농지임대차계약서 경작 범위와 원상회복 쓰기

농지임대차계약서 마스터·8분·2029.02.06

빌린 땅은 모양이 바뀝니다

들어갈 때와 나올 때의 상태가 같을 수 없는 것이 농지입니다.

방을 빌리면 벽과 바닥이 그대로 있습니다. 조금 낡을 뿐 형태가 달라지지는 않습니다. 그래서 나갈 때 무엇을 어떻게 해야 하는지가 비교적 명료합니다.

농지는 그렇지 않습니다. 몇 해에 걸쳐 흙을 갈아엎고 두둑을 세우고 물길을 내면서 땅의 생김새가 실제로 달라집니다. 나무를 심었다면 없던 것이 자라 있고, 하우스를 세웠다면 골조가 서 있습니다. 빌려준 사람이 몇 해 만에 와서 보면 자기가 기억하던 땅이 아닙니다.

이 변화 자체는 대개 나쁜 일이 아닙니다. 오히려 땅을 잘 다뤄 준 결과인 경우가 많습니다. 문제는 그 변화를 두고 두 사람의 평가가 갈릴 때입니다. 한쪽은 값을 올려 놓았다고 여기고 다른 쪽은 원래대로 해 놓으라고 말합니다.

이 갈림은 마지막 해에 갑자기 생기는 것이 아니라 계약서를 쓰던 날 이미 예약되어 있던 것입니다. 그날 무엇을 적지 않았느냐가 몇 해 뒤에 그대로 드러납니다.

어디까지 부치기로 한 것인가

필지 전체를 빌린 것인지 그 일부인지부터 갈라야 합니다.

경작 범위를 적을 때 첫 갈림길은 면적이 아니라 구역입니다. 한 필지를 통째로 넘겨받는 경우도 있지만, 실제로는 한쪽 귀퉁이는 소유자가 쓰고 나머지를 빌리는 경우가 적지 않습니다.

구역이 갈려 있는데 계약서에는 필지 하나만 적혀 있으면, 몇 해 뒤 경계가 슬금슬금 움직여도 무엇을 근거로 말해야 할지가 없습니다. 아래는 범위를 적을 때 갈라 두어야 하는 항목입니다.

넷째 줄이 이 표에서 가장 무겁습니다. 심을 것이 여러 해에 걸쳐 자라는 종류라면 계약 기간의 기준 자체가 달라지기 때문입니다. 범위를 적는 칸과 기간을 적는 칸이 따로 떨어져 있어 놓치기 쉬운데, 두 칸은 사실 하나의 결정입니다.

마지막 줄은 적어 두면 나중이 편해지는 항목입니다. 작물을 바꾸겠다는 말을 언제 어떻게 하기로 할지가 한 줄 있으면, 그때 가서 허락을 받아야 하는지를 두고 감정이 상할 일이 줄어듭니다.

구역을 적는 방법은 거창할 필요가 없습니다. 도면을 붙일 수 있으면 가장 좋고, 어렵다면 어느 쪽 경계에서 어디까지인지를 지형지물을 들어 문장으로 적어도 됩니다. 중요한 것은 몇 해 뒤에 읽어도 같은 자리를 가리키는가입니다.

세운 것은 누구의 것이 되나

비닐하우스와 관정을 두고 가장 자주 부딪힙니다.

농사를 제대로 지으려면 시설이 필요해지는 때가 옵니다. 비닐하우스를 세우거나 관정을 파거나 저온창고를 들이는 일입니다. 돈이 적잖이 들어가고, 한 번 세우면 쉽게 옮기지 못합니다.

여기서 두 갈래의 다툼이 생깁니다. 하나는 세울 때의 다툼입니다. 빌려준 사람은 허락한 적 없다고 하고 빌린 사람은 농사에 필요해서 세웠다고 합니다. 다른 하나는 나갈 때의 다툼입니다. 치우고 가라는 쪽과 값을 쳐 달라는 쪽이 맞섭니다.

민법에는 빌린 물건을 돌려줄 때 원래 상태로 되돌려 놓아야 한다는 취지의 규정이 있고, 임대차에도 준용됩니다. 다만 그 규정만으로 이 두 갈래가 자동으로 정리되지는 않습니다. 무엇이 원래 상태인지, 어디까지가 되돌릴 대상인지를 두고 다시 판단이 필요하기 때문입니다.

그래서 계약서에서 미리 갈라 두는 편이 훨씬 낫습니다. 법에 기대어 나중에 따지는 것보다, 두 사람이 지금 합의해 한 줄 적어 두는 쪽이 비용이 비교할 수 없이 적습니다.

1. 세울 수 있는 것을 미리 열거한다이랑을 세우거나 거름을 넣는 일처럼 허락이 필요 없는 것을 먼저 적습니다.
2. 협의가 필요한 것을 따로 적는다골조가 서거나 땅을 파는 일은 협의 대상으로 돌려 둡니다.
3. 협의의 방법을 정한다서면으로 하기로 해 두면 허락했는지를 두고 다투지 않습니다.
4. 나갈 때의 처리를 미리 나눈다치우고 갈 것과 두고 갈 것을 종류별로 갈라 적습니다.
5. 두고 가기로 한 것의 정산을 정한다값을 치를지 그냥 둘지를 정해 두면 마지막에 조용히 끝납니다.
6. 바뀔 때마다 문서에 반영한다몇 해 사이 시설이 늘어나면 그때마다 한 줄씩 덧붙여 둡니다.

넷째와 다섯째 단계가 이 목록의 핵심입니다. 시설을 두고 갈지 치우고 갈지는 성격에 따라 답이 갈립니다. 관정처럼 땅에 박혀 있어 떼어 낼 수 없는 것과, 하우스 골조처럼 해체할 수 있는 것은 다르게 다뤄야 합니다.

값을 치르는 문제는 신중하게 적으십시오. 무조건 사 주기로 적으면 빌려준 쪽이 예상하지 못한 부담을 지게 되고, 무조건 치우기로 적으면 빌린 쪽이 필요한 시설조차 들이지 못합니다. 종류별로 나누고 금액의 기준을 어떻게 정할지까지 한 줄 적어 두는 편이 균형이 맞습니다.

마지막 단계는 실무에서 자주 빠집니다. 계약할 때는 계획이 없었는데 이듬해에 하우스를 세우는 일이 흔합니다. 그때 짧은 합의서를 한 장 만들어 붙여 두면 몇 해 뒤에 근거가 됩니다.

다년생을 심었는데 기간이 먼저 끝나면

나무는 계약이 끝난다고 해서 열매를 멈추지 않습니다.

한해살이 작물이라면 마지막 해의 정리가 비교적 간단합니다. 거두고 나면 땅이 비고, 비운 상태로 돌려주면 됩니다.

여러 해 자라는 작물은 사정이 다릅니다. 심고 몇 해 뒤부터 열리기 시작하는 종류라면, 들인 것을 회수하기 전에 계약이 끝나 버릴 수 있습니다. 최소 기간을 더 길게 잡아 둔 것도 그런 사정 때문이지만, 기간을 지켰어도 어긋나는 경우가 남습니다.

이때 나무를 뽑고 가야 하는지가 문제가 됩니다. 뽑으면 심은 쪽이 손해를 보고, 두고 가면 그 나무가 누구 것인지가 애매해집니다. 계약서에 아무 말이 없으면 마지막 해에 이 대화를 처음부터 시작해야 합니다.

가장 좋은 해법은 심기 전에 결정하는 것입니다. 여러 해 자라는 작물을 심을 계획이라면, 그 작물이 열매를 맺기 시작하는 시점과 계약이 끝나는 시점을 나란히 놓고 기간을 정하십시오.

이미 심어 놓은 상태라면 늦었다고 여기지 말고 지금 합의서를 만드십시오. 마지막 해에 이야기를 꺼내면 상대에게는 갑작스러운 요구가 되지만, 몇 해 전에 꺼내면 함께 계획을 세우는 이야기가 됩니다.

계약서에 적을 문장의 뼈대

범위·시설·마무리의 세 덩어리로 나눠 적습니다.

조항을 길게 쓸 필요는 없습니다. 세 덩어리로 나누고 각 덩어리에 두세 줄씩만 넣어도 대부분의 다툼이 막힙니다.

첫 덩어리는 어디를 어떻게 쓰기로 하는가입니다. 구역과 통행과 물과 작물이 여기 들어갑니다. 둘째 덩어리는 손을 대는 문제입니다. 무엇을 마음대로 할 수 있고 무엇을 협의해야 하는가입니다.

셋째 덩어리가 마무리입니다. 이 부분을 원상회복 조항이라고 부르지만, 실제로 적어야 하는 것은 되돌린다는 선언이 아니라 무엇을 치우고 무엇을 남기는가입니다. 선언만 있으면 마지막에 해석을 두고 다투게 됩니다.

이 목록을 계약서 초안 옆에 두고 한 줄씩 대조해 보십시오. 대부분의 서식에는 경작에 관한 칸이 한두 줄밖에 없어서, 특약 자리에 옮겨 적어야 하는 경우가 많습니다.

특약을 쓰는 것을 어렵게 생각할 필요는 없습니다. 위의 여섯 항목에 답하는 문장을 그대로 옮겨 적으면 그것이 특약입니다. 법률 용어를 흉내 내려다 뜻이 흐려지는 것보다, 평범한 말로 분명하게 적는 편이 낫습니다.

적을 내용이 정해졌다면 남은 것은 그 문서가 제삼자에게도 통하게 만드는 절차입니다. 서면을 갖추고 확인을 받는 과정이 따로 있습니다.

자주 묻는 질문