농지임대차계약서 계약서를 안 써서 경작권을 잃은 사례
농지임대차계약서 마스터·8분·
땅이 팔려도 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보지만, 서면과 확인이 없으면 그 승계를 내보일 방법이 없습니다. 잃는 것은 권리가 아니라 그것을 증명할 길입니다.
농지법 제26조는 임대 농지의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고, 제24조 제2항은 확인과 인도를 갖춘 경우에 제삼자에 대한 효력이 생긴다고 정함
여기서 십 년 넘게 농사지었습니다.
기간과 차임이 적힌 계약서, 그리고 관청에 남은 확인 기록.
동네 사람들이 다 압니다.
이웃의 기억이 아니라 서면과 대장에 남은 기록.
전 주인과 그렇게 이야기했습니다.
그 이야기가 문서로 남아 있고 새 주인에게도 통하는 상태.
어느 날 낯선 사람이 논둑에 서 있습니다
땅이 팔렸다는 사실을 빌린 사람이 가장 늦게 아는 경우가 많습니다.
장면은 대개 비슷하게 시작됩니다. 이웃한 어른의 밭을 몇 해 전부터 부쳐 왔습니다. 처음에 말로 정했고, 해마다 가을이면 얼마씩 드렸습니다. 종이를 만들자는 말은 서로 꺼내지 않았습니다. 사이가 좋았고 굳이 그럴 일이 아니라고 여겼기 때문입니다.
그러다 어른이 세상을 떠나거나 몸이 편찮아지고, 자녀가 땅을 정리합니다. 어느 봄날 모르는 사람이 와서 자기가 이제 이 땅의 주인이라고 말합니다. 심어 둔 것을 정리하고 비워 달라고 합니다.
이때 빌린 사람이 꺼낼 수 있는 말은 대개 세 가지입니다. 오래 지어 왔다는 것, 동네가 다 안다는 것, 전 주인과 그렇게 정했다는 것입니다. 세 가지 다 사실입니다. 그런데 새 주인 앞에서는 힘을 갖지 못합니다.
새 주인은 그 땅을 사면서 임대차가 있다는 이야기를 듣지 못했을 수도 있고, 들었더라도 어떤 조건이었는지는 모릅니다. 확인할 데가 없으니 없는 것으로 여기고 계획을 세웁니다. 여기서 다툼이 시작됩니다.
규정은 빌린 사람 편에 있습니다
주인이 바뀌어도 계약이 끊기지 않도록 조문이 마련되어 있습니다.
의외라고 느낄 수 있지만 이 상황을 위한 규정이 농지법에 이미 있습니다. 땅이 팔렸다고 해서 빌린 사람이 곧바로 자리를 잃도록 두지 않습니다.
임대 농지의 양수인은 이 법에 따른 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
농지법 제26조
「승계한 것으로 본다」는 표현은 강한 말입니다. 새 주인이 동의했는지, 알고 샀는지를 따지지 않고 그 자리에 들어선 것으로 취급하겠다는 뜻입니다. 계약을 새로 맺을 필요도 없습니다.
그러니 규정만 놓고 보면 앞의 장면에서 빌린 사람이 밀릴 이유가 없어 보입니다. 실제로 밀리는 이유는 규정이 없어서가 아니라, 그 규정을 자기 사정에 붙일 수 없기 때문입니다.
붙이려면 먼저 보여야 할 것이 있습니다. 이 땅에 임대차가 있었다는 사실, 그 조건이 무엇이었는지, 그리고 그것이 새 주인에게도 통하는 상태였는지입니다. 이 세 가지가 다음 절의 이야기입니다.
빠져 있던 두 단계
서면이 없으면 확인을 신청할 수 없고, 확인이 없으면 제삼자에게 통하지 않습니다.
농지법은 등기가 없는 상태를 전제로 다른 길을 열어 두었습니다. 관청의 확인을 받고 땅을 넘겨받으면 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다는 구조입니다. 새 주인은 여기서 말하는 제삼자에 해당합니다.
그런데 이 길에 올라서려면 계약서가 있어야 합니다. 관청은 계약서를 소지한 사람의 신청을 받아 확인하고 대장에 기록하도록 되어 있습니다. 종이가 없으면 신청 자체가 성립하지 않습니다.
말로만 정한 관계는 그래서 두 단계를 한꺼번에 잃습니다. 서면이 없어서 확인을 못 받고, 확인이 없어서 새 주인에게 통하지 않습니다. 규정이 있어도 그 규정에 닿지 못하는 상태가 됩니다.
| 갖춘 정도 | 무엇이 되는가 | 땅이 팔렸을 때 |
|---|---|---|
| 말로만 정함 | 두 사람 사이의 이야기 | 새 주인에게 내보일 것이 없음 |
| 계약서만 있음 | 조건을 확인할 수 있음 | 확인을 받지 않았다면 제삼자 효력은 별개 |
| 계약서와 확인 | 관청에도 기록이 남음 | 승계를 전제로 이야기할 수 있음 |
| 확인과 인도까지 | 조문이 요구하는 상태 | 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력 |
| 아무것도 없이 오래됨 | 기간만 쌓임 | 쌓인 시간이 절차를 대신하지 못함 |
지금 주인과 새로 만들 수 있다면 그것이 가장 빠른 길입니다. 다만 상대가 응하지 않으면 강제할 방법이 마땅치 않습니다.
임대차가 있었다는 정황으로는 의미가 있습니다. 다만 조건이 무엇이었는지까지 보여 주지는 못하므로 서면을 대신하지는 않습니다.
둘째 줄과 셋째 줄의 사이가 이 표에서 가장 넓습니다. 계약서를 만들어 두었더라도 서랍에만 있으면 두 사람 사이의 문서일 뿐입니다. 관청에 한 번 다녀오는 일이 그 문서의 성격을 바꿉니다.
마지막 줄이 가장 흔한 오해입니다. 오래 지었으니 언젠가는 인정받으리라는 기대인데, 시간은 절차를 대신하지 못합니다. 오히려 오래 이어졌을수록 정리할 때의 손실이 큽니다. 심어 둔 것과 세워 둔 것이 그만큼 많기 때문입니다.
계약서에 무엇을 적고 확인을 어떻게 받는지는 따로 정리한 편이 있습니다. 여기서는 그 두 단계가 없으면 무엇이 막히는지만 보아 두면 됩니다.
빌려준 쪽에도 짐이 옵니다
같은 상황이 소유자에게는 다른 모양으로 나타납니다.
이 이야기를 빌린 사람의 시선으로만 읽으면 절반만 보는 것입니다. 임대차가 열리지 않은 농지를 빌려준 상태였다면, 소유자에게는 그 땅을 계속 가지고 있을 수 없게 만드는 절차가 따로 진행됩니다. 스스로 정리할 기간이 주어지고, 그 뒤에는 처분명령이, 그마저 따르지 않으면 해마다 부담이 쌓이는 순서입니다. 이 절차의 내용은 따로 정리한 편에 있습니다.
여기서 중요한 것은 두 이야기가 얽히는 방식입니다. 소유자가 그 절차에 몰리면 땅을 급하게 정리하게 되고, 그 결과가 빌린 사람에게 앞의 장면으로 돌아옵니다. 각자의 문제처럼 보이지만 한 줄로 이어져 있습니다.
그래서 계약을 준비할 때 두 사람이 함께 확인해야 할 것이 생깁니다. 이 농지에 임대차가 열려 있는지입니다. 열려 있지 않은 채로 시작하면 문서를 아무리 잘 만들어도 두 사람 모두 불안정한 자리에 서게 됩니다.
지금이라도 할 수 있는 일
이미 말로만 지어 왔다면 순서대로 되짚으면 됩니다.
과거를 되돌릴 수는 없지만 지금 상태를 정리할 수는 있습니다. 아직 땅이 팔리지 않았다면 시간이 있는 것이고, 이미 주인이 바뀌었더라도 할 수 있는 일이 남아 있습니다.
순서는 어렵지 않습니다. 지금 주인이 누구인지 확인하고, 계약을 문서로 만들고, 관청에 확인을 받고, 다음 기간의 시작과 끝을 정하는 것입니다.
- 등기부로 지금의 소유자를 확인한다이미 바뀌어 있는데 모르고 있는 경우가 실제로 있습니다.
- 임대차가 열리는 자리인지 함께 본다소유의 근거에 따라 갈리므로 소재지 관청에 물어보는 편이 빠릅니다.
- 지금 주인과 문서를 만든다지난 몇 해를 소급해 적기보다 지금부터의 조건을 분명히 적는 편이 성사되기 쉽습니다.
- 계약서를 들고 확인을 신청한다관청 쪽 기록이 남는 것이 이 절차의 목적입니다.
- 심어 둔 것과 세워 둔 것을 정리해 적는다몇 해 사이 늘어난 것들이 마지막에 다툼거리가 됩니다.
- 기간의 끝과 그 3개월 전을 표시해 둔다다음번에는 통지가 오가는 시점을 놓치지 않기 위해서입니다.
셋째 단계에서 상대가 망설이는 경우가 많습니다. 문서를 만들자는 말이 의심으로 들리기 때문입니다. 이때는 서로를 위한 절차라고 설명하는 편이 통합니다. 빌려준 쪽도 조건이 적혀 있어야 다음에 바꾸고 싶을 때 말을 꺼낼 근거가 생깁니다.
다섯째 단계는 늦출수록 어려워집니다. 지금 정리해 두면 목록을 함께 보며 정할 수 있지만, 나가는 시점에 정리하려 하면 이미 이해관계가 갈린 뒤입니다.
이 여섯 단계를 다 밟는 데 며칠이면 충분합니다. 그에 비해 아무것도 하지 않은 채로 몇 해를 더 보내면, 그 몇 해가 고스란히 잃을 것의 크기가 됩니다.
자주 묻는 질문
계약서 없이 오래 지어 왔으면 인정받나요?
지어 온 기간이 길다고 해서 서면과 확인의 자리가 채워지지는 않습니다. 새 주인 앞에서 조건을 내보일 방법이 없다는 것이 문제입니다.
땅이 팔리면 계약이 끝나나요?
농지법은 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 다만 그 승계를 주장하려면 제삼자에 대한 효력을 갖춘 상태였어야 합니다.
차임을 보낸 이체 기록이 있으면 되나요?
임대차가 있었다는 정황은 되지만 기간이나 경작 범위 같은 조건까지 보여 주지는 못합니다.
새 주인이 나가라고 하면 바로 나가야 하나요?
곧바로 단정할 일은 아닙니다. 다만 내보일 것이 없는 상태라면 협상의 자리가 좁아지므로, 서둘러 문서와 확인을 갖추는 편이 낫습니다.
전 주인이 협조해 주면 도움이 되나요?
당시 조건을 확인해 주는 자료가 되면 도움이 됩니다. 다만 지금의 계약 상대는 새 주인이므로 새로 문서를 만드는 것이 먼저입니다.
무상으로 부쳐 온 경우도 같은가요?
돈이 오가지 않았더라도 같은 조문이 함께 규율합니다. 문서와 확인이 없으면 마찬가지로 내보일 것이 없습니다.
