인테리어 공사계약서

공사계약서 마스터·8분·2028.10.07

작은 공사일수록 문서가 얇아지는 이유

금액이 작아서가 아니라 기간이 짧아서 얇아집니다.

집을 고치는 공사는 상담에서 착공까지가 짧습니다. 견적을 받아 보고 마음에 들면 계약금을 넣고 다음 주에 자재가 들어옵니다. 이 속도에서는 계약서를 따로 만들 시간이 없다고 느껴지고, 그래서 견적서 아래에 서명하는 것으로 계약을 대신하게 됩니다.

여기에 한 가지 사정이 더 붙습니다. 집을 고치는 일은 발주하는 쪽이 대개 개인입니다. 개인은 같은 공사를 여러 번 하지 않으므로 무엇을 적어 두어야 하는지를 겪어서 알기 어렵습니다. 반대편은 같은 공사를 반복해 온 쪽이라, 무엇이 자주 문제가 되는지 알고 있습니다. 이 정보의 기울기가 문서의 두께로 나타납니다.

그런데 공사라는 일 자체는 금액이 작아진다고 해서 단순해지지 않습니다. 철거가 있고 폐기물이 나오고 여러 공정이 순서를 지켜 들어와야 합니다. 사람이 살고 있는 집에서 진행되는 경우도 많아 소음과 시간대와 공용부 사용이라는 변수가 더 붙습니다. 문서는 얇아지는데 일은 얇아지지 않는 것이 이 공사의 특징입니다.

그러니 이 편은 계약서를 두껍게 만들라는 이야기가 아닙니다. 얇은 문서에서 반드시 남겨야 할 네 칸이 무엇인지를 고르는 이야기입니다.

견적서가 담지 못하는 네 칸

범위와 자재와 기간과 하자입니다.

견적서는 항목마다 값을 매기기 위한 문서입니다. 그래서 항목의 이름과 수량과 단가가 있으면 제 일을 다 합니다. 계약서가 하는 일은 다릅니다. 나중에 서로 기억이 갈렸을 때 무엇이 약속이었는지를 세우는 문서입니다.

아래 표는 그 차이가 드러나는 네 칸을 정리한 것입니다. 왼쪽 칸이 견적서에서 흔히 생략되는 자리이고, 가운데가 그 자리를 비워 두었을 때 실제로 벌어지는 일이며, 오른쪽이 계약서에서 채워야 할 최소한입니다.

둘째 줄이 이 공사에서 특히 자주 걸립니다. 마루와 타일과 도배지는 같은 이름 아래 등급이 여럿이고 값의 차이도 큽니다. 이름만 적혀 있으면 어느 등급이 약속이었는지를 세울 근거가 남지 않습니다.

넷째 줄에서 하자의 기간을 적지 않은 것은 일부러입니다. 공사의 하자에 관한 담보 기간은 공종과 구조에 따라 갈리고 근거가 되는 법도 하나가 아니어서, 이 편에서 한 숫자로 답하지 않습니다. 그 갈래는 따로 한 편을 두어 다룹니다.

사람이 살고 있는 집에서 진행될 때

이 조건이 붙으면 계약서에 줄이 몇 개 더 필요합니다.

빈집을 통째로 고치는 경우와 살면서 부분만 고치는 경우는 같은 공사가 아닙니다. 뒤쪽에는 계약서가 다뤄야 할 변수가 더 있습니다.

먼저 시간대입니다. 공동주택에는 작업이 가능한 시간대를 정해 둔 관리규약이 있는 경우가 많고, 그 시간대가 곧 하루에 쓸 수 있는 시간이 됩니다. 이 조건을 계약서에 적어 두지 않으면 공사기간을 산정한 전제가 서로 달라집니다.

다음은 공용부입니다. 엘리베이터 보양과 복도 보양, 자재를 내려놓을 자리, 관리사무소에 내는 예치금을 누가 부담하는지가 여기에 걸립니다. 금액이 크지는 않지만 누가 낼 것인지가 정해져 있지 않으면 준공 무렵에 반드시 이야기가 나옵니다.

마지막은 짐과 보양입니다. 살림이 있는 집에서는 무엇을 옮기고 무엇을 덮을 것인지가 공사 범위의 일부가 됩니다. 이것을 적어 두지 않으면 시공하는 쪽은 자기 일이 아니라고 보고 사는 쪽은 당연히 해 주는 일로 봅니다.

첫째 줄의 뒷부분을 눈여겨보십시오. 시간대만 적는 것과, 그 시간대를 전제로 기간을 산정했다고 적는 것은 다릅니다. 앞의 것은 사실의 기록이고 뒤의 것은 기간을 다시 셀 때 쓰는 근거가 됩니다.

다섯째 줄은 특히 사는 사람에게 중요한 항목입니다. 폐기물이 며칠씩 집 앞에 쌓이는 상황을 미리 막을 수 있는 유일한 줄입니다.

돈이 나가는 시점을 공사의 진행에 붙이는 일

날짜가 아니라 상태에 붙입니다.

작은 공사에서는 계약금과 중도금과 잔금을 날짜로 정하는 경우가 많습니다. 계약할 때 얼마, 2주 뒤에 얼마, 끝나면 얼마 하는 식입니다. 이 방식은 편하지만 공사가 늦어지면 곧바로 어긋납니다. 진행은 절반인데 지급일은 돌아오기 때문입니다.

지급을 공사의 상태에 붙이면 이 어긋남이 사라집니다. 철거와 설비가 끝난 시점, 목공과 도장이 끝난 시점처럼 눈으로 확인할 수 있는 구간을 정하고 그 구간이 끝났을 때 지급하는 방식입니다. 확인하는 사람과 확인하는 방법을 함께 적어 두면 더 좋습니다.

잔금을 남겨 두는 방식도 함께 정해야 합니다. 준공한 날 전액을 치르면 뒤에 발견되는 마감의 문제를 처리할 지렛대가 없어집니다. 그렇다고 잔금을 오래 붙들고 있는 것은 상대에게 불리하므로, 남길 금액과 언제까지 남기는지를 미리 적어 두는 편이 서로에게 낫습니다.

1. 구간을 나눈다철거와 설비, 목공과 전기, 마감과 가구처럼 눈으로 확인되는 단위로 나눕니다.
2. 각 구간의 끝을 정의한다무엇이 되어 있으면 그 구간이 끝난 것인지를 한 줄로 적습니다.
3. 확인의 방법을 적는다함께 현장에서 보는지, 사진으로 갈음하는지, 며칠 안에 확인하는지를 적습니다.
4. 구간마다 지급액을 붙인다구간이 끝나고 확인이 되면 며칠 안에 지급하는지를 적습니다.
5. 잔금의 몫과 기한을 정한다마감의 문제를 처리할 몫을 남기고, 언제까지 남기는지를 함께 적습니다.
6. 변경이 생겼을 때의 처리를 적는다구간이 바뀌거나 금액이 바뀌면 어떤 문서로 남기는지를 정합니다.

세 번째 단계에서 확인의 기한을 적는 것이 중요합니다. 확인해 주지 않으면 지급도 되지 않는 구조가 되어 시공하는 쪽이 일방적으로 불리해지는 상황을 막아 줍니다.

여섯 번째 단계는 이 공사에서 가장 자주 생략되는 자리입니다. 현장에서 말로 정한 변경이 문서에 남지 않으면, 준공 무렵에 추가 금액을 두고 이야기가 길어집니다. 그 다툼이 어떤 모양으로 벌어지는지는 따로 한 편에서 다룹니다.

이 공사를 두고 흔히 어긋나는 이해

문서의 이름과 문서가 하는 일은 다릅니다.

마지막으로 상담 자리에서 자주 오가는 말들을 짚겠습니다.

견적서에 서명했으니 계약서를 따로 쓸 필요가 없다는 말이 있습니다. 서명한 견적서도 합의의 증거가 되기는 합니다. 다만 견적서에는 기간과 지급 시점과 하자 처리에 관한 줄이 없으므로, 그 부분에서는 세울 근거가 없는 상태가 됩니다.

표준으로 쓰이는 문서를 받아 두면 항목이 다 들어 있다고 여기는 경우도 있습니다. 표준 문서는 개별 사정을 빈칸으로 남겨 두는 문서이므로, 그 빈칸을 채우지 않으면 항목이 있는 것이 아닙니다.

규모가 작으니 등록 여부는 따질 것이 없다고 보는 시선도 있습니다. 건설산업기본법은 건설업을 하려는 자에게 등록을 요구하면서 대통령령이 정한 경미한 건설공사에는 단서를 두고 있고, 같은 공사를 여러 계약으로 나누어 발주하면 각각의 금액을 합해 판단하도록 되어 있습니다. 이 갈래는 다음 편의 주제이므로 여기서는 한 줄로 남깁니다.

정리하면 이 계약서에서 할 일은 견적서를 대체하는 것이 아니라 견적서가 비워 둔 자리를 채우는 것입니다. 범위와 자재와 기간과 하자, 그리고 지급이 붙는 자리입니다.

누구와 계약하는지가 별도의 문제로 남습니다. 등록된 업체여야 하는지, 그 판단이 무엇으로 갈리는지는 다음 편에서 이어집니다.

자주 묻는 질문