건축 공사 착공계

착공계 마스터·7분·2029.03.14

이 편이 보는 것은 행정청 쪽입니다

건축 인허가가 걸린 공사의 시간표를 봅니다.

건축 공사에서 착공계를 이야기할 때는 대개 행정청에 내는 쪽을 뜻합니다. 건축 인허가를 받아 놓고 그것을 실제 공사로 옮기는 과정에 이 서류가 놓여 있기 때문입니다.

이 편은 그 과정 전체를 시간 축으로 봅니다. 붙일 서류의 목록이나 서식의 칸은 다른 편에서 다루고, 여기서는 언제 무엇이 걸리는지를 순서대로 짚습니다.

순서를 보는 것이 왜 중요하냐면, 이 절차에는 지나가면 되돌릴 수 없는 지점이 있기 때문입니다. 허가를 받아 두면 언제든 지을 수 있다고 생각하다가 그 지점을 놓치는 경우가 있습니다.

허가를 받았다고 시간이 무한정 있지는 않습니다

2년 안에 착수하지 않으면 허가가 취소됩니다.

가장 먼저 알아야 할 값이 이것입니다. 건축허가를 받은 사람이 허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하지 않으면 허가권자는 그 허가를 취소해야 합니다. 할 수 있다가 아니라 해야 한다는 쪽으로 정해져 있습니다.

다만 길이 아주 없는 것은 아닙니다. 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 착수기간을 늘릴 수 있습니다. 그러니 사정이 생겨 시작이 늦어질 것 같으면 그 기간이 지나기 전에 움직여야 합니다.

여기에 하나 더 붙는 것이 있습니다. 2년 안에 착수했더라도 공사를 마치는 것이 불가능하다고 인정되는 경우도 취소 대상으로 보는 서술이 있습니다. 착수만 해 놓고 방치하는 것으로는 안전하지 않다는 뜻입니다.

이 값들은 허가를 받는 시점에는 멀게 느껴집니다. 그런데 설계가 바뀌거나 자금이 늦어지거나 시공사 선정이 지연되면 2년은 생각보다 빨리 지나갑니다. 허가를 받은 날을 어딘가에 적어 두는 것이 실무의 시작입니다.

무엇을 붙여 어디로 내는가

정해진 서식에 서류와 도서를 붙여 허가권자에게 냅니다.

착수할 준비가 되면 신고 차례입니다. 준비가 되었다는 것은 자금과 일정만이 아니라 함께 서명할 사람들이 정해졌다는 뜻이기도 합니다.

시행규칙이 서식과 붙일 것을 정해 두었습니다. 그래서 지역이 달라도 요구되는 것이 같고, 창구마다 다른 목록을 받아 드는 일이 생기지 않습니다.

법 제21조에 따라 착공신고를 하려는 자는 별지 제13호서식의 착공신고서에 다음 각 호의 서류 및 도서를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다.

건축법 시행규칙 제14조 (본문 · 각 호 생략 인용)

문장에서 확인할 것은 세 가지입니다. 정해진 서식이 있다는 것, 서류와 도서를 붙인다는 것, 그리고 내는 곳이 허가권자라는 것입니다. 허가를 내준 그 창구로 돌아가는 구조입니다.

붙일 것에는 해당하는 경우에만 붙는 항목이 섞여 있습니다. 건축관계자 사이의 계약서 사본과 감리 계약서가 그렇고, 설계도서는 허가나 신고 때 이미 낸 경우 다시 내지 않되 바뀐 것이 있으면 반영해서 냅니다. 목록의 자세한 내용은 별도의 편에서 다룹니다.

그리고 이 서류는 건축주 혼자 낼 수 없습니다. 감리자와 시공자가 함께 서명해야 하므로, 착수 시점을 잡을 때 그 사람들이 언제 정해지는지를 함께 봐야 합니다.

착수로 보는 시점은 서류를 낸 날이 아닙니다

터파기 등 실질적으로 공사가 시작된 때부터 착수로 인정됩니다.

앞에서 본 2년이라는 기한을 두고 자주 생기는 오해가 있습니다. 신고서를 접수해 두면 착수한 것으로 되지 않겠느냐는 것입니다. 기한이 임박했을 때 서류만 먼저 넣어 두려는 생각이 여기서 나옵니다.

그런데 착수로 보는 기준은 현장 쪽에 있습니다. 착공신고를 한 뒤 터파기 등으로 실질적으로 공사가 시작된 시점부터 착수로 인정된다는 것이 소개되어 있습니다. 서류의 날짜가 아니라 현장에서 실제로 무엇이 벌어졌는지를 봅니다.

그래서 기한을 앞두고 있다면 서류만이 아니라 현장을 함께 준비해야 합니다. 신고를 마치는 것과 공사를 시작하는 것 사이에 시간이 필요하고, 그 시간까지 기한 안에 들어와야 합니다.

반대 방향의 오해도 있습니다. 신고 없이 현장부터 움직이면 착수한 것이니 되는 것 아니냐는 생각입니다. 그쪽은 별도의 편에서 보듯이 제재가 따라붙는 길이라 선택지가 되지 못합니다.

표를 위에서 아래로 읽으면 준비해야 할 것이 언제 필요한지가 보입니다. 세 번째 줄이 네 번째 줄의 전제이고, 네 번째 줄이 다섯 번째 줄보다 앞에 놓입니다.

그리고 두 번째 줄은 다른 줄들과 성격이 다릅니다. 나머지는 하면 되는 일이지만 이것은 기한이 지나면 되돌릴 수 없는 자리입니다. 일정을 짤 때 여기부터 고정해 두는 편이 안전합니다.

규모가 작다고 건너뛸 수 있는 것은 아닙니다

조문은 허가를 받은 건축물과 신고를 한 건축물을 함께 묶고 있습니다.

작은 건물이니 절차가 간단할 것이라는 기대가 흔합니다. 실제로 허가 대신 신고로 처리되는 경우가 있고, 그러면 그 뒤의 절차도 없는 것으로 여기게 됩니다.

그런데 착공신고 의무를 정한 조문은 허가를 받은 건축물과 신고를 한 건축물을 나란히 놓고 있습니다. 앞 단계가 신고로 처리되었다는 사정이 이 단계를 없애 준다고 읽기는 어렵습니다.

그러니 규모를 근거로 스스로 판단하지 말고 허가권자에게 확인하는 편이 낫습니다. 확인하는 데 드는 시간은 짧고, 잘못 판단했을 때 되돌리는 비용은 큽니다.

착공을 미루게 되거나 아예 접게 되는 경우의 절차는 이 편에서 다루지 않습니다. 그런 상황이 예상되면 기한을 세는 것과 별개로 창구에 미리 문의해 두십시오.

자주 묻는 질문