미친다는 설명이 있습니다. 자료가 넉넉하지 않아 단정하지는 않겠습니다만, 빼야 할 것이 있다는 이유로 통지를 무시하고 마음대로 처리해도 된다는 뜻은 아닙니다. 얼마를 왜 빼는지가 뒤에서 다투는 자리가 되므로 근거를 남겨 두어야 합니다.

실무에서 안전한 순서는 이렇습니다. 뺄 것이 있으면 그 내용과 금액을 정리해 살던 사람과 확인하고, 그 결과를 통지에 적힌 곳에도 알린 다음, 남은 금액을 정해진 곳으로 보내는 것입니다. 순서를 지키면 나중에 되돌아갈 일이 줄어듭니다.

정리해 두면 이렇습니다. 대출을 끼는 계약이라고 해서 계약 자체가 복잡해지는 것은 아닙니다. 달라지는 것은 마지막에 돈을 보낼 상대와, 계약을 손댈 때 한 곳에 더 알려야 한다는 두 가지입니다. 이 두 가지를 계약서에 적어 두면 나머지는 평소와 같습니다.

자주 묻는 질문