공사계약서 필수 기재사항

공사계약서 마스터·8분·2028.09.28

공사에는 서면에 관한 조문이 따로 있습니다

용역계약과 갈라지는 첫 지점입니다.

일을 맡기는 계약 일반에는 계약서에 무엇을 적어야 한다고 정해 둔 조문이 잘 보이지 않습니다. 건설공사는 다릅니다. 도급계약의 당사자가 계약을 체결할 때 계약서에 분명히 적어야 할 사항과, 서명하거나 기명날인한 계약서를 서로 주고받아 보관해야 한다는 내용이 건설산업기본법에 놓여 있습니다.

조문이 이름을 대어 요구하는 것으로는 도급금액과 공사기간이 확인됩니다. 그 밖의 사항은 대통령령으로 정하도록 되어 있어, 시행령 쪽을 함께 보아야 목록이 채워집니다.

이 글은 그 시행령의 목록을 일부만 확인했습니다. 선급금과 기성금의 지급 시기와 방법, 공사의 중지나 계약의 해제 또는 천재지변의 경우 손해의 부담, 설계변경이나 물가변동에 따른 도급금액 또는 공사내용의 변경, 산업안전보건관리비의 지급 같은 항목이 포함된다는 것까지입니다.

그래서 이 글은 필수 기재사항이 모두 몇 개라고 적지 않습니다. 개수를 세려면 목록 전체를 확인해야 하는데 그러지 못했기 때문입니다. 조문의 번호도 같은 이유로 적지 않았습니다. 정확한 목록이 필요하면 법령을 직접 확인하십시오.

조문이 요구하는 것을 채우는 방식

항목의 이름을 옮겨 적는 것으로는 채워지지 않습니다.

필수 기재사항을 채운다고 하면서 조의 제목만 계약서에 옮겨 놓는 경우가 있습니다. 공사기간이라는 조를 만들어 두고 안에는 별도 협의라고 적어 두는 식입니다. 이런 상태는 칸이 있는 것이지 채워진 것이 아닙니다.

아래 표는 확인된 항목을 왼쪽에 두고, 그 칸을 실제로 채운다는 것이 무엇인지를 오른쪽에 적었습니다. 오른쪽이 채워져야 그 조가 일을 합니다.

두 번째 줄의 날의 계산 방법은 사소해 보이지만 지체상금을 계산할 때 바로 걸립니다. 달력일로 세는지 근무일로 세는지에 따라 결과가 달라집니다.

다섯 번째 줄에서 협의한다고만 적어 두는 것은 사실상 비워 두는 것과 같습니다. 협의가 안 되면 어떻게 하는지가 없기 때문입니다. 절차를 적어 두어야 조가 작동합니다.

조문이 요구하지 않지만 비우면 다투는 칸

실제 분쟁은 대체로 이쪽에서 시작됩니다.

법이 요구한 항목을 다 채우고도 다투는 계약이 많습니다. 분쟁의 출발점이 조문의 목록 밖에 있기 때문입니다.

아래 네 가지가 그런 칸입니다. 넣는 데 드는 시간은 짧고 없을 때 드는 비용은 큽니다.

첫째는 첨부의 특정입니다. 공사계약에서는 도면과 내역서가 본문보다 많은 내용을 담습니다. 그 문서의 이름과 판본을 본문에 적어 두지 않으면 무엇이 계약인지가 흐려집니다.

둘째는 추가와 변경의 판정 절차입니다. 이것이 원래 범위인지 추가인지를 누가 무엇을 보고 정하는지입니다. 셋째는 기성 확인의 기한과 기한이 지났을 때의 처리입니다. 넷째는 하자에 관한 범위와 기간을 계약에서 어떻게 정할 것인지입니다.

네 번째 줄에서 공종을 고려하라고 적은 이유가 있습니다. 하자담보의 기간은 하나의 숫자로 답하기 어려운 주제이고, 이 클러스터에서 따로 한 편을 두어 다룹니다.

다섯 번째 줄에서 율과 기산점, 한도를 함께 적으라고 한 것도 마찬가지입니다. 셋 가운데 하나만 적혀 있으면 계산이 서지 않습니다.

채우는 순서

첨부를 먼저 정하고 본문을 그 위에 얹습니다.

공사계약서는 다른 계약서와 채우는 순서가 다릅니다. 본문보다 첨부가 무겁기 때문입니다. 도면과 내역이 정해지지 않은 채로 본문을 채우면 금액과 기간이 근거 없이 적힙니다.

1. 도면과 내역을 먼저 확정한다본문에 붙일 문서를 정하고 판본 표시를 붙입니다.
2. 그 문서의 이름을 본문에 적는다무엇이 계약의 일부인지를 본문에서 확인할 수 있게 둡니다.
3. 도급금액과 내역의 합을 맞춘다본문의 금액과 내역서의 합계가 다르면 그 자체가 다툼거리가 됩니다.
4. 공사기간과 날의 계산 방법을 적는다착공일과 준공일, 그리고 날을 어떻게 세는지를 함께 적습니다.
5. 지급의 시기와 확인 절차를 적는다선급금과 기성금이 언제 어떤 확인을 거쳐 나가는지를 적습니다.
6. 변경과 사고에 관한 조를 채운다설계변경과 물가변동, 공사 중지와 해제, 천재지변의 처리를 각각 적습니다.
7. 하자와 지체상금을 정한다범위와 기간, 율과 기산점과 한도를 적습니다.

세 번째 단계에서 어긋나는 경우가 실제로 자주 있습니다. 협의 과정에서 금액을 조정하면서 내역서를 갱신하지 않으면 두 숫자가 벌어집니다.

일곱 번째 단계는 마지막에 두었지만 서명 전에 반드시 채워야 합니다. 공사가 끝난 뒤에 가장 오래 남는 조항이 이 둘입니다.

이 조항들을 두고 어긋나는 이해

서면으로 남기는 일과 계약이 성립하는 일은 다릅니다.

마지막으로 실무에서 자주 어긋나는 대목을 짚겠습니다.

계약서를 쓰지 않으면 계약이 없는 것으로 여기는 경우가 있습니다. 서면에 관한 요구가 있다는 것과 서면이 없으면 합의 자체가 없어진다는 것은 다른 이야기입니다. 다만 서면이 없으면 무엇을 얼마에 하기로 했는지를 다른 자료로 세워야 하므로 훨씬 어려워집니다.

표준 문서를 썼으니 필수 항목이 다 들어 있다고 여기는 경우도 있습니다. 앞의 편에서 다룬 것처럼 표준 문서는 개별 사정을 빈칸으로 남겨 두고, 그 빈칸이 채워지지 않으면 항목이 있는 것이 아닙니다.

내역서를 참고 자료로 여기는 오해도 흔합니다. 본문에 그 문서를 계약의 일부로 삼는다고 적어 두면 참고 자료가 아니라 계약의 내용이 됩니다. 어느 쪽으로 할지를 정하고 그에 맞게 적으십시오.

정리하면 이 계약서에서 채울 것은 두 층입니다. 법이 적으라고 한 항목과, 요구되지는 않지만 비우면 다투게 되는 칸입니다.

공사 범위와 내역서를 어떻게 붙이는지는 다음 편에서 이어집니다. 첫 번째 칸을 채우는 실제 방법이 거기에 있습니다.

자주 묻는 질문