공사계약서 추가 공사비로 다투게 되는 조항

공사계약서 마스터·8분·2028.10.10

다툼은 끝날 무렵에 터지고 원인은 처음에 적힙니다

시간의 간격이 이 다툼의 특징입니다.

추가 공사비를 두고 다투는 자리는 대개 준공 무렵입니다. 잔금을 정산하려고 마주 앉았을 때 한쪽은 원래 계약에 없던 일을 했으니 더 받아야 한다고 하고, 다른 쪽은 그 정도는 원래 범위였다고 합니다.

그런데 이 다툼의 원인은 그 자리에 있지 않습니다. 계약할 때 적어 둔 문장에 있습니다. 그 문장이 무엇까지가 범위인지를 정하지 못한 채로 남아 있었고, 공사가 진행되는 동안에는 그 흐릿함이 드러나지 않았을 뿐입니다.

시간의 간격이 이 다툼을 어렵게 만듭니다. 계약과 정산 사이에 몇 달이 흐르고 그사이에 수십 번의 결정이 현장에서 오갑니다. 그 결정들이 문서로 남지 않았다면, 정산하는 자리에서 남는 것은 서로의 기억뿐입니다.

이 편은 그래서 계약서의 문장을 봅니다. 다투게 만든 조항이 무엇이었는지를 거슬러 올라가는 방식입니다. 미리 어떻게 적을 것인가는 다른 편들이 다루고, 여기서는 이미 적힌 문장이 어떻게 읽히게 되는지를 봅니다.

무엇이 추가인지를 가르는 것

기억이 아니라 경계입니다.

추가 공사라는 말은 원래의 범위가 정해져 있을 때만 성립합니다. 원래가 무엇인지 정해져 있지 않으면 무엇이 그 밖인지도 정할 수 없습니다. 그래서 이 다툼의 실체는 금액의 다툼이 아니라 경계의 다툼입니다.

경계를 정하는 문서는 둘입니다. 계약서 본문과 거기에 붙은 내역서 및 도면입니다. 본문은 얼개를 정하고 첨부가 세부를 정합니다. 이 가운데 어느 하나가 빠져 있으면 경계는 절반만 그어집니다.

실제로 흔한 상황이 이렇습니다. 내역서는 있는데 계약서 본문이 그 문서를 가리키지 않는 경우입니다. 이때 내역서는 값을 매기기 위해 주고받은 참고 자료로 읽힐 수 있고, 그러면 경계를 세우는 문서가 아니게 됩니다.

아래 표는 경계가 흐려지는 자리를 정리한 것입니다. 왼쪽이 흐려지는 지점이고 가운데가 그 결과이며 오른쪽이 정산 자리에서 그 다툼이 어떤 모양으로 나타나는지입니다.

다섯째 줄이 이 다툼을 가장 나쁘게 만듭니다. 이미 시공이 끝난 일을 두고 값을 정하게 되면, 하기로 할 것인지 말 것인지를 고를 자리가 없어집니다. 값이 마음에 들지 않아도 되돌릴 수 없기 때문입니다.

둘째 줄의 포괄 표현은 양쪽 모두에게 위험합니다. 맡긴 쪽은 그 말에 다 들어 있다고 읽고 맡은 쪽은 상식적인 범위까지라고 읽습니다. 어느 쪽도 문장에서 근거를 찾을 수 없습니다.

현장에서 말로 오간 것이 사라지는 구조

지시한 사람과 지시받은 사람의 기억이 같지 않습니다.

공사 현장에서 변경은 대개 말로 시작됩니다. 벽을 열어 보니 예상과 달라서 그 자리에서 결정해야 하는 일이 생깁니다. 이 결정을 그때마다 문서로 만드는 현장은 드뭅니다.

문제는 그 말이 어떤 성격이었는지가 뒤에 갈린다는 점입니다. 맡긴 쪽은 상황을 물어본 것으로 기억하고 맡은 쪽은 하라는 지시로 기억합니다. 둘 다 거짓말을 하는 것이 아니라 같은 대화를 다르게 기억하는 것입니다.

그래서 남길 것은 대화의 내용이 아니라 판단의 결과입니다. 무엇을 하기로 했는지, 그것이 원래 범위 안인지 밖인지, 밖이라면 값이 얼마인지 세 가지입니다. 이 셋이 남으면 나중에 세울 수 있고, 하나라도 빠지면 세우기 어렵습니다.

여기서 흔한 오해를 하나 짚겠습니다. 문서로 남기지 않은 합의는 없던 일이 된다고 보는 시선입니다. 합의가 있었다면 그 자체가 사라지지는 않습니다. 다만 무엇을 얼마에 하기로 했는지를 다른 자료로 세워야 하고, 그 일이 매우 어려워집니다.

1. 결정이 난 자리에서 바로 남긴다며칠 뒤에 정리하려고 미루면 그때의 조건이 흐려집니다.
2. 한 일이 아니라 하기로 한 일을 적는다시공 전에 남겨야 하기로 할지 말지를 고를 자리가 생깁니다.
3. 범위 안인지 밖인지를 함께 적는다값을 적기 전에 이 판단부터 적어야 나중에 다투지 않습니다.
4. 밖이라면 금액과 기간의 영향을 적는다금액만 적고 기간을 빠뜨리면 지체 여부에서 다시 걸립니다.
5. 양쪽이 확인했다는 표시를 남긴다회신 한 줄이면 충분합니다. 형식보다 남아 있는지가 중요합니다.
6. 정산 전에 모아서 한 번 맞춘다쌓인 것을 준공 직전에 처음 꺼내면 그 자리가 곧 다툼의 자리가 됩니다.

둘째 단계가 가장 중요합니다. 이미 한 일을 적는 것과 하기로 한 일을 적는 것은 성격이 다릅니다. 앞의 것은 청구서에 가깝고 뒤의 것은 합의에 가깝습니다.

여섯째 단계를 지키는 현장이 드뭅니다. 그런데 이 단계 하나로 준공 무렵의 다툼이 크게 줄어듭니다. 한 번에 마주하는 금액이 작아지고, 각 항목이 결정된 시점과 가까운 곳에서 확인되기 때문입니다.

이미 벌어진 뒤에 정리하는 순서

주장을 세우기 전에 자료부터 나눕니다.

다툼이 이미 시작되었다면 순서가 달라집니다. 무엇이 옳은지를 먼저 말하기보다, 남아 있는 자료를 성격별로 나누는 일이 먼저입니다.

나누는 기준은 그 자료가 무엇을 증명하는가입니다. 계약의 내용을 증명하는 것과, 지시가 있었음을 증명하는 것과, 실제로 시공되었음을 증명하는 것은 서로 다른 층의 자료입니다. 세 층이 다 있어야 하나의 항목이 세워집니다.

그다음에 항목별로 나눕니다. 추가 공사비 다툼은 대개 여러 항목이 뭉쳐 있고, 그 가운데 어떤 항목은 근거가 뚜렷하고 어떤 항목은 그렇지 않습니다. 뭉쳐서 다투면 뚜렷한 항목까지 흐려집니다.

넷째 줄이 갈림길입니다. 금액이 시공 전에 오갔다면 합의에 가깝고, 뒤에 오갔다면 청구에 가깝습니다. 같은 일이라도 이 순서에 따라 다르게 읽힙니다.

다섯째 줄을 넣은 이유가 있습니다. 추가 공사는 기간에도 영향을 주는데, 정산에서 금액만 이야기하다가 지체를 두고 다시 다투는 경우가 있습니다. 두 가지를 함께 정리하십시오.

이 다툼을 둘러싼 오해

계약서에 적힌 것과 실제로 일어난 일이 다를 때가 있습니다.

끝으로 이 자리에서 자주 오가는 말들을 짚겠습니다.

계약서에 정산은 없다고 적어 두었으니 추가 금액을 줄 필요가 없다는 말이 있습니다. 계약서에 그렇게 적혀 있다면 그것이 출발점이 되는 것은 맞습니다. 다만 그 뒤에 양쪽이 다른 내용으로 합의한 사실이 있다면 그 합의도 함께 살펴야 하므로, 문장 하나로 끝나는 문제는 아닙니다.

하자에 관한 책임을 계약서에서 줄여 두었으니 그것으로 정리된다고 보는 시선도 있습니다. 공사의 하자담보에 관한 기간을 계약으로 어디까지 정할 수 있는지는 논의가 갈리는 주제입니다. 이 글은 어느 쪽으로도 단정하지 않겠습니다.

지체상금으로 상계하면 된다고 보는 경우도 있습니다. 지체상금은 계약서에 적힌 율로 계산하는 것이고, 율과 기산점과 한도가 함께 적혀 있지 않으면 계산 자체가 서지 않습니다. 게다가 추가 공사로 기간이 늘어난 부분이 있다면 지체의 계산부터 다시 보아야 합니다.

정리하면 이 다툼을 만드는 것은 금액이 아니라 문장입니다. 포괄 표현, 판정 주체의 공석, 남기는 형식의 부재, 값을 정하는 시점의 부재가 그것입니다.

다음 계약서에서 이 문장들을 어떻게 고쳐 쓸 것인지는 설계 변경 조건을 다루는 편과 공사 범위를 붙이는 편에 나누어 두었습니다.

자주 묻는 질문