부동산 증여계약서

증여계약서 마스터·9분·2029.01.01

이 사안의 분기점은 문서가 아니라 등기입니다

증여 전반에서는 문서가 갈림길이지만 부동산에서는 한 칸 뒤에 진짜 갈림길이 있습니다.

증여에서 문서가 왜 중요한지는 이 클러스터가 반복해 설명해 왔습니다. 서면이 없으면 양쪽 누구든 물릴 수 있기 때문입니다. 부동산도 이 원칙 위에 있습니다.

그런데 부동산에는 다른 재산에 없는 관문이 하나 더 있습니다. 등기입니다. 소유권을 넘기려면 등기부의 이름을 바꿔야 하고, 그 절차가 끝나는 시점이 이 계약의 시간표에서 결정적인 자리를 차지합니다.

실무에서 나오는 질문이 이 자리를 정확히 겨냥합니다. 계약서를 안 썼는데 등기는 넘어갔다면 어떻게 되느냐는 것입니다. 문서 쪽 원칙만 보면 물릴 수 있을 것 같지만, 답은 그렇지 않습니다.

그러니 부동산 증여를 다룰 때는 두 개의 시점을 함께 보아야 합니다. 문서를 만든 시점과 등기가 끝난 시점입니다. 뒤의 시점이 지나면 앞의 시점이 어땠는지가 대체로 의미를 잃습니다.

등기를 어떻게 신청하는지, 서류를 무엇을 챙기는지는 이 글의 범위가 아닙니다. 매매 쪽에서 이미 다루고 있고 절차 자체는 원인이 무엇이든 크게 다르지 않습니다.

이 글이 다루는 것은 그 절차가 증여계약의 운명에 무엇을 하는가입니다.

이행이 끝난 부분에는 해제가 미치지 않습니다

조문 한 줄이 이 사안의 결론을 미리 적어 두고 있습니다.

증여를 해제할 수 있는 사유는 민법에 세 갈래로 놓여 있습니다. 그 셋 뒤에 제한을 하나 두었는데, 그 제한이 이 편의 축입니다.

전3조의 규정에 의한 계약의 해제는 이미 이행한 부분에 대하여는 영향을 미치지 아니한다.

민법 제558조

전3조란 바로 앞의 세 조문을 가리킵니다. 서면이 없는 경우, 받은 쪽의 범죄행위나 부양의무 불이행이 있는 경우, 준 쪽의 재산 상태가 크게 나빠진 경우입니다. 어느 사유로 해제하든 이 제한이 걸립니다.

그러면 부동산에서 이행이 언제 끝난 것으로 보느냐가 남습니다. 판례는 토지에 대한 증여가 수증자에게 소유권이전등기가 경료됨으로써 이행이 완료된다고 보고, 그 뒤에 증여자가 계약을 해제하더라도 계약이나 등기의 효력에 영향이 없다고 판단해 왔습니다.

그래서 앞의 질문에 대한 답이 나옵니다. 계약서를 쓰지 않았어도 등기가 끝났다면 문서가 없다는 사유로는 되돌릴 수 없습니다. 이미 이행한 부분이기 때문입니다.

시간표로 보면 닫히는 문이 순서대로 있습니다

어느 칸에 서 있는지에 따라 할 수 있는 일이 다릅니다.

부동산 증여를 놓고 상담을 받으면 가장 먼저 확인하는 것이 지금 어느 단계인지입니다. 단계마다 열려 있는 문이 다르고, 한 단계를 지나면 앞 단계의 선택지가 사라집니다.

아래 표는 그 단계를 늘어놓은 것입니다. 오른쪽 두 열이 각각 문서가 있을 때와 없을 때입니다.

마지막 줄에서 두 열이 같아집니다. 등기가 끝나면 문서의 유무가 만들던 차이가 사라집니다.

그렇다고 문서를 안 만들어도 된다는 결론이 나오지는 않습니다. 등기에 이르기까지의 구간이 비어 있게 되고, 그 구간에서 상대가 마음을 바꾸면 붙잡을 것이 없습니다. 받는 쪽에서 보면 문서 없이 기다리는 시간이 통째로 불안정한 시간입니다.

계약서에 담아야 할 것과 그 뒤에 밟는 것

이 문서는 계약서이면서 등기의 원인증서이기도 합니다.

부동산 증여계약서는 두 몫을 합니다. 하나는 증여의 뜻을 서면으로 남기는 몫이고, 다른 하나는 등기를 넘길 때 그 원인을 보여 주는 몫입니다. 뒤의 몫 때문에 표시가 정확해야 합니다.

증여재산 칸에는 등기사항증명서에 적힌 표시를 그대로 옮깁니다. 소재지와 지번, 건물이라면 동과 호수와 면적까지 옮기고, 지분 일부만 넘긴다면 몇 분의 몇인지를 숫자로 적습니다.

계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때는 계약서에 검인을 받아 제출해야 합니다. 검인은 부동산 소재지를 관할하는 시장이나 군수나 구청장 등에게서 받습니다. 절차의 구체적인 내용은 매매 쪽 안내를 참고하십시오.

기한도 하나 걸려 있습니다. 부동산 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 맺은 사람은 정해진 날부터 60일 안에 소유권 이전등기를 신청해야 합니다. 기산일이 사안에 따라 달라지므로 계약서의 인도 시기와 함께 확인해 두십시오.

1. 등기부의 표시를 그대로 옮긴다요약하지 말고 옮겨 적습니다. 같은 단지의 다른 호수와 구별되지 않으면 뒤에 다시 물어집니다.
2. 인도 시기를 정한다언제 등기를 넘길 것인지를 문서에 적습니다. 이 날짜가 이행의 계획을 보여 줍니다.
3. 계약서에 검인을 받는다등기 신청에 필요한 절차입니다. 관할 관청에서 받습니다.
4. 기한 안에 이전등기를 신청한다정해진 날부터 60일이라는 기한이 걸려 있습니다. 이 기한은 세금 신고기한과 다릅니다.

네 칸 가운데 마지막이 가장 자주 혼동됩니다. 60일이라는 숫자가 세금 쪽 기한으로 기억되는 경우가 많은데 그렇지 않습니다.

세금 쪽 기한은 세목마다 따로 정해져 있으니 국세청과 지방자치단체 안내에서 각각 확인하십시오. 이 글은 그 숫자를 적지 않습니다.

세금과 신고에 관해 이 글이 말하지 않는 것

숫자를 적어 두면 바뀐 뒤에도 남아 읽히기 때문입니다.

부동산을 증여로 받으면 받은 쪽에 세금이 붙습니다. 증여세만이 아니라 취득에 따르는 지방세도 함께 걸립니다. 매매로 살 때와 세율 체계가 다르다는 점도 알려져 있습니다.

그런데 이 항목들은 개정이 잦고 지역이나 요건에 따라 달라지는 부분이 많습니다. 그래서 이 글은 세율과 신고기한 숫자를 적지 않습니다. 잘못 적은 숫자보다는 어디서 확인하라는 안내가 낫습니다.

확인할 곳은 둘로 나뉩니다. 증여세는 국세청 안내에서, 취득에 따르는 지방세는 부동산 소재지의 지방자치단체 안내에서 확인하십시오. 두 기한이 다르므로 각각 챙겨야 합니다.

부동산 거래를 신고하는 제도가 따로 있다는 점도 알아 두시되, 증여가 그 대상인지에 관해서는 이 글이 단정하지 않습니다. 관할 관청에 확인하시는 편이 정확합니다.

세 문답이 각각 다른 방향을 보지만 공통점이 있습니다. 등기라는 관문을 기준으로 그 앞과 뒤의 사정이 완전히 달라진다는 것입니다.

그러니 부동산 증여를 정했다면 문서를 만들고 등기까지 이어지는 구간을 짧게 잡으십시오. 그 구간이 길수록 흔들릴 여지가 커집니다.

자주 묻는 질문