농지임대차계약서 지목과 면적을 정확히 적는 법

농지임대차계약서 마스터·7분·2029.02.04

왜 두 숫자가 어긋나 있나

땅의 경계는 오래전에 정해졌고 농사는 그 뒤로도 계속 바뀌었기 때문입니다.

농지를 실제로 걸어 보면 서류와 다른 부분이 눈에 띕니다. 지도상 한 필지인데 가운데로 농로가 지나가기도 하고, 옆 필지와의 경계에 둑이 있어 어디까지가 내 몫인지 흐릿하기도 합니다.

이런 어긋남은 대개 잘못이 아니라 시간의 결과입니다. 필지의 경계는 오래전 측량으로 정해졌고, 그 뒤로 물길이 바뀌고 길이 나고 옆집과 서로 편한 대로 경계를 다듬어 온 세월이 쌓였습니다.

그래서 농지 계약에서는 두 개의 면적을 함께 다루게 됩니다. 서류에 적힌 면적과 실제로 부치는 면적입니다. 어느 한쪽이 옳고 다른 쪽이 틀린 것이 아니라 성격이 다른 숫자입니다.

계약서를 쓸 때 흔한 실수는 둘 중 편한 쪽 하나만 적는 것입니다. 서류대로만 적으면 실제로 얼마를 부치기로 했는지가 남지 않고, 실제대로만 적으면 어느 필지를 말하는지가 특정되지 않습니다.

지목은 무엇을 말하는가

땅을 어떤 용도로 쓰는 곳인지 서류상 정해 둔 이름입니다.

지목은 그 땅의 쓰임을 나타내는 서류상의 분류입니다. 농지로 쓰이는 대표적인 지목이 밭과 논과 과수원이고, 계약서의 지목 칸에는 이 표시를 토지대장에서 그대로 옮겨 적습니다.

지목이 중요한 이유는 두 가지입니다. 하나는 이 땅이 농지인지를 가르는 출발점이 되기 때문이고, 다른 하나는 무엇을 심을 수 있는지에 대한 예상과 이어지기 때문입니다.

셋째 줄을 특히 확인하십시오. 과수원이거나 여러 해 자라는 나무를 심을 계획이라면 임대차 기간의 기준이 달라질 수 있습니다. 기간을 정하기 전에 지목부터 보는 순서가 여기서 나옵니다.

넷째 줄은 실제로 매우 흔합니다. 서류에 적힌 지목과 지금 그 땅에서 하는 일이 다른 경우입니다. 그 자체로 곧바로 문제가 되는 것은 아니지만, 무엇을 심을 계획인지에 따라 확인이 필요할 수 있으므로 계약 전에 소재지 담당 부서에 사정을 물어 두는 편이 안전합니다.

어디서 무엇을 옮겨 적나

기억이나 눈대중이 아니라 서류에서 가져옵니다.

계약 자리에서 숫자를 떠올려 적는 일이 없도록, 필요한 서류를 미리 떼어 두는 편이 좋습니다. 순서는 다음과 같습니다.

1. 등기사항증명서를 뗀다소유자가 누구인지와 소재지·지번을 여기서 확인합니다.
2. 토지대장을 뗀다지목과 면적의 공식 표시가 여기 있습니다.
3. 두 서류의 표시가 서로 같은지 본다드물지만 어긋나 있는 경우가 있고, 그때는 계약을 미루고 먼저 정리해야 합니다.
4. 계약서의 지목·면적 칸에 공부대로 옮긴다단위와 숫자를 그대로 적고 임의로 반올림하지 않습니다.
5. 실제로 부치는 범위를 따로 적는다필지의 일부만 빌리는 경우라면 어느 부분인지 말로 설명해 둡니다.
6. 가능하면 도면이나 사진을 붙인다경계가 흐릿한 땅일수록 그림 한 장이 문장 여러 줄보다 낫습니다.

넷째 단계에서 반올림하지 말라는 것은 사소해 보여도 중요합니다. 확인 신청 단계에서 관청은 공부와 계약서를 맞춰 보므로, 숫자가 다르면 그 자리에서 되돌아오게 됩니다.

다섯째 단계는 한 필지 전체가 아니라 일부만 빌리는 경우에 반드시 필요합니다. 이때는 면적만 적어서는 어느 쪽 절반인지 알 수 없으므로, 길에서 가까운 쪽인지 물가 쪽인지 같은 기준점을 함께 적어 두십시오.

여섯째 단계를 권하는 이유는 계약이 끝나는 시점에 있습니다. 몇 해 뒤 돌려줄 때 어디까지가 빌린 범위였는지를 두고 말이 갈리는데, 처음에 붙여 둔 그림이 있으면 이야기가 짧아집니다.

숫자가 어긋날 때의 판단

어느 쪽을 지우는 것이 아니라 둘 다 남기고 관계를 밝힙니다.

실제 면적이 서류보다 작은 경우가 가장 흔합니다. 농로나 둑으로 빠진 부분이 있기 때문입니다. 이때 서류상 면적으로 차임을 계산하면 빌린 쪽이 부치지도 않는 땅에 값을 치르게 됩니다.

반대로 실제가 더 넓은 경우도 있습니다. 오래전부터 옆 필지의 일부를 함께 부쳐 온 경우인데, 이때는 그 부분이 누구의 땅인지가 계약과 별개로 정리되어야 합니다. 계약서에 넓은 면적을 적는다고 해서 그 땅을 쓸 권리가 생기지는 않습니다.

판단의 기준은 단순합니다. 필지를 특정하는 데는 공부의 표시를 쓰고, 차임과 경작 범위를 정하는 데는 실제 면적을 씁니다. 두 숫자가 서로 다른 일을 하므로 둘 다 남겨야 합니다.

차임을 어느 면적으로 계산했는지를 한 줄 적어 두면 뒤의 다툼이 크게 줄어듭니다. 몇 해가 지나면 그때 무엇을 기준으로 정한 금액이었는지 아무도 기억하지 못하기 때문입니다.

확인을 받기 전에 맞춰 둘 것

관청은 계약서와 공부를 나란히 놓고 봅니다.

계약서를 다 쓰고 나면 소재지 관청에 확인을 신청하게 됩니다. 이 단계에서 되돌아오는 일이 없도록 미리 맞춰 두면 걸음을 아낍니다.

되돌아오는 이유는 대개 단순합니다. 지번의 한 글자가 다르거나, 면적의 단위가 다르거나, 소유자 표시가 등기부와 어긋나는 경우입니다. 내용의 다툼이 아니라 옮겨 적는 과정의 실수입니다.

이 대조를 계약 당일에 하려 하면 서류가 없어 미루게 됩니다. 등기사항증명서와 토지대장을 미리 떼어 놓고 자리에 들고 나가는 편이 훨씬 수월합니다.

표시가 정리되었다면 다음은 돈에 관한 칸입니다. 농지의 차임은 언제 주고받는지가 금액만큼 중요한데, 수확의 시기와 맞물려 있기 때문입니다.

자주 묻는 질문