전세계약서 깡통전세·역전세를 계약서로 막을 수 있나

전세계약서 마스터·8분·2028.05.11

두 낱말은 서로 다른 상태를 가리킵니다

하나는 집값이 내려간 것이고, 다른 하나는 전세 시세가 내려간 것입니다.

두 낱말이 자주 함께 쓰이다 보니 같은 것을 다르게 부르는 말처럼 들립니다. 실제로는 내려간 것이 무엇이냐에서 갈립니다. 이 갈림을 잡아 두지 않으면 뒤의 이야기가 뒤섞입니다.

앞의 낱말은 집 자체의 값이 걸린 금액에 미치지 못하게 된 상태를 가리킵니다. 그 집을 팔아도 걸어 둔 돈과 앞자리에 선 빚을 다 감당하지 못하는 상황입니다. 집을 처분하는 방향으로 갔을 때 부족한 몫이 남는다는 뜻입니다.

뒤의 낱말은 다릅니다. 집값과는 별개로 빌려주는 값이 내려간 상태를 가리킵니다. 다음 사람에게 받을 수 있는 금액이 지금 돌려주어야 할 금액보다 작아지므로, 그 차이를 집주인이 스스로 마련하지 못하면 돌려주지 못합니다.

그래서 결과가 나타나는 방식도 다릅니다. 앞의 것은 처분해도 모자라는 문제이고 뒤의 것은 당장 마련할 돈이 없는 문제입니다. 뒤의 것은 집값이 그대로여도 생길 수 있습니다.

네 번째 줄을 빠뜨리지 마십시오. 두 낱말에 해당하지 않아도 돌려주지 못하는 상황은 생깁니다. 값의 문제만 보고 안심하면 다른 원인을 놓칩니다.

한 가지 더 짚어 둡니다. 두 낱말은 법에서 정의한 용어가 아닙니다. 법에서 정한 기준이 있는 것처럼 말하는 설명을 만나면 그대로 받아들이지 마십시오. 어느 선을 넘으면 여기에 해당한다는 식의 숫자도 자료마다 다릅니다.

매달 오가는 돈이 있는 계약에서는 잘 나오지 않습니다

걸어 둔 금액이 커야 생기는 장면입니다.

다달이 내는 값이 있는 계약에서는 처음에 걸어 두는 금액이 상대적으로 작습니다. 집값이 얼마간 내려가도 그 금액을 넘어설 만큼 내려가기는 쉽지 않고, 다음 사람에게 받을 금액이 줄어들어도 차이가 크지 않습니다.

다달이 내는 값이 없는 쪽은 사정이 반대입니다. 걸어 둔 금액이 그 집의 값에 가까워지는 경우가 있어서, 값이 조금만 움직여도 앞뒤가 뒤집힙니다. 두 낱말이 이 형태의 계약에 붙어 다니는 이유가 여기 있습니다.

여기에 하나가 더해집니다. 정산의 기회가 계약이 끝나는 날 한 번뿐이라는 점입니다. 다달이 오가는 흐름이 있으면 사정이 나빠지는 것이 중간에 드러나지만, 흐름이 없으면 마지막 날까지 아무 신호가 없습니다.

빌려주는 쪽에서도 사정이 있습니다. 다음 사람에게 받을 돈으로 지금 사람에게 돌려주는 구조가 흔한데, 그 다음 사람이 내놓을 금액이 줄어들면 차액을 스스로 마련해야 합니다. 마련하지 못하면 약속한 날에 돈이 나오지 않습니다.

계약서가 막을 수 없는 것을 먼저 인정해야 합니다

가격은 두 사람이 종이에 적어 정할 수 있는 것이 아닙니다.

제목의 물음에 정직하게 답하면 이렇습니다. 계약서는 값이 내려가는 것을 막지 못합니다. 값은 바깥에서 정해지고, 두 사람이 서명한 종이는 바깥의 사정에 아무 힘도 미치지 않습니다.

그러니 종이 한 장으로 안전해지는 방법을 찾는 대신 계약서가 실제로 할 수 있는 일을 정확히 아는 편이 낫습니다. 계약서가 다루는 것은 값이 아니라 절차입니다. 언제 무엇을 하고, 어긋났을 때 무엇을 할 수 있는지를 정하는 문서입니다.

그래도 절차를 정해 두는 일이 값의 문제에 영향을 줍니다. 돌려받을 시점과 방법이 분명하면 늦어졌다는 사실 자체가 곧바로 드러나고, 드러나면 다음 걸음을 일찍 뗄 수 있습니다. 몇 달을 기다리다 움직이는 것과 곧바로 움직이는 것은 결과가 다릅니다.

그리고 계약을 맺기 전 단계에서는 계약서가 판단의 재료를 모아 줍니다. 무엇을 제시받아 확인했는지를 적어 두는 일이 그렇습니다. 값이 뒤집힐 여지가 큰 계약인지를 미리 재 보는 것이 사실상 유일한 예방입니다.

그래도 종이에 적어 둘 수 있는 것들

네 가지를 적어 두면 뒤의 걸음이 빨라집니다.

첫째는 확인한 내용을 남기는 것입니다. 계약 자리에서 무엇을 제시받았고 그 내용이 어떠했는지를 날짜와 함께 적어 둡니다. 나중에 사실과 다른 것을 제시받았다는 점을 짚을 자리가 됩니다.

둘째는 잔금까지 앞자리가 늘어나지 않게 하는 약속입니다. 계약한 날과 큰돈이 넘어가는 날 사이에 새로운 담보가 잡히면 그때까지 재 두었던 계산이 어긋납니다. 어겼을 때 어떻게 할 것인지도 함께 적어야 문장이 완성됩니다.

셋째는 돌려주는 시기와 방법과 계좌입니다. 정산이 한 번뿐이므로 그 한 번을 최대한 구체적으로 정해 두는 것입니다. 며칠 안에, 어느 계좌로, 무엇과 동시에 처리하는지까지 적으면 마지막 날에 정할 것이 남지 않습니다.

넷째는 보증에 가입할 경우의 협조입니다. 돌려받는 것을 보장해 주는 상품을 운영하는 기관이 여럿 있고 가입에는 요건이 있습니다. 그 요건과 한도는 바뀌므로 여기에 옮겨 적지 않겠습니다만, 가입하려면 상대의 협조가 필요한 부분이 있으므로 그 협조를 계약서에 약속으로 남겨 둘 수 있습니다.

1. 계약 전앞자리의 크기를 재고 값과 견주어 봅니다
2. 계약하는 자리확인한 내용과 잔금까지의 약속을 적습니다
3. 잔금일같은 내용을 다시 확인하고 그 사실을 남깁니다
4. 계약 기간 중다음 계약 시기가 오기 전에 상황을 미리 이야기합니다

네 번째 줄이 뒤의 낱말에 대비하는 방법입니다. 끝나는 날이 다가와서야 이야기를 꺼내면 상대도 준비할 시간이 없습니다. 몇 달 전에 계속할 것인지를 서로 확인해 두면 차액을 마련할 시간이 생깁니다.

네 단계 어디에도 값을 붙잡아 두는 방법은 없습니다. 계약서가 하는 일은 시간을 벌어 주고 다툴 거리를 줄여 주는 것까지입니다.

이미 그런 상태가 된 뒤에는

기록을 남기고 제도를 확인하는 두 가지가 남습니다.

돌려받지 못하는 상황이 실제로 벌어졌다면 먼저 할 일은 요구를 기록으로 남기는 것입니다. 통화로만 오간 이야기는 뒤에서 쓰기 어렵습니다. 언제부터 무엇을 요구했는지가 남아 있어야 다음 걸음이 빨라집니다.

다음은 제도를 확인하는 일입니다. 이런 상황에 놓인 사람들을 위한 별도의 법률이 마련되어 있습니다. 다만 그 내용이 여러 차례 바뀌어 왔고 지금 어떤 요건과 어떤 지원이 붙어 있는지를 여기서 단정해 적을 수 없습니다. 제도가 있다는 사실까지만 알아 두고, 구체적인 요건과 내용은 국토교통부의 안내에서 그때의 값을 확인하십시오.

돌려받는 절차 자체도 따로 있습니다. 이사를 가야 할 때 그 집에 대한 자리를 남겨 두는 방법, 값을 나누는 절차로 넘어가는 방법이 각각 있습니다. 이 글의 범위를 넘으므로 다른 편으로 넘깁니다.

마지막으로 하나만 덧붙입니다. 이 영역의 제도는 자주 바뀝니다. 몇 해 전에 읽은 설명이나 지금 검색에 나오는 글이 그대로 맞는다고 보지 마십시오. 금액과 기간이 적힌 설명일수록 확인하고 쓰는 편이 안전합니다.

자주 묻는 질문