착공계 필수 기재사항과 첨부 서류

착공계 마스터·7분·2029.03.09

먼저 어느 갈래인지 밝힙니다

이 절의 목록은 행정청에 내는 쪽의 것입니다.

착공계라는 낱말이 두 서류를 가리키기 때문에 무엇을 붙이느냐는 물음도 두 갈래로 갈립니다. 이 편은 행정청에 내는 쪽을 중심에 놓고, 발주처에 내는 쪽은 뒤에서 따로 봅니다.

두 갈래를 섞으면 목록이 어긋납니다. 행정청 쪽은 법령이 붙일 것을 정해 두어 지역이 달라도 같지만, 발주처 쪽은 계약문서가 정하는 것이라 계약마다 다릅니다. 한쪽 목록을 다른 쪽에 그대로 옮기면 빠지거나 남습니다.

그리고 여기서 다루는 것은 붙이는 서류와 서명하는 사람까지입니다. 서식 안에 어떤 칸이 있고 각 칸에 무엇을 옮겨 적는지는 다른 편의 몫이고, 무엇을 얼마에 하기로 정할지는 계약 단계의 일이라 이 서류에 들어올 자리가 아닙니다.

건축주 혼자서는 낼 수 없습니다

감리자와 시공자가 신고서에 함께 서명해야 합니다.

이 클러스터에서 가장 자주 놓치는 대목입니다. 서류를 준비하는 사람은 대개 건축주 쪽이라, 필요한 것을 다 모았다고 생각하고 창구에 갔다가 서명이 비어 있어 돌아옵니다.

조문은 서명할 사람을 명시하고 있습니다. 신고할 때뿐 아니라 변경신고를 할 때도 같습니다.

제1항에 따라 공사계획을 신고하거나 변경신고를 하는 경우 해당 공사감리자와 공사시공자가 신고서에 함께 서명하여야 한다.

건축법 제21조 제2항

이 문장이 뜻하는 것은 서류의 문제가 아니라 순서의 문제입니다. 서명할 사람이 정해져 있어야 서명을 받을 수 있으니, 시공자와 감리자가 정해지기 전에는 이 서류를 완성할 수 없습니다.

그래서 착공 일정을 짤 때 이 대목을 앞으로 당겨 두어야 합니다. 시공사 선정과 감리자 지정이 언제 끝나는지가 곧 신고서를 언제 낼 수 있는지를 정합니다.

감리자에 관해서는 단서가 붙어 있습니다. 법이 정한 바에 따라 공사감리자를 지정한 경우에 한한다는 취지의 괄호가 조문에 들어 있습니다. 그러니 감리자 지정이 걸리는 공사인지를 먼저 확인하는 순서가 됩니다.

무엇을 붙이는가

해당하는 경우에만 붙는 것이 섞여 있어 목록을 그대로 외우면 어긋납니다.

시행규칙이 정한 서식에 서류와 도서를 첨부해 허가권자에게 내는 구조입니다. 목록은 정해져 있지만, 항목마다 해당하는 경우로 한정한다는 단서가 붙은 것이 있어 전부를 늘 붙이는 것은 아닙니다.

먼저 건축관계자 사이의 계약서 사본이 있습니다. 해당 사항이 있는 경우로 한정됩니다. 그리고 감리 계약서도 같은 방식으로, 해당하는 경우에 붙습니다.

설계도서는 조금 다릅니다. 정해진 도서를 붙이되, 건축허가나 신고를 할 때 이미 낸 경우에는 다시 내지 않습니다. 다만 그 사이에 바뀐 것이 있으면 변경사항을 반영한 도서를 냅니다. 이 대목이 실무에서 자주 걸리는 자리입니다.

여기에 건축사법 시행령에 따라 제출받은 보험증서 또는 공제증서의 사본이 붙고, 산업안전보건법상 건설재해예방전문지도기관의 지도 대상에 해당하면 기술지도계약서 사본이 더해집니다.

두 번째 줄이 가장 자주 문제를 만듭니다. 허가 때 낸 도서가 있으니 넘어간다고 생각했는데 그 사이 설계가 바뀐 경우입니다. 바뀐 것을 반영하지 않은 채 내면 앞뒤가 맞지 않는 서류가 됩니다.

다섯 번째 줄은 확인이 먼저입니다. 지도 대상인지 아닌지에 따라 붙일 것이 하나 늘거나 줍니다. 대상이 아닌데 준비하느라 시간을 쓰는 경우도 있고, 대상인데 빠뜨려 보완 요구를 받는 경우도 있습니다.

목록보다 순서가 문제입니다

무엇을 붙일지는 정해져 있고 언제 갖춰지느냐가 변수입니다.

붙일 것을 몰라서 못 내는 경우는 드뭅니다. 목록은 법령에 있고 창구에서도 알려 줍니다. 실제로 막히는 것은 그 서류들이 아직 만들어지지 않았기 때문입니다.

계약서 사본은 계약이 끝나야 나오고, 감리 계약서는 감리자가 정해져야 나옵니다. 서명도 마찬가지입니다. 그러니 이 서류의 완성 시점은 준비하는 사람의 속도가 아니라 앞 단계들이 끝나는 시점이 정합니다.

그래서 착공 일정을 역산하는 방식이 유용합니다. 언제 삽을 뜨고 싶은지에서 거꾸로 짚어 올라가면, 시공자와 감리자가 언제까지 정해져야 하는지가 나옵니다. 그 날짜가 지나면 착공일도 함께 밀립니다.

설계 변경이 진행 중이라면 그것도 일정에 넣어야 합니다. 변경된 도서를 반영해서 내야 하는데 변경이 확정되지 않으면 낼 것이 없습니다. 착공을 앞두고 설계를 손보는 것이 흔한데, 그때마다 이 서류가 함께 밀립니다.

발주처에 내는 쪽은 목록이 다릅니다

계약문서가 정하는 것이 먼저입니다.

발주처에 내는 쪽은 계약을 맺은 상대가 공사를 시작한다고 알리는 서류입니다. 계약문서에서 정하는 바에 따라 공사를 시작하고 그때 정해진 서류를 발주기관에 내는 구조입니다.

그러니 붙일 것도 계약문서를 열어 확인해야 합니다. 법령이 정한 목록이 있는 것이 아니라 발주처가 정하는 것이어서, 같은 회사가 다른 발주처와 일하면 목록이 달라질 수 있습니다.

실무에서 자주 함께 가는 것들은 있습니다. 공사예정공정표와 현장대리인에 관한 서류, 그리고 계약과 관련된 증빙입니다. 다만 이것은 관행이고 계약문서가 정한 것이 우선입니다.

한 가지 덧붙일 것이 있습니다. 계약담당자가 공사기간이 짧은 경우 등에는 이 서류를 내지 않도록 할 수 있습니다. 그러니 계약에 따라서는 발주처 쪽이 아예 없을 수도 있고, 그런 경우에도 행정청 쪽은 그대로 남습니다.

자주 묻는 질문