착공계 착공신고 없이 공사를 시작하면

착공계 마스터·7분·2029.03.10

먼저 이 편이 말하는 갈래를 밝힙니다

여기서 다루는 것은 행정청에 내는 쪽입니다.

착공계라는 낱말은 두 서류를 가리킵니다. 하나는 건축 인허가를 낸 행정청에 내는 것이고 다른 하나는 공사를 맡긴 발주처에 내는 것입니다. 이 편이 보는 것은 앞쪽, 행정청에 내는 신고입니다.

구별이 중요한 이유는 안 냈을 때 따라오는 것이 전혀 다르기 때문입니다. 발주처에 내지 않은 것은 계약 안에서 정리할 문제이지만, 행정청 쪽은 계약 밖에서 따로 따집니다. 아래에서 보는 것은 전부 뒤쪽 이야기입니다.

조문은 신고할 사람을 건축주로 놓고 있습니다. 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 공사를 시작하려는 건축주가 허가권자에게 공사계획을 신고하는 구조입니다.

제11조·제14조 또는 제20조제1항에 따라 허가를 받거나 신고를 한 건축물의 공사를 착수하려는 건축주는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 허가권자에게 공사계획을 신고하여야 한다.

건축법 제21조 제1항

문장에서 눈여겨볼 곳이 두 군데입니다. 하나는 허가를 받거나 신고를 한이라는 대목입니다. 허가를 받은 건축물만이 아니라 신고로 처리된 건축물도 함께 묶여 있습니다. 규모가 작아 신고로 끝났다고 해서 이 절차까지 없어지는 것이 아닙니다.

다른 하나는 착수하려는이라는 대목입니다. 시작한 뒤에 알리는 것이 아니라 시작하기 전에 내는 순서라는 뜻입니다. 터파기를 해 놓고 서류를 준비하는 흐름은 이 문장과 어긋납니다.

따라오는 것은 벌금입니다

인터넷에 흔한 과태료 몇만 원이라는 서술과 조문이 크게 어긋납니다.

착공신고를 빠뜨렸을 때 무엇이 따라오는지 검색해 보면 가벼운 금액이 적힌 글을 자주 만납니다. 몇만 원쯤 내고 넘어간 사례를 옮긴 글도 있습니다. 그런데 조문을 보면 무게가 다릅니다.

착공신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 경우에 대해 법은 5천만 원 이하의 벌금을 정해 두고 있습니다. 그리고 이것은 과태료가 아닙니다.

착공신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자는 5천만원 이하의 벌금에 처한다.

건축법 제111조 (착공신고 관련 부분 · 각 호 생략 인용)

과태료와 벌금은 성격이 다릅니다. 과태료는 행정질서벌이라 돈을 내면 끝나지만, 벌금은 형벌이어서 절차 자체가 형사 쪽으로 넘어갑니다. 이 낙차 때문에 가볍게 여기다가 나중에 놀라는 일이 생깁니다.

금액의 크기보다 성격이 더 중요합니다. 실제로 얼마가 나올지는 사안마다 다르고 미리 알 수 없지만, 어느 절차로 가는지는 처음부터 정해져 있습니다.

그러니 신고를 빠뜨린 채로 공사가 진행 중이라면 미루지 말고 정리하는 편이 낫습니다. 시간이 지날수록 되돌리기 어려운 상태가 되고, 아래에서 볼 시정명령까지 겹치면 손실이 커집니다.

돈 문제와 별개로 공사가 멈출 수 있습니다

벌금과 시정명령은 각각 따로 굴러갑니다.

신고 없이 착공한 것이 확인되면 행정청은 건축주 등에게 공사를 멈추라거나 이미 지은 것을 철거하라거나 쓰지 말라는 명령을 할 수 있습니다. 벌금과는 다른 갈래이고, 하나를 처리했다고 다른 하나가 없어지지 않습니다.

현장에서 실제로 아픈 것은 대개 이쪽입니다. 벌금은 뒤에 오지만 공사 중지는 지금 당장 인부와 장비를 세웁니다. 공정이 밀리면 그 뒤의 모든 일정이 함께 밀립니다.

명령을 받고도 따르지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 벌금처럼 한 번으로 끝나는 성격이 아니라 이행할 때까지 압박하는 장치입니다. 금액이 어떻게 정해지는지는 이 편에서 다루지 않습니다.

정리하면 세 갈래가 동시에 걸립니다. 형사 쪽의 벌금, 행정 쪽의 시정명령, 그리고 명령을 따르지 않을 때의 이행강제금입니다. 서류 한 장을 빠뜨린 결과치고는 갈래가 많습니다.

표의 위 세 줄은 서로를 대신하지 않습니다. 벌금을 냈으니 공사를 계속해도 된다거나, 공사를 멈췄으니 형사 쪽은 없던 일이 된다는 식으로 이어지지 않습니다.

네 번째 줄이 이 표에서 가장 값싼 선택지입니다. 신고는 서류를 갖춰 내는 절차이고, 위의 세 줄은 그것을 건너뛴 대가입니다.

왜 이 절차가 여기에 놓여 있는가

공사가 시작되는 시점을 행정이 붙잡아 두기 위한 자리입니다.

허가를 이미 받았는데 왜 시작할 때 또 알려야 하느냐는 물음이 자연스럽게 나옵니다. 허가는 지어도 된다는 판단이고, 착공신고는 이제 실제로 짓기 시작한다는 사실을 알리는 것입니다. 판단과 실행 사이에는 시간이 있고 그 사이에 바뀌는 것이 많습니다.

누가 지을지, 누가 감리할지가 그 사이에 정해집니다. 그래서 이 서류는 그 사람들이 정해졌다는 것을 확인하는 자리이기도 합니다. 신고서에 감리자와 시공자가 함께 서명하도록 되어 있는 이유가 여기에 있습니다.

설계도 그 사이에 바뀔 수 있습니다. 허가 때 낸 도서와 실제로 지을 도서가 달라졌다면 그 변경이 반영되어야 합니다. 착공신고는 그 대조가 이뤄지는 마지막 지점입니다.

그러니 이 절차를 서류 한 장으로 보면 번거롭지만, 공사가 시작되는 시점을 붙잡아 두는 장치로 보면 자리가 이해됩니다. 시작한 뒤에는 되돌리는 비용이 급격히 커지기 때문에 시작 직전에 한 번 확인하는 것입니다.

두 문답이 가리키는 방향은 같습니다. 앞 단계를 통과했다는 사실이 이 단계를 대신하지 않는다는 것입니다.

신고서를 냈는데 받아 주지 않는 경우와, 허가를 받고도 제때 시작하지 못한 경우는 각각 다른 편에서 이어 다룹니다. 이 편이 보는 것은 신고를 건너뛰고 시작한 경우 하나입니다.

자주 묻는 질문