농지임대차계약서 필수 기재사항

농지임대차계약서 마스터·8분·2029.02.03

말로 한 약속이 유독 위험한 이유

농사는 해를 넘겨 이어지고, 그사이 사람과 사정이 바뀝니다.

농촌에서 땅을 빌리는 일은 오래 이웃으로 지낸 사이에서 시작되는 경우가 많습니다. 문서를 만들자고 하면 사이가 서먹해질까 봐 말로 정하고 넘어갑니다. 그렇게 몇 해가 지나도 대개는 아무 일이 없습니다.

문제는 사정이 바뀌는 시점에 한꺼번에 옵니다. 땅을 물려받은 자녀가 다른 생각을 가지고 있거나, 소유자가 바뀌거나, 두 사람의 기억이 갈리는 때입니다. 그때가 되면 몇 해를 지어 온 사실만으로는 자기 자리를 설명하기 어렵습니다.

다른 부동산이라면 등기라는 방법이 있습니다. 그러나 농지 임대차에서 등기까지 하는 경우는 드뭅니다. 그래서 농지법은 등기가 없는 경우를 전제로 다른 길을 마련해 두었고, 그 길의 출발점이 서면입니다.

즉 계약서를 쓰는 일은 사이를 의심해서가 아니라 그 길에 올라서기 위한 절차입니다. 이 점을 먼저 말해 두면 문서를 꺼내기가 한결 수월해집니다.

조문이 요구하는 두 가지

서면으로 쓸 것, 그리고 확인을 받아 둘 것.

관련 조문은 계약의 방법과 그 효력을 나란히 정하고 있습니다. 앞 항이 형식을 정하고 뒤 항이 그 형식을 갖췄을 때 무엇을 얻는지를 정합니다.

임대차계약과 사용대차계약은 서면계약을 원칙으로 한다. / 임대차계약은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 농지소재지를 관할하는 시·구·읍·면의 장의 확인을 받고, 해당 농지를 인도받은 경우에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

농지법 제24조 제1항·제2항

뒤 항의 구조를 뜯어보면 조건이 두 개입니다. 확인을 받는 것과 농지를 인도받는 것입니다. 둘 다 갖춰야 하고 하나만으로는 부족합니다. 효력이 생기는 시점은 그다음 날입니다.

여기서 확인의 주체를 눈여겨보십시오. 시·구·읍·면의 장입니다. 주택을 빌릴 때 주민센터에 전입신고를 하는 것과 겉모습이 닮았지만 성격이 다릅니다. 주소를 옮기는 신고가 아니라 이 계약이 있었다는 사실을 관청이 확인해 주는 절차입니다.

이 차이가 실무에서 자주 어긋납니다. 농지 근처로 주소를 옮겨 두었으니 되었다고 여기는 경우가 있는데, 조문이 요구하는 것은 주소가 아니라 확인입니다.

계약서에 들어갈 칸

법이 개수를 정해 두지는 않았지만 빠지면 곤란한 칸이 있습니다.

농지임대차계약서에 무엇을 적어야 하는지를 항목으로 못 박은 규정은 없습니다. 그래서 서식마다 칸이 조금씩 다릅니다. 다만 확인을 받고 나중에 다툼을 줄이려면 사실상 있어야 하는 것들이 정해집니다.

아래는 성격별로 묶은 것입니다. 왼쪽이 무엇을 적는 칸인지, 가운데가 어디서 가져오는지, 오른쪽이 비워 두면 무엇이 문제가 되는지입니다.

셋째 줄을 특히 조심하십시오. 실제로 부치는 면적과 공부에 적힌 면적이 다른 경우가 흔합니다. 둑이나 길로 쓰이는 부분이 있거나 오래전 경계가 실제와 어긋나 있는 경우입니다.

이때 공부의 표시를 지우고 실제 면적만 적으면 확인 단계에서 걸립니다. 반대로 공부만 적고 실제를 적지 않으면 무엇을 얼마나 부치기로 한 것인지가 남지 않습니다. 둘 다 적고 어느 쪽이 무엇인지 밝혀 두는 것이 안전합니다.

마지막 줄은 계약이 끝날 때를 위한 칸입니다. 무엇을 심기로 했는지가 적혀 있어야 돌려줄 때의 상태를 이야기할 수 있습니다. 이 칸이 비어 있으면 몇 해 뒤 서로 다른 그림을 떠올리게 됩니다.

확인을 받는 순서

계약서를 들고 농지 소재지의 관청으로 갑니다.

확인은 계약서가 있어야 신청할 수 있습니다. 그래서 순서가 정해집니다. 쓰고, 가지고 가고, 대장에 남기고, 땅을 넘겨받는 순입니다.

관청은 확인 신청이 있으면 계약을 확인한 뒤 농지임대차계약 확인대장에 그 내용을 기록하게 되어 있습니다. 내가 가진 종이 한 장 말고 관청 쪽에도 기록이 남는다는 것이 이 절차의 핵심입니다.

1. 계약서를 두 통 만든다확인 신청에 계약서가 필요하고 양쪽이 각각 보관해야 합니다.
2. 농지 소재지를 관할하는 곳을 확인한다소유자의 주소지가 아니라 농지가 있는 곳의 시·구·읍·면입니다.
3. 계약서를 가지고 확인을 신청한다임대인과 임차인 어느 쪽이든 계약서를 가지고 신청할 수 있습니다.
4. 확인대장에 기록되었는지 본다관청 쪽 기록이 남아야 나중에 내 종이가 사라져도 확인할 길이 있습니다.
5. 농지를 실제로 넘겨받는다확인만으로는 부족하고 인도가 함께 있어야 합니다.
6. 그다음 날부터를 기준으로 삼는다효력이 생기는 시점이 인도받은 날이 아니라 그다음 날입니다.

둘째 단계에서 헛걸음하는 경우가 많습니다. 소유자가 도시에 살고 있으면 그 주소지의 관청으로 가기 쉬운데, 기준은 땅이 있는 곳입니다.

넷째 단계를 그냥 지나치지 마십시오. 신청했다는 것과 기록되었다는 것은 다릅니다. 몇 해 뒤 필요해지는 것은 관청에 남은 기록이므로, 그 자리에서 확인해 두면 나중에 찾을 때 수월합니다.

여섯째 단계의 하루 차이는 사소해 보이지만 소유자가 바뀌는 시점과 겹치면 결정적입니다. 같은 날 안에서 순서를 다투게 되는 상황을 피하려고 조문이 그다음 날로 정해 둔 것입니다.

자주 비어 있는 칸

서식에 칸이 있어도 채우지 않고 넘어가는 자리가 있습니다.

양식을 받아 채우다 보면 어렵게 느껴지는 칸에서 손이 멈춥니다. 그 상태로 인쇄해 도장을 찍는 일이 실제로 자주 일어납니다.

가장 흔한 것이 차임의 지급 시기입니다. 금액은 정했는데 언제 주는지를 비워 둡니다. 농사의 특성상 돈이 도는 시점이 수확 뒤로 몰리므로, 시기를 정하지 않으면 해마다 같은 실랑이가 반복됩니다.

다음이 시설에 관한 칸입니다. 비닐하우스를 세우거나 관정을 파는 일이 생길 수 있는데, 계약할 때는 계획이 없어 비워 두었다가 나중에 문제가 됩니다. 계획이 없더라도 생겼을 때 어떻게 할지를 한 줄 적어 두면 그 자리가 막힙니다.

마지막은 연락처입니다. 사소해 보이지만 통지를 주고받아야 하는 관계이므로, 연락이 닿지 않으면 기간이 끝날 무렵의 절차가 통째로 막힙니다.

이 목록을 계약 자리에서 함께 읽으면 대화가 수월해집니다. 상대를 못 믿어서 묻는 것이 아니라 목록에 있어서 묻는 것이 되기 때문입니다.

칸을 다 채웠다면 다음은 그 내용을 어떻게 적을 것인가입니다. 지목과 면적을 옮겨 적는 일에는 공부와 현실이 어긋날 때의 판단이 따로 필요합니다.

자주 묻는 질문