농지임대차계약서 임대차 기간의 최소 기준

농지임대차계약서 마스터·8분·2029.02.02

한 해로는 왜 안 되는가

농사는 심고 거두는 것으로 끝나지 않고 땅을 만드는 일이 함께 갑니다.

빌린 방은 들어갈 때와 나올 때의 상태가 크게 다르지 않습니다. 살면서 조금 낡을 뿐입니다. 농지는 다릅니다. 어떻게 다루느냐에 따라 땅 자체가 좋아지기도 하고 나빠지기도 합니다.

여기서 기간과 관련된 문제가 생깁니다. 땅을 고르고 거름을 넣고 물길을 손보는 일은 당장 그해의 수확을 늘려 주지 않습니다. 몇 해에 걸쳐 천천히 돌아옵니다. 그런데 내년에 이 땅을 계속 쓸 수 있을지 모르는 사람은 그런 일에 손을 대지 않습니다.

짧은 기간이 반복되면 결과는 한 방향으로 흐릅니다. 빌린 쪽은 올해 뽑아낼 수 있는 만큼만 뽑아내고, 땅은 조금씩 나빠집니다. 아무도 잘못한 사람이 없는데 손해만 남습니다.

그래서 농지법은 기간을 당사자의 합의에만 맡기지 않았습니다. 아래에서 볼 조문은 짧게 정하는 것 자체를 막아, 빌린 사람이 여러 해를 내다볼 수 있게 만듭니다.

조문이 정한 숫자

3년이 기본이고, 오래 자라는 작물을 심는 땅은 5년입니다.

조문은 한 문장에 본문과 단서를 담고 있습니다. 본문이 원칙을 세우고 단서가 더 긴 기간을 요구하는 자리를 따로 떼어 놓았습니다.

임대차 기간은 3년 이상으로 하여야 한다. 다만, 다년생식물 재배지 등 대통령령으로 정하는 농지의 경우에는 5년 이상으로 하여야 한다.

농지법 제24조의2 제1항

「이상으로 하여야 한다」는 표현에 주목하십시오. 권장이 아니라 요구입니다. 더 길게 정하는 것은 자유이지만 더 짧게 정하는 것은 열려 있지 않습니다.

단서가 가리키는 다년생식물 재배지는 과수원처럼 한 번 심으면 여러 해에 걸쳐 자라고 열매를 맺는 땅입니다. 심은 해에 바로 거두지 못하니 3년으로는 들인 것을 회수할 시간이 나오지 않습니다. 그래서 기준이 한 단계 올라갑니다.

어떤 농지가 단서에 드는지는 대통령령이 정합니다. 과수원처럼 분명한 경우도 있지만 애매한 경우도 있으므로, 여러 해 자라는 작물을 심을 계획이라면 계약 전에 소재지 담당 부서에 물어 두는 편이 안전합니다.

3년과 5년은 어떻게 갈리나

무엇을 심을 것인지가 기간을 정합니다.

기간을 정하는 순서가 거꾸로인 경우가 많습니다. 몇 해로 할지를 먼저 합의하고 나서 무엇을 심을지 정하는 것입니다. 순서를 바꾸는 편이 낫습니다. 심을 것이 정해지면 기간은 상당 부분 따라옵니다.

아래 표는 작물의 성격에 따라 어느 기준이 붙는지를 정리한 것입니다. 다만 최종 판단은 대통령령과 소재지의 확인을 따릅니다.

넷째 줄은 조문이 요구하는 것이 아니라 실무의 권고입니다. 비닐하우스나 관정처럼 돈이 들어가는 시설을 들이는 경우, 최소 기준을 겨우 맞춘 기간으로는 들인 돈을 회수하기 전에 계약이 끝날 수 있습니다.

마지막 줄이 실제로 가장 흔합니다. 무엇을 심을지 정하지 않은 채 기간부터 합의하면, 나중에 계획이 바뀌었을 때 기간이 발목을 잡습니다. 다년생을 심기로 하고 나서 3년으로 적어 둔 계약서를 발견하는 일이 여기서 나옵니다.

기간이 끝날 무렵에 해야 할 일

아무 말도 하지 않으면 같은 조건으로 이어집니다.

기간을 정해 두었다고 해서 그날이 오면 저절로 정리되는 것은 아닙니다. 농지법은 끝나기 전에 말을 꺼내지 않은 경우를 따로 정해 두었습니다.

1. 달력에 통지 시점을 먼저 표시한다계약서를 쓰는 날 기간의 끝과 그 3개월 전을 함께 적어 두십시오.
2. 무엇을 바꾸고 싶은지 정리한다기간인지 차임인지 경작 범위인지에 따라 통지에 담을 내용이 달라집니다.
3. 남는 형태로 알린다구두로만 하면 그런 말을 들은 적 없다는 답에 대응할 수단이 없습니다.
4. 상대의 답을 기다린다통지는 일방적으로 하는 것이지만 조건 변경은 결국 합의로 정리됩니다.
5. 정리되면 문서를 다시 만든다기존 계약서에 손으로 고쳐 넣으면 언제 무엇이 바뀌었는지가 흐려집니다.

임대인이 임대차 기간이 끝나기 3개월 전까지 임차인에게 임대차계약을 갱신하지 아니한다는 뜻이나 임대차계약 조건을 변경한다는 뜻을 통지하지 아니하면 그 임대차 기간이 끝난 때에 이전의 임대차계약과 같은 조건으로 다시 임대차계약을 한 것으로 본다.

농지법 제25조

통지의 주체가 임대인이라는 점을 먼저 보십시오. 아무 말이 없을 때 불리해지는 쪽은 빌려준 사람입니다. 조건을 바꾸고 싶거나 이제 그만하고 싶다면 먼저 말을 꺼내야 하는 구조입니다.

기한은 끝나기 3개월 전까지입니다. 농사의 주기를 생각하면 이 시점의 의미가 분명해집니다. 다음 해에 무엇을 심을지 준비를 시작해야 하는 무렵이므로, 빌린 사람이 계획을 세울 수 있도록 미리 알려 주라는 뜻입니다.

통지에는 두 종류가 있습니다. 갱신하지 않겠다는 것과 조건을 바꾸겠다는 것입니다. 차임을 올리고 싶은 경우도 뒤쪽에 들어가므로, 말없이 넘어갔다가 다음 기간에 같은 차임으로 묶이는 일이 생깁니다.

짧게 적어 둔 계약서를 발견했다면

적힌 대로 작동하지 않는 기재가 있습니다.

이미 1년이나 2년으로 적힌 계약서를 들고 이 글을 읽는 경우가 있습니다. 그 문서가 아무 쓸모 없어지는 것은 아니지만, 기간에 관한 기재는 적힌 대로 힘을 갖지 못합니다.

농지법에는 이 법을 어긴 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 규정이 따로 있습니다. 최소 기간을 밑도는 기재는 빌린 사람에게 불리한 쪽으로 작동하므로 이 규정이 겨냥하는 자리에 들어갑니다. 구체적인 내용은 따로 정리한 편이 있습니다.

그러니 짧게 적혀 있다는 이유로 나가야 한다고 지레 판단하지 마십시오. 반대로 빌려준 쪽이라면 짧게 적어 두었으니 그때 정리하면 되겠다고 계획을 세우지 마십시오. 양쪽 다 문서만 보고 세운 계획입니다.

가장 깔끔한 해법은 지금 문서를 다시 만드는 것입니다. 기준에 맞는 기간을 적고, 그 기간에 맞춰 무엇을 심을지와 시설을 어떻게 할지를 함께 정리하면 서로 예상이 어긋날 일이 줄어듭니다.

다섯 항목을 채우고 나면 기간 칸에 무엇을 적을지는 거의 자동으로 정해집니다. 반대로 이 중 하나라도 비어 있으면 숫자를 먼저 적어 놓고 나중에 맞추게 되는데, 그 순서에서 문제가 생깁니다.

기간이 정해졌다면 다음은 계약서에 무엇을 적어야 효력이 서는가입니다. 농지 임대차에는 서면과 확인에 관한 별도의 조문이 있어, 적는 것만으로는 끝나지 않습니다.

자주 묻는 질문