공사계약서 주택 리모델링, 등록 업체와 계약해야 하나요

공사계약서 마스터·8분·2028.10.08

이 질문이 생기는 자리

리모델링은 여러 공정을 한 상대가 통째로 받는 일입니다.

집을 고치는 일을 맡길 때 마주하는 상대는 다양합니다. 상호가 있는 회사도 있고, 개인 사업자도 있고, 소개로 연결되어 명함 한 장만 받는 경우도 있습니다. 어느 쪽이든 하는 일은 비슷해 보입니다. 상담을 하고 견적을 내고 사람과 자재를 들여 공사를 마칩니다.

그런데 이 일이 법에서 어떻게 다뤄지는지는 상대에 따라 다릅니다. 건설공사를 업으로 하려면 등록이 필요하다는 요구가 법에 있고, 그 요구에 단서가 붙어 있기 때문입니다. 단서에 들어가는 공사라면 등록 없이 할 수 있고, 들어가지 않는 공사라면 그렇지 않습니다.

질문이 실제로 문제가 되는 시점은 계약할 때가 아니라 그 뒤입니다. 공사가 순조로우면 이 구분은 드러나지 않습니다. 문제가 생겨 책임을 물으려 할 때, 상대가 어떤 자격으로 그 일을 했는지가 처음으로 중요해집니다.

그러니 이 편은 상대를 의심하라는 이야기가 아닙니다. 계약을 준비하는 단계에서 몇 분이면 확인할 수 있는 것을 확인하고 넘어가자는 이야기입니다.

법이 등록을 요구하는 구조와 그 단서

요구가 먼저 있고, 단서가 뒤에 붙습니다.

건설산업기본법은 건설업을 하려는 자에게 등록을 요구합니다. 그리고 그 요구에 단서를 붙여, 대통령령으로 정하는 경미한 건설공사를 업으로 하려는 경우에는 등록 없이 할 수 있게 해 두었습니다.

경미한 건설공사가 무엇인지는 시행령이 정합니다. 확인된 것 가운데 하나가 전문공사로서 공사예정금액이 시행령이 정한 금액에 미치지 못하는 건설공사입니다. 조사 시점의 그 금액은 1천5백만원이었습니다. 다만 이런 금액은 개정으로 바뀌는 값이므로, 계약을 앞두고 있다면 그때의 시행령에서 값을 확인하는 편이 안전합니다.

여기서 한 가지를 분명히 해 두겠습니다. 이 글은 리모델링이 어느 업종에 해당하는지를 정해 드리지 않습니다. 종합공사와 전문공사의 구분, 그리고 업종마다 정해진 업무 내용은 따로 확인해야 하는 영역이고 이 글에서 확인하지 못했습니다. 확인된 것은 금액이라는 기준선이 존재한다는 사실과 그 기준선이 어떻게 적용되는지까지입니다.

이 구조에서 눈여겨볼 것은 기준이 상대의 규모가 아니라 공사의 규모라는 점입니다. 큰 회사가 작은 공사를 하는 경우와 작은 업체가 큰 공사를 하는 경우가 다르게 다뤄지는 이유가 여기에 있습니다.

그러니 확인해야 할 것은 두 가지가 됩니다. 지금 맡기려는 공사가 기준선의 어느 쪽에 있는지, 그리고 상대가 그에 맞는 자격을 갖추고 있는지입니다.

나누어 계약하면 달라지는가

합산해 판단하도록 되어 있습니다.

기준이 금액이라면 계약을 여러 건으로 쪼개면 되지 않겠느냐는 생각이 자연스럽게 따라옵니다. 실제로 현장에서 그렇게 제안이 오는 일이 있습니다. 주방과 욕실과 도배를 각각 다른 계약으로 하자는 식입니다.

그런데 시행령은 이 경우를 미리 다루어 두었습니다. 동일한 공사를 둘 이상의 계약으로 나누어 발주하는 경우에는 각각의 공사예정금액을 합한 금액을 기준으로 판단합니다. 문서를 몇 장으로 만들었는지가 아니라 실제로 하나의 공사인지가 기준이 됩니다.

그래서 계약을 나누는 일 자체가 문제라는 뜻은 아닙니다. 공정마다 다른 상대와 따로 계약하는 방식은 실제로 흔하고, 그 자체가 이상한 일은 아닙니다. 문제가 되는 것은 하나의 공사를 하나의 상대가 받으면서 서류만 여러 장으로 만드는 경우입니다.

아래 표는 실제로 갈리는 지점을 정리한 것입니다. 왼쪽이 상황이고 가운데가 판단의 방향이며 오른쪽이 계약서에 남길 것입니다.

셋째 줄은 계약서에서 자주 빠지는 자리입니다. 맡긴 상대가 일부를 다른 곳에 넘기는 것을 허용할 것인지, 넘긴다면 미리 알릴 것인지를 정해 두지 않으면 현장에 처음 보는 사람이 들어와도 물을 근거가 없습니다.

넷째 줄이 실무에서 가장 자주 걸립니다. 계약할 때는 기준선 아래였는데 변경이 쌓여 위로 올라가는 경우입니다. 처음부터 여유를 두고 판단하는 편이 낫습니다.

계약 전에 상대를 확인하는 순서

서명 전에 해야 확인이 의미를 가집니다.

확인은 어렵지 않습니다. 다만 순서가 있습니다. 상대에게 무엇을 물을지 정하기 전에 내가 맡기려는 공사가 어느 쪽인지를 먼저 정해야 합니다.

1. 맡길 공사의 예정 금액을 합해 본다여러 공정을 한 상대에게 맡긴다면 나누기 전의 총액으로 봅니다.
2. 변경으로 늘어날 여지를 얹어 본다철거를 열어 보고 늘어나는 일이 잦으므로 여유를 두고 셉니다.
3. 기준선의 어느 쪽인지를 정한다그때의 시행령에서 금액을 확인해 견줍니다.
4. 상대의 사업자 정보를 받는다상호와 사업자등록번호, 대표자와 소재지를 받아 계약서의 당사자 표시에 그대로 씁니다.
5. 등록이 필요한 공사라면 등록 사항을 확인한다등록의 업종과 번호를 확인하고 계약서에 함께 적어 둡니다.
6. 확인한 내용을 계약서 본문에 적는다구두로 들은 것은 남지 않습니다. 당사자 표시 옆에 적어 두어야 나중에 근거가 됩니다.

다섯째 단계에서 등록의 업종까지 확인하라고 적은 이유가 있습니다. 등록이 되어 있다는 사실만으로는 지금 맡기려는 공사를 할 수 있는지가 정해지지 않습니다. 업종마다 할 수 있는 일이 나뉘어 있기 때문입니다.

여섯째 단계를 건너뛰는 경우가 많습니다. 확인은 했는데 계약서에는 상호만 적어 두는 식입니다. 확인한 내용이 문서에 남지 않으면 확인하지 않은 것과 크게 다르지 않습니다.

이 주제에서 자주 어긋나는 이해

등록 여부와 계약의 효력은 다른 층에 있습니다.

마지막으로 상담에서 오가는 말들을 짚겠습니다.

등록되지 않은 상대와 맺은 계약은 무효라고 여기는 경우가 있습니다. 등록에 관한 요구를 지켰는지와, 두 사람 사이의 약속이 효력을 갖는지는 서로 다른 층의 문제입니다. 이 글은 어느 쪽으로도 단정하지 않습니다. 다만 다투게 되었을 때 상대의 자격이 논점으로 올라온다는 점은 분명합니다.

리모델링이라는 이름 때문에 별도의 규율이 있을 것이라고 보는 시선도 있습니다. 주택의 리모델링에 따로 붙는 규율이 있는지는 이 글에서 확인하지 못했습니다. 확인된 범위에서 말할 수 있는 것은 건설공사 일반에 적용되는 구조까지입니다.

계약서를 쓰지 않으면 이 문제를 피할 수 있다고 보는 경우도 드물게 있습니다. 오히려 반대입니다. 건설공사의 도급계약에는 계약서에 분명히 적고 서로 주고받아 보관하도록 정한 조문이 따로 있고, 서면이 없으면 무엇을 얼마에 하기로 했는지를 다른 자료로 세워야 합니다.

정리하면 이 질문의 답은 상대가 아니라 공사에서 나옵니다. 맡기려는 공사의 예정 금액을 합해 보고, 그때의 시행령이 정한 금액과 견주고, 그에 맞는 자격을 확인해 계약서에 적어 두는 순서입니다.

여기까지가 민간에서 집을 고치는 경우입니다. 발주하는 쪽이 관공서인 공사는 대금이 흐르는 구조부터 다르며, 그 이야기는 다음 편에서 이어집니다.

자주 묻는 질문