무상임대차계약서 필수 기재사항

무상임대차계약서 마스터·8분·2029.02.18

정해진 양식이 없다는 데서 출발합니다

법이 정한 서식이 없으니 기준을 다른 데서 가져와야 합니다.

문서를 만들려고 검색하면 서식 파일은 금세 나오는데 무엇을 꼭 적어야 하는지는 잘 나오지 않습니다. 이유가 있습니다. 이 문서에는 법으로 정해 둔 양식이 없습니다. 어떤 칸이 몇 개 있어야 한다고 정해 놓은 규정도 없습니다.

그래서 서식마다 칸의 구성이 다릅니다. 어떤 것은 임대차계약서를 그대로 가져다 금액 칸만 지웠고, 어떤 것은 승낙서 형식이라 조건이 거의 없습니다. 어느 쪽을 받아도 빈 곳이 남습니다.

기준을 세우는 방법은 하나입니다. 이 관계에 대해 민법이 이미 정해 둔 내용을 계약서의 칸으로 옮기는 것입니다. 법이 정한 기본값이 있으니, 그 기본값을 그대로 둘지 다르게 정할지를 칸마다 선택하면 됩니다.

이렇게 접근하면 항목이 저절로 추려집니다. 민법이 말하지 않는 것은 두 사람이 정해야 하고, 민법이 말하는 것은 그대로 둘지 바꿀지를 정하면 됩니다. 개수를 외울 필요가 없습니다.

세 문장이 곧 세 개의 칸입니다

빌려 쓰는 쪽의 의무를 정한 조문 하나에 칸 세 개가 들어 있습니다.

민법은 빌려 쓰는 쪽이 어떻게 써야 하는지를 한 조문에 모아 두었습니다. 항이 셋인데 각각이 계약서의 한 칸에 대응합니다.

① 차주는 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하여야 한다. ② 차주는 대주의 승낙이 없으면 제삼자에게 차용물을 사용, 수익하게 하지 못한다. ③ 차주가 전2항의 규정에 위반한 때에는 대주는 계약을 해지할 수 있다.

민법 제610조

첫째 항의 핵심은 정하여진 용법이라는 말입니다. 계약으로 정했으면 그것이 용법이고, 정하지 않았으면 물건의 성질이 용법을 정합니다. 뒤집어 말하면 계약서에 용도를 적지 않으면 그 판단을 나중에 남에게 맡기는 셈이 됩니다.

둘째 항은 무상 관계의 성격을 그대로 보여 줍니다. 대가 없이 내주는 쪽은 상대가 누구인지를 보고 결정합니다. 그러니 그 사람이 아닌 다른 사람이 들어와 쓰는 것은 애초의 전제와 다른 일이 됩니다.

셋째 항은 앞의 둘을 지탱합니다. 어겼을 때 무엇이 일어나는지가 정해져 있어야 앞의 두 항이 힘을 갖습니다. 계약서에는 해지 통지를 어떻게 하고 며칠 안에 비우는지까지 적어 두는 편이 실제로 쓸모가 있습니다.

칸별로 무엇을 적는가

당사자와 목적물, 기간과 용도, 비용과 반환이 뼈대입니다.

표는 칸의 이름과 그 칸에 무엇을 적는지, 그리고 그 칸이 왜 있는지를 나란히 놓은 것입니다. 마지막 열을 보면 어느 칸이 민법에서 온 것이고 어느 칸이 두 사람이 만들어야 하는 것인지 갈립니다.

위의 넷은 이 문서가 무엇에 관한 것인지를 정하는 칸이고, 아래 다섯은 시간이 흐르면서 생기는 일을 정하는 칸입니다. 서식을 받아 보면 대개 위의 넷은 있고 아래 다섯이 얇습니다.

느낌표가 붙은 줄은 민법에 기본값이 있는 자리입니다. 아무것도 적지 않아도 기본값이 작동하지만, 그 기본값이 늘 편한 쪽으로 놓여 있지는 않습니다. 그래서 이 줄들이 실제로 계약서를 쓰는 이유가 됩니다.

목적물 칸에서 자주 빠뜨리는 것이 범위입니다. 한 건물의 일부만 쓰는 경우가 많은데 주소만 적어 두면 어디까지가 쓰는 범위인지가 흐려집니다. 층과 호수, 필요하면 도면을 붙여 두십시오.

채우는 순서

앞의 칸이 정해져야 뒤의 칸이 말이 됩니다.

칸을 아무 데나 먼저 채우면 앞뒤가 어긋납니다. 범위를 정하기 전에 비용을 정하면 어디에 드는 비용인지가 애매해지고, 기간을 정하기 전에 반환을 적으면 언제가 그날인지 알 수 없습니다.

아래 순서대로 채우면 앞의 결정이 뒤의 문장에 그대로 쓰입니다.

1. 누가 누구에게 빌려주는지 적는다이름과 주소를 신분증이나 등기부의 표기와 맞춥니다. 소유자가 아닌 사람이 빌려주는 경우라면 소유자의 승낙을 받은 사실을 함께 적어 둡니다.
2. 무엇을 어디까지 빌려주는지 적는다소재지에 더해 건물 전부인지 일부인지를 밝힙니다. 일부라면 층과 호수를 적고, 마당이나 주차 공간처럼 딸린 부분을 함께 쓰는지도 정합니다.
3. 어떤 용도로 쓰는지 적는다주거인지 사무인지를 정하고 그 밖의 용도로는 쓰지 않는다는 문장을 붙입니다. 이 문장이 있어야 나중에 용법을 어긴 것인지 판단할 기준이 생깁니다.
4. 대가가 없다는 점을 적는다차임도 보증금도 없다고 밝혀 둡니다. 실비를 나누기로 했다면 그 돈이 사용의 대가가 아니라는 점을 같은 자리에 적습니다.
5. 기간과 반환을 적는다시작일과 종료일을 날짜로 적고, 끝나는 날 어떤 상태로 비우는지와 반환일을 무엇으로 확인할지를 함께 정합니다.
6. 어겼을 때를 적는다용도를 벗어나 쓰거나 승낙 없이 다른 사람이 들어온 경우에 어떻게 통지하고 며칠 안에 비우는지를 정합니다.

여섯 단계를 마치면 문서의 뼈대가 섭니다. 여기에 서명하거나 도장을 찍어 당사자를 확인하고, 두 사람이 한 부씩 나눠 갖습니다.

분량은 길지 않아도 됩니다. 오히려 짧고 분명한 편이 낫습니다. 읽는 데 오래 걸리는 문서는 서로 확인하지 않고 넘어가게 되고, 확인하지 않은 문장은 없는 것과 비슷해집니다.

자주 헷갈리는 지점

빠뜨리기 쉬운 칸은 대개 정해진 자리가 없는 칸입니다.

서식을 채우다 보면 칸이 있는 것은 채우고 칸이 없는 것은 그냥 넘어가게 됩니다. 문제는 이 문서에서 중요한 항목 상당수가 일반 서식에 칸으로 마련되어 있지 않다는 점입니다.

아래 목록은 칸이 없어서 빠지기 쉬운 항목들입니다. 서식의 아래쪽 특약 자리에 문장으로 적으면 됩니다.

마지막으로 문서를 다 쓴 뒤에 한 번 더 볼 것이 있습니다. 대가가 없다는 점이 문서 어딘가에 분명히 적혀 있는지입니다.

이 한 줄이 없으면 몇 해 뒤에 문서를 처음 보는 사람은 금액 칸이 비어 있는 임대차계약서로 읽습니다. 성격을 정하는 문장은 서식이 챙겨 주지 않으므로 직접 적어야 합니다.

칸을 다 채웠으면 비용과 기간에 관한 자세한 요령은 각각 따로 정리한 글에서 이어 보십시오. 이 글은 무엇을 적을 것인가까지입니다.

자주 묻는 질문