착공계와 착공신고서, 같은 서류인가요

착공계 마스터·7분·2029.03.13

한 낱말이 두 곳을 가리킵니다

현장에서 착공계라고 하면 상대에 따라 다른 서류를 뜻합니다.

공사를 시작하기 전에 착공계를 내라는 말을 듣고 어디에 무엇을 내야 할지 몰라 헤매는 일이 흔합니다. 물어보는 사람마다 다른 답을 주는데, 그 답들이 각각 틀린 것이 아니라 서로 다른 서류를 말하고 있어서 그렇습니다.

한 갈래는 건축 인허가를 낸 행정청에 내는 것입니다. 건축법이 공사를 시작하려는 건축주에게 공사계획을 신고하도록 정해 두었고, 그 신고를 받는 쪽이 허가를 내준 시장이나 군수, 구청장입니다. 이 서류는 흔히 착공신고서라고 불립니다.

다른 갈래는 공사를 맡긴 발주처에 내는 것입니다. 계약을 맺은 쪽이 이제 공사를 시작한다고 알리는 서류이고, 근거는 법령이 아니라 계약문서입니다. 관급공사를 도급받아 발주처에 내는 것을 착공계라고 부르는 관행이 여기서 나왔습니다.

그러니 어느 쪽이냐고 물으면 답은 받는 쪽으로 갈립니다. 행정청에 가는 것인지 발주처에 가는 것인지를 먼저 확인하면 무엇을 준비해야 하는지가 따라 나옵니다.

근거가 다르니 요구하는 것도 다릅니다

하나는 법령이 서식까지 정해 두었고 다른 하나는 계약이 정합니다.

행정청에 내는 쪽은 법령이 뼈대를 잡고 있습니다. 건축법이 신고 의무를 두고 시행규칙이 서식과 무엇을 붙일지를 정해 두었습니다. 그래서 이 서류는 지역이 달라도 모양이 같고, 무엇을 붙일지도 미리 정해져 있습니다.

발주처에 내는 쪽은 계약문서가 정합니다. 계약을 맺은 쪽은 계약문서에서 정하는 바에 따라 공사를 시작하고 그때 정해진 서류를 발주기관에 냅니다. 무엇을 붙일지는 발주처가 정하는 것이라 계약마다 조금씩 다릅니다.

그래서 준비하는 방식이 달라집니다. 행정청 쪽은 법령이 정한 목록을 확인하면 되지만, 발주처 쪽은 계약서와 그에 딸린 문서를 먼저 열어 봐야 합니다. 남의 현장에서 쓰던 목록을 그대로 가져오면 빠지는 것이 생깁니다.

다만 발주처에 내는 쪽에도 실무상 자주 함께 가는 것들이 있습니다. 공사예정공정표와 현장대리인에 관한 서류, 계약과 관련된 증빙이 그렇습니다. 이것도 계약문서가 정한 것이 우선이고 이 목록은 참고일 뿐입니다.

네 번째 줄이 두 서류의 무게를 가릅니다. 발주처에 내지 않은 것은 계약 안에서 정리할 문제이지만, 행정청에 내지 않고 공사를 시작한 것은 계약 밖에서 따로 따지는 문제가 됩니다.

다섯 번째 줄은 관행일 뿐 규칙이 아닙니다. 실제로는 발주처에 내는 서류를 착공신고서라고 부르는 경우도 있어서, 이름만으로 어느 쪽인지를 판단하지 마십시오. 받는 쪽을 물어보는 편이 빠릅니다.

한쪽을 냈다고 다른 쪽이 면제되지 않습니다

둘은 서로를 대신하지 않습니다.

가장 자주 생기는 오해가 이것입니다. 발주처에 착공계를 내고 접수증까지 받아 두었으니 행정 쪽은 정리된 것으로 여기는 경우입니다. 반대로 행정청에 신고를 마쳤으니 발주처에는 구두로 알리면 되겠다고 생각하는 경우도 있습니다.

두 서류는 서로 다른 관계에서 나옵니다. 하나는 건축주와 행정청 사이의 것이고 다른 하나는 계약 당사자 사이의 것입니다. 관계가 다르니 한쪽에서 한 일이 다른 쪽에서 셈해질 이유가 없습니다.

내는 사람도 겹치지 않을 수 있습니다. 행정청에 내는 쪽은 공사를 시작하려는 건축주가 신고하는 구조이고, 발주처에 내는 쪽은 계약을 맺은 상대방이 냅니다. 발주자와 건축주가 같은 경우도 있지만 언제나 그런 것은 아닙니다.

그래서 공사를 시작하기 전에는 두 갈래를 각각 확인하는 것이 안전합니다. 이 공사에 건축 인허가가 걸려 있는가, 그리고 계약문서가 착공 시 무엇을 내라고 하고 있는가. 두 물음의 답이 각각 나와야 준비가 끝난 것입니다.

1. 이 공사에 건축 인허가가 있는지 본다허가를 받았거나 신고를 한 건축물이면 행정청 쪽이 걸립니다
2. 행정청 쪽 서류를 준비한다법령이 정한 서식과 붙일 것을 확인합니다
3. 계약문서를 연다착공 시 무엇을 언제 내라고 되어 있는지 확인합니다
4. 발주처 쪽 서류를 준비한다계약문서가 정한 것이 먼저이고 관행은 참고입니다
5. 두 갈래를 각각 마무리한다한쪽을 냈다고 다른 쪽이 끝나지 않습니다

세 번째 단계에서 자주 놓치는 것이 있습니다. 계약담당자가 공사기간이 짧은 경우 등에는 착공 시의 서류를 내지 않도록 할 수 있어서, 계약에 따라서는 발주처 쪽이 아예 없을 수도 있습니다. 그런 경우에도 행정청 쪽은 그대로 남습니다.

다섯 번째 단계가 이 편의 결론입니다. 두 갈래는 나란히 놓인 것이지 이어진 것이 아닙니다.

계약을 정하는 일과는 또 다릅니다

착공계에 적히는 것은 이미 정해진 값입니다.

착공계를 준비하다 보면 공사 범위나 공사기간을 어떻게 정할지에 관한 이야기로 흘러가기 쉽습니다. 서류에 그런 항목을 적는 자리가 있기 때문입니다. 그런데 이 서류에서 하는 일은 정하는 것이 아니라 옮겨 적는 것입니다.

무엇을 얼마에 언제까지 하기로 할지는 계약을 맺는 단계에서 정해집니다. 그 단계가 끝나야 착공이라는 순서가 옵니다. 착공계에 적히는 착공일과 준공예정일은 이미 계약에서 정해진 값이고, 이 서류에서 그것을 새로 정하거나 바꾸는 것이 아닙니다.

이 구별이 실무에서 유용한 이유가 있습니다. 착공계를 쓰다가 값이 비어 있으면 그것은 서류의 문제가 아니라 앞 단계가 아직 끝나지 않았다는 신호이기 때문입니다. 그때는 서류를 채우려 애쓸 것이 아니라 계약 쪽으로 돌아가야 합니다.

행정청 쪽도 마찬가지입니다. 신고서에 적히는 것은 허가 단계에서 확정된 내용이고, 바뀐 것이 있으면 그 변경이 반영되어야 합니다. 어느 갈래든 이 서류는 앞에서 정해진 것을 뒤로 전달하는 자리에 있습니다.

두 문답이 가리키는 곳은 같습니다. 서류의 이름이 아니라 받는 쪽을 보라는 것입니다. 이름은 현장마다 다르게 굳어져 있지만 받는 쪽은 바뀌지 않습니다.

행정청 쪽 신고를 하지 않고 시작했을 때 무엇이 따라오는지, 무엇을 적고 무엇을 붙여야 하는지는 각각 다른 편에서 이어 다룹니다.

자주 묻는 질문