무상임대차계약서 관리비·공과금 부담 적기

무상임대차계약서 마스터·8분·2029.02.20

출발점은 두 사람의 합의가 아니라 조문입니다

아무 말이 없어도 누가 내는지가 이미 정해져 있습니다.

대가 없이 빌려주는 관계에서 돈 이야기는 꺼내기 어렵습니다. 집을 그냥 쓰라고 내준 쪽에서 전기 요금을 내라고 말하는 것도 어색하고, 받는 쪽에서 먼저 묻기도 조심스럽습니다.

그래서 아예 말하지 않고 넘어가는 경우가 많은데, 말하지 않았다고 정해진 것이 없는 것은 아닙니다. 민법이 이 계약을 위해 비용 부담의 기본값을 마련해 두었습니다.

① 차주는 차용물의 통상의 필요비를 부담한다. ② 기타의 비용에 대하여는 제594조 제2항의 규정을 준용한다.

민법 제611조

두 항이 서로 다른 이야기를 합니다. 제1항은 통상의 필요비를 빌려 쓰는 쪽이 낸다고 못 박습니다. 이 부분은 다툴 여지가 별로 없습니다.

제2항은 그 밖의 비용을 다른 조문에 넘겨 처리하도록 하고 있습니다. 통상의 필요비와는 다르게 다루라는 뜻이므로, 두 종류를 하나로 뭉쳐서 적어 두면 나중에 성격이 다른 돈이 같은 문장 아래 놓이게 됩니다.

그러니 계약서에 적을 일은 분명합니다. 제1항에 해당하는 것은 확인만 하고, 제2항에 해당하는 것은 구체적으로 정해 두는 것입니다. 힘을 쏟아야 할 곳이 어디인지가 조문에서 이미 갈려 있습니다.

통상의 필요비란 무엇인가

쓰는 동안 그 상태를 지키는 데 드는 보통의 돈입니다.

필요비라는 말은 낯설지만 뜻은 어렵지 않습니다. 물건을 쓸 수 있는 상태로 지키는 데 드는 돈입니다. 여기에 통상이라는 말이 붙으면 그중에서도 흔히 드는 보통의 것을 가리킵니다.

집을 쓰는 경우로 옮기면 대체로 이런 것들입니다. 매달 나오는 전기와 수도, 가스 요금. 전구를 갈거나 필터를 바꾸는 소모품 비용. 문고리가 헐거워져 조이거나 수도꼭지 패킹을 가는 정도의 작은 손질.

이런 것을 빌려 쓰는 쪽이 부담하도록 정해 둔 이유는 생각해 보면 자연스럽습니다. 쓰는 동안 생기는 소모이고, 쓰는 사람이 얼마나 쓰는지에 따라 달라지는 돈이기 때문입니다.

다만 계약서에는 그래도 적어 두는 편이 낫습니다. 기본값을 아는 사람이 드물어서, 적혀 있지 않으면 서로 상대가 낼 것이라 여기다가 고지서가 밀립니다. 명의를 누구로 해 둘지까지 함께 정하면 더 깔끔합니다.

그 밖의 비용에서 갈립니다

설비를 통째로 바꾸는 돈은 성격이 다릅니다.

문제가 되는 것은 늘 큰돈입니다. 보일러가 수명을 다했거나 배관이 터졌거나 새시를 바꿔야 하는 상황입니다. 이런 지출은 쓰는 동안의 소모라기보다 그 부동산 자체의 값어치에 얹히는 성격이 있습니다.

민법은 이런 비용을 통상의 필요비와 같은 자리에 두지 않았습니다. 다른 규정을 준용하도록 넘겨 두었습니다. 즉 자동으로 빌려 쓰는 쪽 부담이라고 단정할 수 없다는 뜻입니다.

그런데 실제 상황은 급하게 벌어집니다. 한겨울에 보일러가 멈추면 누가 낼지를 따지기 전에 고쳐야 합니다. 그러고 나서 정산을 이야기하면 이미 감정이 실려 있습니다.

그래서 계약서에서 정해 두는 것은 금액이 아니라 절차입니다. 얼마 이상이면 먼저 알린다, 알릴 방법은 무엇이다, 급해서 먼저 고쳤으면 언제까지 알린다 — 이 세 줄이면 대부분의 상황이 정리됩니다.

표의 아래 세 줄이 이 글의 핵심입니다. 위의 셋은 적지 않아도 대체로 굴러가지만 아래 셋은 적어 두지 않으면 반드시 문제가 됩니다.

특히 마지막 줄을 눈여겨보십시오. 급한 상황에서 먼저 고치는 일은 흔한데, 그때 알리는 절차를 정해 두지 않으면 나중에 돈을 돌려받는 이야기가 아예 성립하지 않습니다.

금액 기준을 정할 때는 서로 부담 없는 선으로 잡으십시오. 기준이 너무 낮으면 매번 연락해야 해서 지켜지지 않고, 너무 높으면 기준이 있으나 마나 합니다.

정산을 굴러가게 만드는 방법

계산 방식과 증빙이 정해져 있으면 대화가 필요 없습니다.

비용 조항이 실패하는 이유는 대개 계산이 애매해서입니다. 매달 얼마를 어떻게 나눌지가 정해져 있지 않으면 그때그때 이야기해야 하고, 이야기해야 하는 일은 미뤄집니다.

아래 순서대로 정하면 매달 자동으로 굴러갑니다.

1. 무엇을 나눌지 목록으로 적는다전기·수도·가스·인터넷·관리비처럼 항목을 적습니다. 목록에 없는 것이 생기면 그때 추가하기로 한 줄 붙여 두면 됩니다.
2. 계산 방식을 정한다고지서에 나온 금액을 그대로 낼지, 함께 쓰는 부분이 있으면 어떤 비율로 나눌지를 정합니다. 비율을 쓰면 그 숫자를 문서에 적어 둡니다.
3. 납부와 정산의 시점을 정한다누가 먼저 내고 언제까지 정산하는지를 정합니다. 한쪽이 내고 매달 말에 정산하는 방식이 가장 단순합니다.
4. 증빙을 어디에 남길지 정한다고지서 사진을 주고받을 통로를 하나로 정해 둡니다. 통로가 여러 개면 나중에 무엇이 최종인지 찾기 어려워집니다.
5. 큰 지출의 문턱을 정한다이 금액을 넘으면 먼저 알린다는 선을 하나 그어 둡니다. 그 선 아래는 알리지 않고 처리해도 되는 것으로 하면 서로 편합니다.

다섯 단계가 끝나면 비용 조항은 손이 가지 않습니다. 매달 같은 방식으로 반복되기 때문입니다.

여기서 한 가지 덧붙이면, 정산 기록을 남기는 일은 나가는 시점에도 쓸모가 있습니다. 빌려 쓰는 동안 돈을 들여 고친 것이 있다면 그 청구에는 기한이 있고, 무엇을 언제 냈는지가 남아 있어야 이야기를 시작할 수 있습니다.

나갈 때의 비용은 또 다릅니다

쓰는 동안의 비용과 돌려줄 때의 비용을 섞지 마십시오.

비용 조항을 쓸 때 흔한 실수가 있습니다. 쓰는 동안 드는 돈과 나갈 때 드는 돈을 한 문장에 묶어 버리는 것입니다. 두 가지는 시점도 성격도 다릅니다.

나갈 때 드는 돈은 어떤 상태로 되돌려 놓는가의 문제입니다. 못을 박았거나 벽지를 상하게 했다면 그것을 원래대로 돌려놓을 것인지, 아니면 그대로 두고 다른 방식으로 정리할 것인지를 미리 정해 두어야 합니다.

여기에 관해서도 민법에 정해 둔 것이 있으나, 조문을 그대로 옮기기보다 두 사람의 사정에 맞게 적는 편이 실용적입니다. 벽에 무엇을 붙여도 되는지, 못을 박아도 되는지를 처음부터 정해 두면 나갈 때 할 이야기가 크게 줍니다.

정리하면 이렇습니다. 매달 나가는 돈은 민법이 이미 빌려 쓰는 쪽으로 정해 두었으니 확인만 하면 되고, 큰돈이 드는 일과 나갈 때의 처리는 두 사람이 정해야 합니다.

대가 없이 쓰는 관계라고 해서 돈 이야기를 미룰 이유는 없습니다. 오히려 대가가 없기 때문에 남는 돈 이야기가 전부 비용에 몰립니다. 여기가 정해져 있으면 관계가 오래갑니다.

자주 묻는 질문