공사계약서 공사대금을 못 받을 때의 절차

공사계약서 마스터·8분·2028.09.30

공사에 관한 채권에는 짧은 시효가 따로 있습니다

일반 채권과 같은 기간으로 생각하면 늦습니다.

대금을 받지 못한 채로 시간이 흐르면 시효가 문제가 됩니다. 공사대금은 이 점에서 특히 조심해야 합니다. 민법이 짧은 시효에 걸리는 채권을 호로 나누어 열거해 두었는데, 공사에 관한 채권이 그 가운데 하나로 따로 적혀 있기 때문입니다.

조문을 옮겨 두겠습니다.

도급받은 자, 기사 기타 공사의 설계 또는 감독에 종사하는 자의 공사에 관한 채권은 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.

민법 제163조 제3호 · 2026년 8월 확인

여기서 눈여겨볼 낱말이 공사에 관한 채권입니다. 이 표현이 공사대금 그 자체만 가리키는지, 그 공사에 부수하는 채권까지 포함하는지가 실무에서 문제 됩니다. 부수되는 채권도 포함된다는 취지의 해설이 확인되지만, 어디까지가 부수인지는 사안마다 갈리므로 이 글에서 범위를 단정하지 않겠습니다.

또 하나 알아 둘 것이 있습니다. 당사자가 그 채권을 약정에 기한 채권이라고 주장하더라도 채권의 성질이 변경되지 않는 이상 이 호의 적용을 배제할 수 없다는 취지의 해설도 함께 확인됩니다. 계약서에 어떻게 적어 두었는지로 이 호를 피해 갈 수 있다고 여기지 마십시오.

언제부터 세는가

권리를 행사할 수 있는 때부터 진행합니다.

시효가 짧다는 것을 알고 나면 다음 물음이 이어집니다. 언제부터 세느냐입니다.

민법은 시효의 진행을 권리를 행사할 수 있게 된 때에 맞추어 두었습니다. 그러니 공사대금이라면 그 대금을 청구할 수 있게 된 시점이 출발점이 됩니다.

그 시점이 언제인지는 계약서에서 나옵니다. 회차별로 기성을 확인하고 지급하기로 했다면 각 회차마다 청구가 열리는 시점이 따로 있고, 준공 후 잔금을 지급하기로 했다면 그 조건이 갖추어진 때입니다.

계약서가 비어 있으면 여기서부터 다투게 됩니다. 확인이 났는지, 준공이 되었는지, 인수가 있었는지를 각자 다르게 말하는 상황입니다. 그래서 이 클러스터가 반복해서 계약서에 확인의 기한과 절차를 적으라고 하는 것입니다.

네 번째 줄에 표시를 붙인 이유가 있습니다. 추가 공사비는 확정된 시점 자체가 흐린 경우가 많아, 언제부터 셀지가 다투는 대상이 됩니다. 변경을 문서로 확정해 두는 일이 여기서도 값을 합니다.

두 번째 줄에서 확인 기록이라고 적은 것에는 확인을 요청한 기록도 포함됩니다. 확인이 나지 않은 채로 시간이 흐른 경우에는 요청의 기록이 더 중요해집니다.

무엇을 모아 두어야 하는가

공사에서는 자료가 현장에 흩어져 있습니다.

대금을 다투게 되면 자료를 모으는 일부터 시작합니다. 공사는 이 단계가 특히 오래 걸립니다. 계약서는 사무실에 있고 도면은 다른 곳에 있으며 현장의 확인 기록은 담당자의 개인 자료에 남아 있는 식입니다.

그래서 다투기 전에 미리 모아 두는 편이 낫습니다. 아래 순서로 정리하면 어느 단계에서든 다시 찾지 않아도 됩니다.

1. 계약서와 첨부를 한자리에 놓는다본문과 함께 도면, 내역서를 판본까지 확인해 모읍니다.
2. 변경에 관한 문서를 시간순으로 붙인다설계 변경과 추가 공사에 관한 합의 문서를 날짜순으로 놓습니다.
3. 기성 확인의 요청과 회신을 모은다요청한 날과 확인이 난 날을 각각 알 수 있게 정리합니다.
4. 청구서와 발송 기록을 붙인다언제 얼마를 청구했는지가 남아야 지연을 계산할 수 있습니다.
5. 받은 금액과 그 충당 내역을 정리한다부분 지급이 있었다면 어느 회차의 무엇에 대한 것인지를 함께 적습니다.
6. 현장 자료를 개인 보관에서 꺼낸다사진과 작업 일지가 담당자의 개인 자료에만 있는 경우가 많습니다.

여섯 번째 단계를 미루면 담당자가 그만둔 뒤에 자료가 사라집니다. 공사 기간이 길수록 이 위험이 커집니다.

다섯 번째 단계는 시효와도 관계가 있습니다. 부분 지급을 받으면서 그 내역을 남겨 두면 어느 채권이 남아 있는지가 분명해집니다.

하도급이라면 층이 하나 더 있습니다

건설산업기본법이 대금의 흐름에 규율을 두고 있습니다.

원도급과 하도급은 대금이 흐르는 구조가 다릅니다. 발주자에서 수급인으로, 다시 하수급인으로 층을 타고 내려옵니다. 어느 층에서 막혔는지에 따라 쓸 수 있는 방법이 달라집니다.

건설산업기본법에는 수급인이 발주자로부터 받은 준공금이나 기성금을 정해진 기간 안에 하수급인에게 지급하도록 하는 조항이 있고, 발주자가 하도급대금을 하수급인에게 직접 지급할 수 있는 경우와 직접 지급하여야 하는 경우도 나뉘어 있습니다.

이 부분은 이 클러스터에서 관공서 공사를 다루는 편이 조문과 함께 자세히 설명합니다. 하도급으로 일하고 있고 대금이 막혔다면 그 편을 먼저 보십시오.

여기서는 한 가지만 짚어 두겠습니다. 층이 다르면 상대도 다릅니다. 누구에게 청구할 수 있는 상황인지를 먼저 정해야 절차의 방향이 정해집니다.

다음 계약에 남길 것

시효를 다투지 않는 가장 단순한 길은 시점을 적어 두는 것입니다.

한 번 겪고 나면 계약서에서 무엇을 고쳐야 할지가 보입니다. 아래 다섯 줄이 이 글에서 다룬 문제를 대부분 막습니다.

다섯 줄 모두 대금 조항 주변에 한 문장씩 붙이는 작업입니다. 조를 새로 만들 필요가 없습니다.

그리고 이 조항들은 맡기는 쪽에도 손해가 아닙니다. 언제 얼마를 주어야 하는지가 정해지면 자금 계획이 서고, 확인의 기한이 있으면 필요한 것을 제때 요구할 수 있습니다.

협의에서 이 점을 함께 설명하면 대체로 받아들여집니다. 한쪽만 편해지는 조항이 아니기 때문입니다.

네 번째 줄은 추가 공사비를 다루는 편에서 더 자세히 이어집니다. 확정의 시점이 흐린 것이 이 항목의 고질적인 문제입니다.

정리하면 공사대금에서 가장 먼저 볼 것은 금액이 아니라 시간입니다. 짧은 시효가 따로 정해져 있으므로 기다리는 동안에도 그 사실을 의식하고 있어야 합니다.

자주 묻는 질문