공사계약서 하자담보책임 기간은 얼마인가

공사계약서 마스터·8분·2028.09.29

왜 한 숫자로 답할 수 없는가

기간을 정한 자리가 하나가 아닙니다.

하자담보책임 기간이 몇 년이냐는 물음은 공사계약에서 가장 자주 나오는 질문입니다. 그런데 검색을 해 보면 5년이라는 답과 10년이라는 답, 공종별로 다르다는 답이 뒤섞여 나옵니다.

답이 여럿인 이유는 기간을 정한 자리가 여럿이기 때문입니다. 민법에 도급 일반의 규칙이 있고, 그 위에 건설공사에만 얹히는 건설산업기본법의 층이 있습니다. 두 법이 기간을 정하는 기준도 다릅니다.

민법은 목적물이 무엇으로 만들어졌는지를 봅니다. 건설산업기본법은 공사의 종류를 봅니다. 서로 다른 것을 보고 있으니 하나의 표로 합칠 수 없습니다.

그래서 이 글은 몇 년이라고 답하는 대신 어느 자리를 보아야 하는지를 정리합니다. 자기 공사가 어느 자리에 해당하는지를 알면 그 자리에서 답을 찾을 수 있습니다.

민법이 정한 기간

목적물이 무엇으로 만들어졌는지를 봅니다.

먼저 도급 일반의 층입니다. 민법에는 토지와 건물 그 밖의 공작물을 만든 수급인의 담보책임 기간을 정한 조문이 있습니다. 재료에 따라 기간이 갈립니다.

조문을 그대로 옮겨 두겠습니다.

토지, 건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도후 5년간 담보의 책임이 있다. 그러나 목적물이 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 그 기간을 10년으로 한다.

민법 제671조 제1항 · 2026년 8월 확인

여기서 두 가지를 읽을 수 있습니다. 하나는 기산점이 인도 후라는 점입니다. 언제를 인도로 볼지가 이 기간의 시작을 정하게 되므로, 준공과 인수의 시점을 계약서에서 분명히 해 두어야 합니다.

다른 하나는 갈림의 기준이 재료라는 점입니다. 어떤 재료로 조성되었는지에 따라 5년과 10년이 갈리며, 조문은 그 예를 열거하는 방식으로 적혀 있습니다.

도급 일반에는 이와 별도로 하자의 보수 등을 언제까지 청구해야 하는지를 정한 조문도 있습니다. 그 조문은 이 저장소의 용역계약서 편이 다루므로 여기서는 넘어가겠습니다.

건설산업기본법이 정한 기간

공사의 종류를 보고 기산점도 다르게 잡습니다.

건설공사에는 층이 하나 더 얹힙니다. 건설산업기본법에 수급인의 담보책임을 정한 조문이 있고, 여기서는 공사의 종류별로 대통령령이 정하는 기간을 기준으로 삼습니다.

기산점도 민법과 다릅니다. 조문을 옮겨 두겠습니다.

수급인은 발주자에 대하여 건설공사의 완공일과 목적물의 관리·사용을 개시한 날 중에서 먼저 도래한 날부터 공사의 종류별로 대통령령으로 정하는 기간에 발생한 하자에 대하여 담보책임이 있다.

건설산업기본법 제28조 제1항 · 2026년 8월 확인

기산점이 완공일과 관리·사용을 개시한 날 가운데 먼저 오는 날로 되어 있습니다. 준공 전에 일부를 먼저 쓰기 시작하는 공사에서는 이 차이가 실제로 작동합니다.

기간 쪽을 보면 큰 갈래가 둘로 확인됩니다. 벽돌쌓기식구조와 철근콘크리트구조, 철골구조, 철골철근콘크리트구조 및 그 밖에 이와 유사한 구조로서 구조내력에 해당하는 경우는 10년이고, 그 밖의 구조로 된 것은 5년입니다.

여기에 더해 다른 법령에 특별히 규정되어 있는 경우에는 그 법령에 따르고, 공사 목적물의 성능과 특성 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 도급계약에서 특별히 따로 정한 경우에는 그 도급계약에서 정한 바에 따른다는 내용도 함께 확인됩니다.

세부 공종별 기간은 별표에 있습니다

이 글은 그 표를 옮기지 않습니다.

앞의 두 갈래는 큰 구분입니다. 실제 공사에서는 그보다 잘게 나뉜 기준이 적용됩니다. 공사의 종류별과 세부 공종별 하자담보책임기간이 시행령의 별표에 따로 정해져 있습니다.

이 글은 그 표를 옮기지 않습니다. 별표의 원문을 열지 못했고, 개정 이력이 여럿이라 지금 시행 중인 번호와 내용을 대조하지 못했기 때문입니다. 확인하지 못한 연수를 옮겨 적으면 읽는 사람이 그 숫자를 근거로 시기를 놓칠 수 있습니다.

그러니 자기 공사의 공종에 해당하는 기간이 필요하다면 법령을 직접 확인하십시오. 시행령의 별표를 찾아 그 공종의 줄을 보면 됩니다. 이 글이 알려 드릴 수 있는 것은 그런 표가 있다는 사실과 그 표가 공종별로 나뉘어 있다는 점까지입니다.

그리고 자기 공사가 어느 공종에 해당하는지부터 정해야 한다는 점도 함께 알아 두십시오. 한 현장에 여러 공종이 섞여 있으면 부분마다 다른 기간이 적용될 수 있습니다.

계약에서 따로 정하는 문제

줄일 수 있는지 없는지를 이 글은 단정하지 않습니다.

실무에서 자주 나오는 물음이 있습니다. 계약서에 기간을 짧게 적어 두면 그대로 되느냐는 것입니다.

건설산업기본법의 조문에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 도급계약에서 특별히 따로 정한 경우 그에 따른다는 내용이 있습니다. 이 문언만 보면 계약으로 정할 여지가 있어 보입니다.

그런데 이 규정의 성격을 두고는 논의가 갈립니다. 이 글의 조사에서 강행규정으로 보는 견해와 그렇지 않게 보는 견해가 함께 확인되었고 결론을 확인하지 못했습니다. 그래서 계약으로 줄일 수 있다거나 줄일 수 없다고 단정하지 않겠습니다.

실무에서 할 수 있는 것은 다른 쪽입니다. 계약에 기간을 적을 때 무엇을 근거로 그렇게 정했는지를 함께 남겨 두고, 하자의 범위를 어디까지로 볼지를 계약서에서 정리해 두는 것입니다. 기간을 다투는 상황보다 무엇이 하자인지를 다투는 상황이 실제로 더 자주 벌어집니다.

두 번째 줄이 실제로 가장 큰 몫을 합니다. 시공의 문제인지 사용의 문제인지, 마감의 문제인지 구조의 문제인지를 두고 갈리는 경우가 많습니다.

네 번째 줄은 준공 전에 일부를 먼저 쓰는 공사에서 반드시 정리해야 합니다. 건설산업기본법의 기산점이 먼저 오는 날을 기준으로 하고 있기 때문입니다.

자기 공사의 답을 찾는 순서

층을 하나씩 짚어 내려갑니다.

여기까지의 내용을 순서로 정리하면 다음과 같습니다. 이 순서를 따라가면 어디를 확인해야 하는지가 정해집니다.

1. 건설공사에 해당하는지 확인한다건설산업기본법의 층이 얹히는 공사인지를 먼저 봅니다.
2. 공사의 종류와 공종을 정한다한 현장에 여러 공종이 있다면 부분별로 나눕니다.
3. 시행령의 별표에서 해당 줄을 확인한다공종별 기간이 그 표에 있습니다. 법령을 직접 확인하십시오.
4. 기산점을 확정한다완공일과 관리·사용을 개시한 날 가운데 먼저 오는 날이 기준입니다.
5. 계약서에 따로 정한 것이 있는지 본다있다면 그 조항과 법령의 관계를 함께 검토해야 합니다.
6. 하자의 범위와 요구 방법을 확인한다기간보다 이쪽에서 다투는 경우가 더 많습니다.

세 번째 단계에서 이 글이 도와 드릴 수 있는 것이 없습니다. 별표를 열지 못했으므로 연수를 옮기지 않았습니다. 번거롭더라도 법령에서 직접 확인하십시오.

다섯 번째 단계에서 판단이 어려우면 계약서와 도면, 준공 관련 자료를 들고 상담을 받으시는 편이 낫습니다. 규정의 성격을 두고 논의가 갈리는 영역이기 때문입니다.

자주 묻는 질문