증여계약서 부담부증여를 쓰는 법

증여계약서 마스터·9분·2028.12.27

그냥 주기 어려운 재산에 붙는 장치입니다

재산에 딸린 것이 있거나 앞으로 해 주었으면 하는 일이 있을 때 씁니다.

부담을 붙인 증여가 실제로 쓰이는 자리는 크게 둘입니다. 하나는 넘기려는 재산에 이미 무언가가 딸려 있는 경우입니다. 대출이 잡혀 있거나 세입자가 들어 있는 부동산을 그대로 넘기려면 그 몫을 누가 안을지 정해야 합니다.

다른 하나는 앞으로 해 주었으면 하는 일이 있는 경우입니다. 부모를 부양한다든가, 다른 가족에게 얼마를 나눠 준다든가 하는 약속입니다. 재산은 지금 넘기되 그 약속을 문서에 함께 담습니다.

두 경우 모두 말로만 오가는 일이 많습니다. 잘 모시겠다는 말이나 대출은 알아서 갚겠다는 말이 그 자리에서 오가고, 문서에는 재산만 적힙니다. 그러면 그 말은 계약의 일부가 아니라 그냥 한 말이 됩니다.

부담으로 적는다는 것은 그 말을 채무의 모양으로 문서 안에 들여놓는 일입니다. 들여놓는 순간 계약의 성격이 달라지고 적용되는 규정도 늘어납니다.

앞 편에서 다룬 조건과 여기서 다루는 부담은 다른 제도입니다. 조건은 계약의 효력을 장래의 사실에 걸어 두는 것이고, 부담은 효력을 그대로 둔 채 상대에게 할 일을 지우는 것입니다.

구별이 헷갈린다면 이행을 요구할 생각이 있는지를 보십시오. 요구하고 싶다면 부담입니다.

쌍무계약에 관한 규정이 함께 적용됩니다

부담을 붙이는 순간 이 계약은 순수한 무상계약에서 한 발 나옵니다.

부담부증여를 정의하면 이렇습니다. 받는 쪽이 증여를 받는 동시에 일정한 급부를 해야 할 채무를 지도록 부관을 붙인 증여계약입니다. 대가는 아니지만 상대도 무언가를 하게 되는 구조입니다.

그래서 민법은 이 경우에 증여에 관한 규정만으로는 부족하다고 보고 한 줄을 더 두었습니다.

상대부담있는 증여에 대하여는 본절의 규정 외에 쌍무계약에 관한 규정을 적용한다.

민법 제561조

쌍무계약은 양쪽이 서로 의무를 지는 계약입니다. 매매가 대표적입니다. 부담부증여에 그 규정들이 함께 적용된다는 것은, 상대가 자기 몫을 하지 않을 때 이쪽이 쓸 수 있는 장치가 생긴다는 뜻입니다.

담보책임도 달라집니다. 일반 증여에서는 준 쪽이 물건의 하자에 책임을 지지 않는 것이 원칙이지만, 부담이 붙으면 그 부담의 한도에서 매도인과 같은 책임을 지게 됩니다. 받은 쪽이 무언가를 내놓은 만큼 보호를 받는 구조입니다.

그러니 부담을 붙이는 일은 상대를 옭아매는 장치이기만 한 것이 아닙니다. 준 쪽에도 책임이 늘어납니다. 이 점을 알고 문장을 써야 합니다.

부담을 다 이행하면 문서가 없어도 물릴 수 없습니다

이 대목이 부담부증여에서 가장 중요한 갈림길입니다.

앞에서 본 것처럼 증여는 서면으로 뜻이 표시되지 않았으면 양쪽 누구든 해제할 수 있습니다. 이 규칙이 부담부증여에도 그대로 적용되면 받는 쪽이 크게 불리해집니다. 부양을 몇 해 동안 다 해 놓고도 문서가 없다는 이유로 재산을 못 받게 되기 때문입니다.

대법원은 2022년 9월 29일 선고한 판결에서 이 자리를 정리했습니다. 받는 쪽이 부담의 이행을 완료한 경우에는 서면에 의하지 않은 증여라는 이유로 부담부증여계약을 해제할 수 없다는 것입니다.

그러니 부담을 다 이행한 시점이 하나의 경계가 됩니다. 그 전까지는 문서의 유무가 계약의 운명을 좌우하지만, 그 뒤에는 문서가 없다는 사유만으로는 물릴 수 없습니다.

받는 쪽에서는 이 경계를 넘었다는 것을 보여 줄 수 있어야 합니다. 부양을 했다는 사실이나 대출을 갚았다는 사실이 기록으로 남아 있지 않으면 이행을 완료했다는 주장 자체가 어려워집니다.

표에서 색이 바뀌는 자리가 마지막 줄입니다. 부담을 다 이행하면 문서가 있든 없든 결과가 같아집니다.

그렇다고 문서를 안 만들어도 된다는 뜻은 아닙니다. 무엇이 부담이었는지가 문서에 없으면 그 부담을 다 이행했는지도 가릴 수 없습니다. 이행을 증명하려면 무엇을 하기로 했는지부터 있어야 합니다.

부담 문장에는 네 가지가 들어갑니다

누가 무엇을 언제까지 어떻게 하는지가 다 있어야 채무가 됩니다.

문서에 부담을 적어 놓고도 다툼이 생기는 경우는 문장이 마음가짐에 머물러 있을 때입니다. 성실히 부양한다거나 최선을 다한다는 표현이 그렇습니다. 이런 문장으로는 무엇을 이행한 것인지 판단할 수 없습니다.

채무가 되려면 이행했는지 아닌지를 가릴 수 있어야 합니다. 아래 네 가지를 넣으면 그 선을 넘습니다.

1. 누가 하는지 적는다받는 쪽이 여럿이라면 각자 무엇을 하는지 나눕니다. 함께 진다고만 적으면 한 사람이 하지 않았을 때 처리가 애매해집니다.
2. 무엇을 하는지 숫자로 적는다부양이라면 금액이나 횟수로, 채무 인수라면 어느 채무의 얼마인지로 적습니다. 정도를 나타내는 표현은 채무가 되지 못합니다.
3. 언제까지 하는지 적는다기간이 없으면 이행이 끝나는 시점이 생기지 않습니다. 앞에서 본 경계를 넘었는지도 가릴 수 없게 됩니다.
4. 어떻게 확인할지 적는다이체 기록이나 영수증처럼 남는 방식을 정해 두면 뒤에 이행을 다툴 일이 줄어듭니다.

네 칸 가운데 마지막이 가장 자주 빠집니다. 그런데 부담부증여에서 다툼이 생기면 결국 이행했는지를 놓고 싸우게 되므로, 확인 방법을 미리 정해 두는 것이 양쪽 모두에게 이롭습니다.

특히 부양처럼 오래 이어지는 부담은 회차별로 기록이 남게 해 두십시오. 한꺼번에 증명하려 하면 초기 몇 해가 통째로 비게 됩니다.

세금 취급은 따로 확인하십시오

부담이 붙으면 세금 쪽에서도 계산이 달라집니다.

부담부증여는 받는 쪽이 무언가를 내놓는 구조라 세금 쪽에서도 단순한 증여와 같이 다루어지지 않습니다. 다만 그 계산 방식과 적용되는 세목은 이 글이 확인한 범위를 벗어나므로 여기에 적지 않습니다.

이 글에서 말씀드릴 수 있는 것은 순서뿐입니다. 문서를 만들기 전에 세무 쪽 확인을 받아 두시고, 그 결과를 문서의 부담 문장에 반영하십시오. 문서를 다 만든 뒤에 계산이 달라지면 문장을 다시 손봐야 합니다.

특히 대출이 잡힌 부동산을 넘기는 경우가 그렇습니다. 누가 그 대출을 안는지에 따라 계산이 갈리므로, 그 몫을 문서에 분명히 적어 두는 일이 세무 쪽 판단의 출발점이 됩니다.

국세청 안내에서 그 해의 기준을 확인하시고, 사안이 큰 경우에는 세무 상담을 함께 받으시기를 권합니다.

세 문답이 공통으로 가리키는 것은 문서에 적힌 부담의 내용입니다. 무엇을 하기로 했는지가 문서에 없으면 어느 질문에도 답할 수 없습니다.

부담부증여는 준 쪽과 받은 쪽 모두에게 안전한 장치가 될 수 있습니다. 다만 그 안전은 문장의 정확도에서 나옵니다.

자주 묻는 질문